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关于对《广州市政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见 (征求意见稿)》的意见建议

粤地会字[2017] 1号


关于对《广州市政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见
(征求意见稿)》的意见建议


广州市城市更新局:
  关于《广州市政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),经我会广泛征求会员企业意见,研究修改如下:
  一、关于商务设施性质科研用地补交地价问题。
  《意见稿》第七条规定教育、医疗、体育机构经市政府批准,利用自有土地进行城市更新改造的,其余商务设施性质科研用地原自有部分可以按照相应地段办公用途市场评估地价的40%、增容部分按照相应地段办公用途市场评估地价的70%计收土地出让金。本条提出的按相应地段办公用途市场评估地价40%及70%收土地出让金的比例过大,不利于促进该类型改造的积极性,建议降低此项比例。
  二、关于旧厂自主改造移交用地后建设量问题。
  《意见稿》第十一条规定国有土地旧厂自行改造,应移交15%的用地,建议明确此种情形下移交15%的用地后,地块容积率按总用地计算,保证地块建筑量不变。
  三、关于收储后规划调整是否调整收益补偿问题。
  《意见稿》第十三条规定按市场评估价给予补偿的,因规划调整导致土地价款增减的,收益补偿不再调整。该条规定存在人为操纵空间,可能造成徇私舞弊,且对于原权属人不合理。建议明确对此种情形,应按新规划用途重新计算补偿款,并按与原补偿款差价予以追偿。
  四、关于旧厂收储后返还款问题。
  《意见稿》十三条规定政府对旧厂收储后返还款有所让利,如旧厂交储人能够按照收储协议约定及时交储,则可以多领取10%的补偿作为奖励;且,如交储的旧厂用地新规划为商业的,计算补偿的基数从原来的容积率2.0提高到了2.5。但相较周边城市,广州的改造实施主体获益仍较小,加之广州公开出让实行溢价超过45%即转为竞配建方式,现金出让价款减少,返还款进一步大幅减少,抑制了改造的积极性。
建议保证原权益人和企业合理利润,提高改造积极性,实现多方共赢。可提高企业返还款占比或可计算补偿款范围调整为规划容积率以下。对于溢价超过45%后转为竞配建方式的,建议按照既定返还比例,返还部分配建面积,或折算货币予以补偿。
  五、关于工改公益用地问题。
  《意见稿》第十五条规定了非工改住、工改商情形的收储后补偿方式,建议明确该种情形为工改公益用地。
  六、关于规划建筑面积低于权益建筑面积时调减权属用地移交比例问题。
  《意见稿》第十六条规定规划建筑面积低于权益建筑面积的,交由政府收储用地的比例可相应调减,为避免概念混淆,建议进一步明确表述为:规划建筑面积低于权益建筑面积的,,可调减42.5%权属用地移交比例,补足权益建筑面积。
  七、关于同一企业,多宗国有旧厂改造的移交比例问题。
  《意见稿》十六条规定对于同一企业集团,涉及多宗国有土地上旧厂房改造的,将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回。剩余非商品住宅规划用地可自行改造。根据区属不同,按1.0或0.8计算权益建筑面积,规划建筑面积超过权益建筑面积部分,不少于50%规划建筑面积建成后无偿移交政府。
  经初步测算,按以上规定,原权益主体需将大部分收益上交,不利于其改造积极性的发挥。
  八、关于集体旧厂房、工业园区升级改造项目权益面积认定等问题。
  《意见稿》十八条对于集体旧厂房、工业园区升级改造项目,按现状用地面积和容积率1.8计算权益面积。超过1.8的的建筑面积,按照4:3:3的比例由市、区、村分配。
  因大部分村缺乏自行改造的资金,必须引入市场资金或物业分成的方式合作开发、改造。若按1.8毛容积率计算村收益分成,且超出1.8部分大部分收益分成归属政府,将导致村集体实际分得物业面积比现状物业面积还要少,村民将难以接受。建议调高村权益面积,同时降低政府收益分成比例,避免“与民争利”。
