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关于对住宅停车场议价规则的意见

广州市发改委:
  贵委正在就《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则(公开征求意见稿)》向社会公开征求意见。我会对征求意见稿进行了认真的学习和广泛调研,现提供修改意见和建议如下,供贵委参考:
  一、议价规则实为买家为卖家定价,势必不公平,违反公平的交易规律,其结果将是卖家不愿多建车库,造成整个社会的车库供应量锐减。相反,如果放开车库租价售价服务费,逐利资本就会多建车库,最终价格就会平稳下来,实现双赢。
  二、法不应溯及既往,对以前出让的土地所建的车库,不应适用议价规则。议价规则出台后新出让的土地所建车库则适用议价规则。
  三、议价规则应当区分停车场停放服务费与租金。车位业主作为产权人若仅仅提供场地租赁,而不再提供任何其他服务,收取的也只是租金,不应属于议价规则的调整内容,租金标准应当完全按照市场规律自主定价。
  四、不少住宅小区的停车位已经全部销售完毕,并且这些停车场只是由物业公司提供物业服务,而不存在停车场经营服务,物业管理公司收取的是物业管理费用。议价规则不应包含此类停车场。
  五、商住一体停车场向非业主的收费,属于停车场经营者与非业主之间的服务关系,与业主无关,业主不应参与决定。由于历史的原因,不少商住一体的停车场,在规划建设阶段并未区分商业停车位与住宅停车位。议价规则规定这些商住一体停车场的商业部分停车位也执行议价规则,不具有合理性。应当允许因历史原因未在规划建设阶段区分商业停车位的商住一体停车场,按照一定配比划定商业停车位后,不适用议价规则。
  六、第四条规定销售住宅时应当公布停车场的成本情况,无法操作。因为在住宅销售时,停车场尚未经营,无法公布成本情况。
  七、第五条之(二)规定,公示期满后,没有成立业委会的小区,由全体业主参与协商。但实际上,公示期内提出异议的只是部分业主,因此由提出异议的业主与经营者进行协商才合乎情理,且易于操作。
  八、按照征求意见稿,在议价过程中,如果双方达不成一致意见,且不能共同选定第三方机构评估价格,停车场经营者将永远实现不了调价,实际完全剥夺了经营者的调价和议价的权利,非常不合理。我们建议,议价规则应当规定,在双方达不成一致意见且无法共同选定第三方评估机构评估价格时,应由政府部门采取摇珠等方式选定第三方评估机构评估价格,并可将评估结果作为调价依据。
  九、征求意见稿第五条之(三)规定,停车场经营者应当与业主按照协商结果通过合同约定停车场收费标准。目前,许多小区尚未召开业主大会,业委会也未成立。因此,议价规则若规定经营者须与每一位业主签订合同,不具有操作性。持不同意见的少数业主,必不肯签订合同,难道这些业主就不需要执行多数业主业已同意的停车费标准吗?请求贵委考虑。
  十、建议设立停车场服务费最低价。比如,按建造成本年回报率15%确定服务费最低标准。
  以上意见和建议,请贵委认真研究,慎重参考,有利于提高政府决策的科学性和公信力。

广东省地产商会

二○一九年一月十五日

 

 

 

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