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关于我省工程建设项目审批 事项的调研报告

省住建厅:
  我会六月廿日接到贵厅《关于协助开展工程建设项目审批事项调研的函》后,即组织商会近十家大集团开发总经理认真学习国务院办公厅《关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》(国办发[2018]33号文)。商会结合广东实际,于廿六日下午召开座谈会,会上大家畅所欲言、各抒己见,提出了不少有关工程审批事项程序优化、办事提速的意见和建议,现综合如下:
  一、土地出让阶段:
  1、对于出让地块涉及的相关职能部门(如地铁、空军、教育、街道、城管等),出让部门提前咨询意见,明确相关部门的要求,在土地出让时及规划设计条件中给与明确;同时,土地出让主体部门成立售后服务中心,牵头协调土地的历史遗留问题。
  2、土地出让前,国土规划部门宜统一委托单位进行用地界桩及红线测绘,以保证用地批准书、国土证、规划设计条件及建设用地规划许可证附图的一致性,同时避免工作的重复,在土地拍卖后,与其他资料一并进行移交。
  二、规划审批阶段:
  1、在修规和工程证申报期间,部分区要求报景观会审议方案,每次召开景观会的时间间隔较长,建议成立长效机制。
  2、空军限高意见影响工程证的入案,因部队审核流程较长,建议不作为前置条件。
  3、参照本省其他城市,各专业意见后置至施工图审查前取得,不作为工程证前置条件。
  4、市政配套费的缴交不作为取证的条件。
  5、自动化中心对面积计算方法、原则、常见错误等,定期进行整理并公布,避免技术审查的反复修规。
  6、消防、卫生防疫专业报建,规范明确,且不需其他具有资质的专业单位进行审核、设计,建议不作为建设工程规划许可证审核的前置条件,而放置到施工图审核中加以审查。
  7、建设用地规划许可证、建设用地批准书、不动产权证并联审批可行性及实操性很大,但在实际操作中,仍存在互为前置条件等问题,希望对上述事项的审批条件及流程进行梳理,从而使并联审批落到实处。
  8、明确规划验收自动许可范围并进行公布,避免因换图带来的大量工作(电子核算、放线、审核)。
  9、由综合受理窗口统一受理的事宜,建议设置项目资料电子档案,避免各阶段报建时,资料重复提交及原件核对等问题。
  三、施工条件阶段:
  1、建议放开基坑先行施工的限制,加快项目建设进度。
  2、建议取消建设工程规划许可证作为临水、电申报的前置条件。
  3、目前取得预售证的条件是项目主体建设达到三分之二,建议增加以实际投入金额超过总投资一定比例作为另一审批依据,具体可由建设方委托会计师事务所出具审核报告。
  四、预售、确权阶段:
  1、对于招拍挂用地,在出让合同中,建议对公建配套是否需缴纳土地出让金给与明确,免除不动产登记中心在确权时发函征询;另外,在确权前取消征询直管房,拆迁房安置情况,节省审核时间。
  2、建立项目档案,办理预售证变更时,无需反复提供用地、规划等资料。
  3、交存物业维修资金方面:为减免变更手续,建议在预售前暂缓缴存地下室首期物业维修资金,待确权前缴交。
  4、办理前期物业中标备案手续方面:由于物业管理用房所在的楼栋未必在首期开发,为避免因此而影响申领门牌和出具预测报告,建议只要在规划报建资料或平面图有明确物业管理用房的面积及位置,则无需提供预测报告。
  五、其他:
  1、关于办理房地产开发企业资质,建议取消“核准”最初级的暂定级资质。凡是取得具备房产经营范围的营业执照并具备项目立项备案批文的,直接申请由住建部门颁发暂定级资质。再下一年年检前需配置符合要求的资质技术专业人员,并具备一年的开发业绩,再进行资质年检。
  2、关于地下空间部分,目前不予核发预售证,只有等到地下空间补缴出让金,办理确权后方可销售。以上规定应该是针对地下车库以及地下车位的(因为地下车位是确权前才补缴出让金),但对于在地下出让时已缴纳了出让金的地下商业部分面积应该可以核发预售证而不需要等到确权后才允许卖现楼。
  我省广州和深圳作为试点单位,任重道远。就广州市而言,从合同备案、环评报建批复、用地规划许可证、用地批准书、修建性详细规划审批,消防设计审批、人防专项审查、卫生防疫报建、初步设计审查、房产面积预测、门牌批复、小区公安门牌办理、独立公建配套先于前期住宅预售前取得规划验收、办理初始登记(大确权)等等方面都有不少需要改进的地方(详见附件表1-表5)。
  我会通过对上述问题的调研,了解了实际情况,理解会员的苦衷,我们建议我省各主管部门通过学习贯彻国办发[2018]33号文件,通过广州、深圳作为试点,把我省工程建设项目审批改革工作推进一步。真抓实干,改革做法,简化手续,缩短周期,服务企业,真正把贯彻国办发[2018]33号文件落到实处。

广东省地产商会
 二○一八年六月三十日