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关于制定《广州市停车场条例》住宅小区 停车保管服务收费议价规则的建议

广州市人大法工委:
  贵委公布的《广州市停车场条例》(以下简称《条例》),从酝酿、起草到审议、出台整整历时10年,充分体现了立法工作之艰辛、态度之谨慎,对缓解全市停车难、治理停车乱等突出问题具有重大意义,我们深感赞同。但《条例》第八条提到“市价格行政管理部门应当会同有关部门制定住宅停车场议价规则,经市人民政府批准后公布。住宅停车场的机动车停放服务收费纳入《广东省定价目录》时,实行政府指导价管理”。实行政府指导价与国家发改委坚持住宅停车收费实行市场调节价明显是背道而驰的,与《物权法》的有关规定也是存在矛盾的,《条例》不能凌驾于《物权法》之上,而议价规则的制定也应慎重调研,不能脱离市场调节价这个大原则。
  今年是改革开放40周年,只有坚持法治建设,才能护航改革开放新征程。希望贵委坚持科学立法、民主立法、依法立法,为改革开放提供更加有力的法治支持和保障。
  为健全停车保管服务收费行为规则,广东省地产常会会同广州市停车场行业协会、广州市房地产行业协会深入探讨、广泛调研,根据《中华人民共和国物权法》、《广州市停车场条例》规定,对住宅小区停车保管服务收费议价规则的制定提出如下意见建议:
  一、住宅小区机动车停放保管服务费(含车位物业服务费,以下简称“停车费”)是指物业服务企业、停车服务企业等停车场管理者接受车位所有权人、业主大会或业主委员会及其他合法单位或组织等的委托,按照停车服务合同或其他约定,向住宅小区业主或车位使用人提供停车场地、设施、停车秩序管理以及保管服务所收取的费用。
  上述停车费实行市场调节价管理,具体收费标准由停车场管理者与业主或车位使用人通过合同或其他方式约定。
  二、新建住宅小区,开发企业应当在签订商品房买卖合同时,与使用车位的业主确定停车费标准,并通过合同约定。
  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。
  已建成住宅小区,停车费实行市场调节价管理。
  停车场管理者应提前向全体业主公示委托授权资料、车位产权证明文件、车位具体位置、车位数量等基本情况及定(调)价理由、停车费标准等,公示时间不少于30日。
  具体收费标准由停车场管理者与业主或车位使用人通过合同或其他方式约定。
  三、已建成住宅小区,占用住宅小区业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,或未依法取得所有权的车位,停车费标准应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并通过合同约定。
  住宅小区已成立业主大会的,由开发企业及其关联企业、停车场管理者按照上述程序,与业主委员会确定或调整停车费标准;未成立业主大会的,由开发企业及其关联企业、停车场管理者按照上述程序,与业主确定或调整停车费标准。
  四、除开发企业及其关联企业以外的住宅小区业主自有产权车位,自行向车位使用人出租使用,租金标准由业主与车位使用人双方自行协商约定。
  五、住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费,在业主大会成立之前实行政府指导价管理,由停车场管理者与业主通过合同或其他方式约定。
  在业主大会成立之后该物业服务收费实行市场调节价管理,由双方在物业服务合同中约定。
  停车场管理者已收取机动车停放保管服务费的,不得再向车位使用人重复收取车位物业服务费。
  六、商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区、专业市场配套停车场,以及露天停车场(政府列管以外)停车费实行市场调节价管理。停车场经营、管理者可根据建设经营成本、市场供求和竞争状况、社会承受能力等因素依法自主确定收费标准。其中与住宅小区共用、且无法确认其商场等专用配套性质的停车场,机动车停放保管服务费按“双过半原则”(建筑面积及人数过半)处理。
  七、鼓励住宅小区、商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区、专业市场等商业配套停车场,以及露天停车场(政府列管以外)设置机动车免费停放时限。为充分利用停车资源,增加车位供应数量,鼓励公共(益)性单位配套停车场将空余车位提供外部车辆临时停放,提高停车场的利用率。
  八、住宅小区、商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等商业配套停车场以及露天停车场(政府列管以外),经营、管理者在实施收费前不需向价格主管部门办理收费证明或批文;其原有的收费证明或批复文件停止执行。
  九、住宅小区开发企业及其关联企业应协助停车场管理者做好其取得所有权车位的产权证明文件、车位具体位置、车位数量等基本情况公示工作,并及时更新相关信息。
  十、停车场经营、管理者应根据《广州市物价局关于印发广州市停车费明码标价实施细则的通知》(穗价〔2014〕107号)规定,按照基本样式和规格,自行更新、制作和使用标价牌,并在停车场每一个入口处及缴费地点的显著位置,用标价牌明示机动车停放保管服务内容和收费标准。
  十一、价格主管部门要加强对我市住宅小区、商业配套、露天停车场(政府列管以外)停车费监管和开展价格监测工作,及时向社会公布具有代表性的住宅小区、商业配套及露天停车场(政府列管以外)停车费水平。
  十二、建议停车场行业主管部门进一步建立健全停车场服务规范,协同各部门加强对停车服务行为的市场监管;要依法依规引导停车场经营、管理者做好停车泊位信息数据上传,推进广州停车信息共享,通过“互联网+”等信息技术构建停车资源共享平台,以“错时、共享、智慧”停车管理新模式,进一步缓解“停车难”问题。
  十三、建议进一步规范物业管理活动,加强物业管理市场监管;建立业主决策电子投票系统,为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式;对占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位的使用等事项,提倡使用业主决策电子投票系统进行表决、公示。
  十四、对违反物业管理有关规定,以及擅自占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的行为,可向房地产行业主管部门投诉,由各级房地产行业主管部门按规定处理。
  对开发企业及其关联企业、停车场经营者不如实公示其取得所有权车位基本情况的行为,可向不动产登记主管部门投诉,由各级不动产登记主管部门按规定处理。
  十五、各级价格主管部门要高度重视放开住宅小区、商业配套、露天停车场(政府列管以外)停车费管理工作,会同停车场行业主管部门、物业服务行业主管部门建立经常性巡查制度,要求各停车场经营、管理者严格按照相关规定收取停车费,落实明码标价公示,主动接受社会监督。对违反规定的经营者依法予以行政处罚,造成严重影响的坚决予以曝光。
  以上建议请予慎重考虑,如可纠,建议以《广州市停车场条例》(实施细则或解释)予以明确。
  特此建议,请批复。

原文件下载:粤地会字[2018] 6号20180723关于制定《广州市停车场条例》住宅小区停车保管服务收费议价规则的建议(停协修改)(2)

广 东 省 地 产 商 会          广州市停车场行业协会

                     二○一八年七月二十六日