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顾云昌

 

顾云昌

  中国房地产及住宅研究会副会长,从20 世纪80 年代初开始着手住宅商品化研究,历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任等,曾多次参与国家房改政策的研究和制定,是国家房改方案的主要起草人之一。上世纪90 年代参与2000 年国家小康住宅科技项目,任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题,两次获得国家科技进步一等奖。

  不管调控如何加码,楼市向好行情不变自“新国五条”出台以来,新一轮房地产调控风声又紧。不管是普通老百姓, 还是房地产企业, 都非常关心在新形势下房地产市场的新趋势。记者特别采访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌, 展望2 0 1 3 年楼市的新变化。

  中国房地产及住宅研究会副会长,从20 世纪80 年代初开始着手住宅商品化研究,历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任等,曾多次参与国家房改政策的研究和制定,是国家房改方案的主要起草人之一。上世纪90 年代参与2000 年国家小康住宅科技项目,任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题,两次获得国家科技进步一等奖。

货币政策仍宽松,楼价将“前高后稳”

  谈及大家最关心的2013 年楼价走势,顾云昌指出,去年底以来,一些一二线城市的房价确实开始环比上涨。到今年1-2 月,统计数据更显示北京、广州、上海等大城市楼价同比涨幅非常大。这正是2 月底出台“新国五条”的主要原因。

  顾云昌认为,从目前情况看,不管调控如何加深,2013 年的房价仍旧会是“前高后稳”,全年看仍将出现稳中有升的行情。这主要是因为,目前整体经济形势已持续转暖,新一届政府不可能实行收紧的货币政策,至少今年的货币供应量将相对充足,开发贷款、购房贷款等方面的变数不会太大;加上通胀预期仍不可忽视,随着各项成本的持续攀高,楼价不涨是不可能的。

  顾云昌分析道,从根本上看,“新国五条”其实只是重申了以前的政策,要求更严格执行限购、限贷等措施。房地产调控的最终目的,其实并不是要降房价,而是要控制房价的涨幅,不能让房价涨得太快。特别是对一些一、二线城市,因为供需矛盾仍突出,如果调控政策一放松,楼价就会很快大幅反弹,让老百姓承受更大的压力。所以一定要根据各地的实际情况,严格执行调控政策,一方面利用税收、贷款等杠杆打击投机需求,另一方面加大市场供应,加大保障房建设,充分照顾刚性需求,才能既满足老百姓安居乐业的需求,又能把房价控制在合理水平。

要经济增长又要房价下降,不现实

  提起合理楼价,顾云昌深有感触地指出,如何看待楼价的问题,判断楼价是高还是低,首先要弄清楚这个问题:即判断房地产市场是否健康,房价是高还是低,都应该以“房价收入比”为基础。过去几年房价高了,是因为房价的涨幅高过了收入的涨幅,所以大家觉得房价高了。比较理想的状态是:收入涨,房价也涨。但是房价的涨幅要低于收入的涨幅,使“房价收入比”越来越合理,这才是一种合理的状态。

  如何使房价合理回归呢?顾云昌认为,一方面,整体经济的政策导向是要稳增长,另一方面,又要使房价下降,这两者是不可能一致的。比如2012 年上半年,在控制房价预期下,房地产的销售量下降,房价确实也跟着有所下降。或者说,因为房价下降了,销售量也跟着降。但是销售量一下降,投资就跟着降下来;投资下降了,政府财政收入必然也会跟着降。可以说,是房价下降导致了经济的下滑,房价下降和经济要上升,这两者之间有不可调和的矛盾。到2012 年下半年,房地产率先软着陆了,给中国经济的软着陆创造了条件,或者应该说,正是房地产的软着陆带动中国经济从2012 年底开始出现软着落。

  所以,房价问题一定要和市场联系在一起,如何判断市场是否健康?如果房价一味下降就意味着市场下滑,经济下滑,毕竟房地产在国民经济占比权重太多。但是如果房价上升,大家对房地产却会越来越反感,这确实是个矛盾。楼市存“两大反差”,调控应有地方差异顾云昌认为,当前的房地产市场出现了两个反差。第一个反差是一、二线城市和三、四线城市的反差,而且这个反差很强烈。去年底以来,特别是今年第一季度,广州、北京、上海、深圳等一、二线城市的市场回暖,成交量、楼价都上去了,市场总体热得快,供求关系一变化,房价就上涨,老百姓又开始喊房价涨得太快买不起房;但是在一些三、四线城市却因为供应量大,需求不足,面临着市场消化困难的问题,开发商都在拼命地呼吁“赶快放开政策,否则我们就死掉了”。

