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李景国

李景国

  中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员,土地经济与不动产研究室主任,中国社会科学院研究生院教授、博导,《中国房地产发展报告》主编。

房地产必须与新型城镇化协调发展

  2012年底的中央经济工作会议提出,城镇化“是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”,并将“积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量”作为单独一项任务列出。

  近一阶段,社会各界热议城镇化,议论多集中于城镇化推动固定资产投资需求、农村人口迁入城镇增加住房需求等。房地产界更感兴趣的是,未来国家将力推城镇化,而城镇化将为楼市带来新契机,为房地产企业带来大商机。但是,许多人认为高企的房价会阻碍农村人口向城镇转移、也使进城农民工难以扎根城镇。如此,没有农村人口在城镇购房、落户的城镇化如何成为房地产发展的契机?同时,社会上不断敲响的预防城镇化沦为房地产化的警钟也振聋发聩。

  围绕城镇化与房地产的关系,人们认识不同。笔者认为,首先,现在所说的城镇化是新型城镇化而非传统城镇化,新型城镇化与传统城镇化有着诸多重要区别,我们正面临传统城镇化向新型城镇化的转型。其次,新型城镇化进程需要房地产发展的支撑,但单单发展房地产不能带动城镇化,相反,房地产的发展必须与新型城镇化进程相协调,房地产的发展才能稳步健康。

一、传统城镇化模式带来诸多问题

  根据统计数据,1950年我国城镇化率仅7.3%,1978年到2012年我国城镇人口从1.72亿人增加到7.1亿人,城镇化率由17.92% 提升到52.57。尽管近十几年来我国城镇化速度加快,但走的是传统的城镇化模式,城镇化质量不高,带来诸多问题:

  首先,“半城镇化”特征突出,城镇中形成新的二元结构。有专家估算,2010年中国城镇化率为46.59%,但城镇户籍人口占总人口的比例只有约33%,这意味着有13.6%,即1.28亿生活在城镇里的人没有城镇户口及享有城镇居民待遇 。另有研究认为,城镇中的农业户口人口已经成为中国城镇化的主体,从1978年到2010年,全国新增城镇人口4.93亿人,其中仍是农业户口的人口2.62亿人,占53.0%。这期间,全国城镇化率提高31.76个百分点,其中城镇农业户口人口贡献了18.12个百分点。也就是说,如果剔除农业户口人口的贡献,城镇化率实际仅提高13.64个百分点,按此数据目前的城镇化率要低于35%。

  二是,城镇化进程中资源消耗量大,利用效率低下。2001-2010 年中国城镇人口年均增长3。78%,但全国煤炭、石油、天然气消耗年均增长8.17%、6.69%、16.14%,分别是前者的2.16倍、1.77倍、4.27倍。中国城镇化水平每提高一个百分点,需要消耗煤炭87.58万吨标准煤、石油21.44万吨标准煤、天然气8.08万吨标准煤。

  三是,污染物排放迅速增长,生态环境急剧恶化。长三角、珠三角、京津冀三大地区在全国城镇化速度最快、城镇化水平最高,尽管仅占我国国土面积的约8%,却消耗了全国约42%的煤炭,52% 的汽、柴油,制造了约三分之一的二氧化硫、氮氧化物、烟尘排放,成为雾霾天气最为集中的地区 。

  四是,城乡之间、城市内部各阶层之间差距大,社会和谐受到影响。城乡之间的差距表现在诸多方面: 收入差距, 我国城乡收入比1990年为22:1,2002年以来一直在“3” 以上,2012年为3.10:1, 绝对差距达到166.48元;消费差距, 城乡居民家庭人均生活消费支出2012 年为别为15161元和5221元;城乡之间在教育、基础设施、医疗、社保、公共投资等许多方面都存在着很大差距。城市内部各阶层之间的差距也不容忽视,以购买90平米住房为例,2011 年就全国平均状态而言,房价收入比最高收入家庭为3.8,最低收入家庭为15.9。城乡差距及城市社会阶层分化,使社会和谐受到影响。

  五是,土地城镇化快于人口城镇化,城镇建设与管理需要改善。2000年到2010年,土地城镇化速率是人口城镇化速率的1.85 倍,人口城镇化率与土地相比,大概慢了10个百分点。如果考虑人在城市没有城市户籍的人口,土地城镇化的速度要更快于人口的城镇化速度。

  六是,大城市规模膨胀,中小城市萎缩,小城镇偏多。l978 年到2011 年我国城市数量由l93 个增加的657 个,建制镇从2173 个增加到19410 个。1990 到2010 年,200 万人口以上的城市由9 个增加到24 个,占城市人口比重由22.9% 提高到31.8%;50 万以下中小城市人口占比由45.7% 缩减至33.2%,其中20 万人口以下小城市的人口占比由21.1% 缩减为10.3%。截至2012 年,全国还有20% 的小城镇没有集中供水,80% 的小城镇没有污水和垃圾处理设施,县域城镇建成区平均人口只有7000 人左右,相当多的建制镇居民不足5000 人 。

  七是,城镇化进程中城乡发展不协调,三农问题至今严峻。随着城镇化进程的推进,工农业地位逐步变化,二、三产业的重要性日益提高。城镇吸引了大量资金、人才,但城镇向周围农村地区的辐射作用至今十分弱小。因土地制度特别是征地制度存在缺陷,土地非农化过程中又使农民得不到应有补偿。

