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前7个月全国近800宗土地流拍 广州土地市场降温明显

房事研究所 2018-08-02 12:31

  2018年以来,全国近800宗土地出现流标现象。

  中原地产最新统计数据显示,今年1-7月,一线城市土地流标13宗,是最近数年来少有的流标数量高峰;二线城市合计流标经营性土地154宗,而二线城市2017年同期土地流标为77宗,同比上涨100%;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,2017年同期的流标数量仅有284宗。

  楼市调控持续收紧,今年以来,一线城市共有13宗土地遭遇流拍。广州的土地市场也多次出现流拍情况。

  花都、从化地块遭遇多次流拍

  7月5日,广州迎来了下半年首场土拍。原本安排在6月28日拍卖的花都凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块因故延迟至该日期拍卖。

  据悉,地块为原凤凰路二期、四期地块重新“回炉”规划后再度挂牌。与一期地块相同,保持“商住+商服”的出让模式。地块占地面积为6.7万平方米,起拍价为21.7亿元,折合楼面价1.5万元/平方米,采用“限地价+竞自持商住部分+摇号”的方式出让。但截至15时,地块无人报价,再度遭遇流拍。

  此外,方圆地产以4.2亿竞得当日另一宗增城石滩镇83102235A18035地块,这一成交价接近底价,折合楼面价8099元/平方米。

  7月10日,广州公共资源交易网公开竞拍广州市从化区温泉镇温泉村“火界”地块,最终该地块因无人竞价遭遇流拍。

  据了解,这是两宗地块首次打包出让,从2017年7月开始,两宗地块单独挂牌多次,但均惨遭流拍。据统计,两宗地块较首次挂牌起始价合计降价高达1.17亿。

  广州土地市场降温明显

  值得注意的是,调控以来,广州土地市场降温态势明显。虽然土地成交表现抢眼,但配建面积、溢价率均大幅降低。

  据广州中原研究发展部统计,2018年上半年,广州整体土地成交面积为152.81万平方米,创近四年同期新高。但商住商服用地累计出让金额为429.4亿,整体比去年同期减少8.6%。

  一方面,土地出让采用“竞配建”、“竞自持”后,高溢价地块较过去两年大幅减少,房企拿地渐趋理性。另一方面,定向出让用地占比增加,土地底价成交成为主流。

  据悉,上半年广州出让的绝大部分商服地带有定向引资条件,基本为底价成交;而商住地中,出现多宗人才公寓、纯租赁用地,出让价格低于周边宅地。数据显示,今年上半年广州土地市场中,无论是配建面积,还是整体溢价率,均为近三年同期最低水平,官方调控之下广州的土地市场相对理性。

  房企资金层面偏紧

  为何今年以来土地流拍现象增多?安居客首席分析师张波分析认为,过去半年,开发商大部分融资难是个不争的事实,即使是经历央行几次降准,依然无法有效缓解房企对资金的饥渴,资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

  资金之外,张波认为,“面粉或无法支撑未来面包价格”,部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高,房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。

  此外,还有楼市的变化,这也导致房企更为“谨慎”。“限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期;楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得不乐观。”张波认为。

  “各城市土地出让金依然刷新纪录,但土地流标现象已经越来越多。”中原地产首席分析师张大伟认为,原因有四点:第一,土地配建复杂,地块非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈;第二,房企资金压力逐渐出现。从2016年9月30日开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。叠加最近各种企业的融资压力大,使得房企拿地积极性持续下调;第三,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低;部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。