  第二个反差是房屋市场和土地市场的反差。2012 年,整体上看房屋销售额和销售面积都有温和上升,但是土地市场销售面积和土地销售额同比有两位数的下降,一直到今年第一季度,这种情况也没有改变。这说明土地市场在触底还没有开始往上走,还在负增长。媒体报道的地王是局部的,只在少数大城市出现,不要认为全国的土地统统热起来,这样的判断会对房地产市场产生误解,令政府调控政策出问题。

  顾云昌说,从这两个反差不难看出,虽然一、二线城市今年1-2 月房地产回暖加快,成交量、价格都同比上涨,但是从全国范围来看,目前的房地产市场总体上看仍是相对平稳的,只是各个城市的房地产市场差异非常大。所以,一方面楼市调控不能放松,另一方面千万不能“一刀切”,一定要更加注重差别化。包括各种信贷政策、税收政策、限购措施等等,都要根据各城市的不同情况,实行有区别性的政策。对于供求关系仍紧张的大城市,在没有替代政策的情况下,“限购”、“限贷”政策不能放松,更不能取消。而一些三、四线城市供应量大于需求量,有可能造成住宅积压,那就应该以促进消化为主。总之,未来的房地产调控应注意地方差异性。

“白银时代”到来,发展商应主抓刚需

  面对新一轮地产形势,发展商们如何应对?顾云昌表示,中国房地产市场的“黄金时代”已经过去,现在正进入“白银时代”。因为市场更加规范,竞争更加剧烈,对开发商来说,“白银时代”虽然比“黄金时代”差一点,可能发展速度、利润回报都不如“黄金时代”,但却依然是一个很值钱的时代。与“黄金时代”最大的不同是,在“白银时代”,在市场竞争的作用下,房企分化正在进一步加剧。在“巨头”继续扩张的形势下,中小型开发商将越来越面临被兼并或淘汰的风险。

  但是,企业规模的扩大并不意味着房企巨头们可以“高枕无忧”。近日多家房企公布的2012 年年报显示,去年房地产行业整体利润率和收益率下降的趋势并未改变。

  数据显示,2012 年,500 强开发企业净利润均值为4.34 亿元, 同比下降18.64%;现金及现金等价物余额近年来首次同比下降,为30.89 亿元。同期,500 强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%, 相比2011 年下降33.31%;净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88% 和22.89% 至4.70% 和14.78%。

  顾云昌解释道,近年来,大型房地产企业的利润绝对值大,其实更多是因为摊子大,实际上不少大型房企的整体利润水平却是在下降。近年来,土地价格以及人工成本的上涨增加了企业的成本,盈利效率的快速滑坡,表明房地产开发企业的经营效率并未像销售业绩一样让人满意,企业持续成长状况堪忧。

  对此,顾云昌指出,就市场出现的新变化,在产品定位以及增长模式上,房地产企业都要进行调整。目前的房地产需求市场是以刚需为主导,因此,房地产企业的产品也一定要根据刚需这最大的目标群体来确定,要考虑如何改变产品结构适应市场需求。与此同时,房地产企业还需要进一步提高周转率,提高资金的利用效率,同时还要考虑到企业如何转型,如何拓展更多样化的赢利模式,比如商业地产、复合地产等新领域。

  另一方面,因应房地产市场出现的新情况,特别是一、二线城市和三、四线城市房地产发展不平衡的现状,开发商在市场发展策略上,还应该有更科学的抰择。比如目前一些三、四线城市房地产产能已经过剩了,越来越多开发商从三、四线城市开始向大城市转移,到北京、上海去抢地,但是大家再度扎堆大城市的结果,又可能会导致一线城市的地价再度被推高,高地价进一步推高成本,又可能会产生新的泡沫,产生新问题。这都是开发商在新形势下应该高度关注的问题。

 

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