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关于我会理事单位合法权益受江门市政府侵权请求依法妥善处理的请示

粤地会字[2017] 2号


关于我会理事单位合法权益受江门市政府侵权请求依法妥善处理的请示

尊敬的许瑞生副省长:
  江门市政府2002年收回江门市珠福房地产有限公司一块商住地拍卖,承诺给予商住地置换。但至今15年未有完成置换补偿地块给该公司!
  一、珠福公司取得该商住地及被收回的概要经过:
  1、珠福公司1998年取得3400平方米《土地证》。该地块在出让前,市府办文件规定承诺地块可免征“城市建设费”与“水网费减半”。市建委公布规划是建设楼高23层的3号楼,计算楼面面积2.5万平方米、容积率7.38,地块是珠福公司辗转从江门市地产开发总公司受让。共支付一千多万元,其中支付市地总663万元。1999年市建行评估价为1175万元。
  2、1999年江门市政府为迎接澳门回归拆除了珠福公司建起的围墙改为临时绿地。2002年市国土局强制收回该地块、承诺给予置换等值商住地,将该地块与相邻地块合并,由其他人以800万元购得且已建起楼宇出售。珠福公司名下的《土地证》也于2004年被登报注销!
  二、共给过的两次置换方案及企业的意见反映:
  1、第一次是:按地块面积所占比例折算珠福地块的价格为189万元。方案是补偿两块地,其一地块面积3562平方米、楼面面积4230平方米,评估价189万元;其二是楼面面积1542平方米,评估价23万元。
  珠福公司认为折算价格为189万元没有道理!“合并地块”的容积率设定为1.6,楼面面积只为1.7万平方米,是珠福地块(2.5万平方米)的68%;“合并地块”成交价(800万元)也只为珠福地块(1175万元)的68%!
  2、第二次是:市规划局(2015)25号文提出“鉴于3号楼收地时原批规划已失效,建议认定容积率为2.0”, 方案是给一块3384平方米用地,设定容积率1.955,楼面面积6618平方米。
  珠福公司认为没有原批规划开始失效的日期,及失效的原因及依据?失效的损失应由谁承担。原批规划是珠福公司当时投资受让地块的考量依据。
  3、收回地块职权及决定补偿方案均在于市政府,珠福公司起诉江门市政府、市规划局、市国土局。但主审法官没有进行实体审理,两级法官皆因珠福公司不同意将被告人“市政府”变更为“市国土局”而驳回珠福公司的起诉。市政府收回珠福地块卖给别人建楼出售的行政行为违法,法律也无法解决置换补偿地块给珠福公司的问题,因为司法权不能代替行政权。
    三、该企业提出的请求解决方案
  政府出让珠福地块前设定楼面面积2.5万平方米。政府占用地块数年、其已投入的钻探设计评估等前期损失,要求置换建设量3万多平方米的地块。延迟十几年无完成置换造成各种损失,要求追加补偿3万多建设量!
  具体要求将以下三地块一起作为等值置换及补偿偿还该公司:
  1、莲塘里21号地块3384平方米
  2、莲塘里19号地块3384平方米
  3、江海区兴南安居小区地块2132平方米
  同时设定的规划指标给予这三地块建设量合共不超8万平方米的准许,并按照以前承诺给予免征“城市设施配套费、人防异地建设费”!
  四、企业请求的理由依据
  企业反映由于地块被政府占用及收回、又未能及时得到合理补偿,造成资金链断裂,被多人起诉查封而坠入深渊。因无力按时支付工程款,已建成的别墅被低价抵顶工程款;因无力按时支付银行贷款本息,抵押的商铺被裁定抵债;骨干员工流失;更悲惨的是已签订的合约无资金履行:该企业2000年与志华公司签订的154亩别墅区、与韶关仁化丹霞试验区大岭工业区签订的占地1000亩工业园、与深圳易达利公司联合在韶关南雄市的万亩银杏基地项目(协议上盖有南雄市人民政府带国徽的公章),均一一流产。
  该企业的遭遇实在是不幸!恳请省领导敦促江门市尽快给予解决置换及补偿损失是盼!


                                                                                                                                                                                                       广东省地产商会

                                                                                                                                                                                           二○一七年六月六日