  九、关于村社招商自主权问题。
  《意见稿》第十八条规定用地不低于150亩的集体旧厂房、村级工业园,村社同意由区政府统一招商。因村、社是用地的权属主体,从尊重物权和村、社自我决策发展的实际需求出发,建议由村作为主体进行招商,政府职责应为加强监管与指导。
  十、已完善集体建设用地手续村集体用地移交用地及留地指标抵扣问题。
  《意见稿》第十八条规定已完善集体建设用地手续村集体用地,已完成相关确权、处罚等手续,应参照合法手续的村集体建设用地,不应移交30%经营性用地。此外,按留用地指标1:1抵扣应移交用地,抵扣比例过高,建议参照原《旧厂办法》关于集体旧厂房与留用地2:1抵扣的比例实施。
  十一、关于融资地价确定问题。
  《意见稿》第十九条规定旧村庄更新改造项目按照市场评估价确定融资地价,核算融资面积。融资地价应为提交市城市更新工作领导小组审议前6个月内的市场评估价。由于房地产时长波动大,融资地价建议为提交市城市更新工作领导小组审议前1年内的时长评估价。
  十二、关于审批权限问题。
  《意见稿》二十一条建议调整有关事权下放的规定,对于非“十三五”规划重点功能区、“一江两岸三带”、旧城54平方公里等范围的项目,建议其实施方案审定权下放至区,可报市备案。
  十三、关于企业介入时点问题。
  《意见稿》二十五条将企业介入旧村改造节点提前至基础数据和改造成本经审核公布后。但因绝大数村集体不具备基础数据摸查和方案编制的能力,政府统一开展摸查、编制,其效率较为低下。且如开发企业前期摸查等工作未介入,在未充分了解村集体情况下中标,后续改造也将难以与村达成共识,形成改造的一大阻力。
  建议借鉴南海土地整理人的做法,允许企业提前介入,帮助村做好方案编制、数据摸查等工作,并保证企业前期工作的合理收益,在完成前期工作后再通过公开方式选择改造实施合作企业。
  十四、关于控规调整问题。
  城市更新项目涉及控制性详细规划调整的,应该采用更灵活有效的方式。成片连片改造的规划或策划,对片区改造主体的改造意愿深入摸查,尊重市场的现实,处理好成片连片改造与单个项目在改造时序上的关系,并明确编制完成的时限,在提出具体改造指引的前提下,有利于单个项目的积极、有序推进。
  对提交市城市规划委员会城市更新委员会审议的议题,应明确审议的时限。
  十五、关于工改住收储问题。
  对比深圳、东莞、佛山等周边城市,唯广州对于旧厂改为住宅的要求政府收储,不利于企业积极性的调动,且经政府收储后再次整理、出让,流程复杂,不利于实现土地利用效益最大化。建议明确工改住用地仍可自主改造,不必交由政府收储。
  十六、关于可纳入旧改范围相关时限问题。
旧改政策实施之初为封闭、试点的期限性政策,目前,旧改实质上已成为一项长期、稳定且普适性政策,建议调整关于2007年6月30日前建成或取得用地及有上盖等可纳入旧改的时限节点。
  十七、关于返还款税赋问题。
  按目前操作方式,旧厂交由政府收储的,原权属人所获返还款需缴纳25%的所得税。根据收储后返还比例相关政策制订的初衷,并未考虑所得税问题。且返还款实质上等同于补偿款,并非收入、所得,另行缴税显然不合理。
  省政府2016年9月14日出台的《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府[2016]96号)提出“三旧”改造项目税收可按规定减免,建议广州尽快落实,对返还款免予征收所得税。
  恳请广州市城市更新局对以上意见建议给予高度重视,并对《意见稿》作进一步细化,尽快出台操作指引,以便更好地开展广州市旧改工作。

 

广东省地产商会

二○一七年三月九日

 

 

  主题词:城市   更新   意见   建议                                                  

         发:商会领导                                      

                            
                                                  (共印20份)