  未来我们必须走适合中国国情的新型城镇化道路。但是,什么是适合中国国情的新型城镇化道路?人们的认识并不一致。无论如何理解和定义新型城镇化,几个要点是不能或缺的:一是,土地的城镇化必须与人口的城镇化相协调。城镇化不单单是土地的城镇化,更重要的是人的城镇化包括农民工的市民化,土地城镇化必须与人口的城镇化相协调。城镇化进程中,城镇的建设和发展不能一味“摊大饼”,而是要实现土地利用的“集约化”。二是,城镇化必须与经济发展相协调。目前人们更多的在谈论城镇化推动经济发展,但更要认识到城镇化是经济发展的结果,经济发展是城镇化的根本动力,没有经济发展作基础的城镇化只能进入“城镇化陷阱”。所谓经济发展,最重要的是产业发展,城镇产业发展了才能提供稳定的就业机会,才能吸引农村人口向城镇转移,也才能使转移到城镇的农村人口在城镇扎根。

  因此,城镇化必须与工业化相协调。应该注意的是,仅靠房地产业的发展难以带动城镇化,离开经济发展、盲目扩城式的人为推动城镇化也不可行。三是,社会管理和社会服务必须与城镇化进程相协调。户籍、社保等社会管理必须与城镇化相协调,否则也会影响到城镇化进程。例如,尽管目前户籍对人们迁徙等的制约越来越弱化,但户籍仍常常影响到人们对居住地的选择,一些城市购房、买车以户籍限制便是如此。农村社会与城市社会在生活理念、生活方式、社会组织等方面有着很大差异,转移到城镇的农村人口需要适应城市社会的生活,城镇政府及其他社会机构应做好服务,帮助他们尽快融入城市社会,实现生活方式等方面由“乡”到“城”的转变。通过改善社会管理和社会服务,实现劳动人口为主导的就业城镇化转化为包括非劳动人口在内的家庭居住生活城镇化。四是,城镇化必须与资源有效利用、生态环境保护相协调。依靠科技进步和管理手段提升,由可再生资源替代不可再生资源、由无污染资源替代污染资源、由低成本资源替代高成本资源、由广布性资源替代局部性资源、由智力资源代替物质资源等,通过资源替代推动集约、生态型城镇化。摆脱一味靠资源要素的投入推进城镇化的模式,通过投入技术、改善管理、调整经济结构等方式实现城镇的长期可持续发展,走低投入、高产出、无污染的城镇化道路,提高城镇的经济和人口容积率、公共设施利用率、土地等资源的利用率、投资的集约利用效率,提高城镇化进程经济、社会和生态的综合效益。五是,城镇化必须与农业现代化相协调。城镇化是经济发展的结果,经济发展的成果必须由城乡人民共享。城镇化不能成为仅是城镇发展的过程,必须坚持城乡统筹、城乡一体化发展,对城乡进行经济统筹、社会统筹、环境保护统筹、空间规划与建设统筹,把城镇和乡村纳入统一的经济社会发展大系统, 推进农村和农业现代化。使城镇化成为城乡之间互相吸收发展要素、相互融合、共同发展的过程。六是,建立合理的城镇体系。根据区域自然、经济、社会特点和土地利用总体规划、主体功能区的划分等,统筹规划、合理组织城镇发展的空间格局,形成合理有序、功能互补、规模协调的城镇网络体系,促进城市群发展。以合理的城镇空间布局为基础,发挥中心城市、区域中心城市的经济辐射和带动功能,形成结构合理、空间组织有序、资源节约的区域产业体系,推进区域整体协调发展,发挥城镇化的综合效应。

二、房地产发展必须与城镇化相协调

  房地产发展与城镇化有密切关系。我国的数据显示,城镇化水平与房地产市场发展规模关系密切,与房地产销售、开发等各项指标高度相关。1998-2005 年各指标与城镇化率相关系数接近或超过0.9,而随着城镇化率的提升,2006-2011 年各指标与城镇化率相关系数全部超过0.9,并且除了销售面积外,均在0.95 以上,特别是销售额的相关系数提高了0.07 。

  房地产发展与城镇化的关系,表现为:首先, 房地产业随着工业化和城镇化的发展而形成,城镇化是房地产业发展的内在动力,为房地产市场创造需求,制约着房地产业的发展, 因此, 尽管城镇化和房地产业均有其自身演变规律,但房地产业的变化特别是需求变化随城镇化进程变化, 因此房地产业与城镇化长期发展趋势曲线极为相似, 表象上二者的演变具有较强的同步性, 两者均存在发展速度拐点,拐点之前发展速度递增,反之递减。

  其次, 房地产是城镇化的载体,对城镇化的作用体现在:拉动城镇经济增长、为城镇化提供基础设施、改善居民住房条件和居住环境、提升城镇整体形象和价值、创造就业机会。

  第三, 房地产发展是城镇化的结果,而不是城镇化进程的主要原因, 房地产业的发展对城镇化进程的贡献有限。没有房地产的发展城镇化就没有物质基础, 但仅靠发展房地产不能推动城镇发展,因而也不能促进城镇化, 因此必须改变靠房地产带动城镇化的思维。

  第四, 城镇化为房地产创造需求,对房地产投资具有较强的引擎作用,对房地产业发展具有拉动作用, 提供和夯实房地产发展的基础。城镇化引起的产业结构、人口结构、需求结构、区域结构等的变化都会对房地产产生深刻影响。因此, 房地产业的发展必须主动与城镇化相协调, 才能支撑房地产发展, 房地产的发展也才能健康平稳。

  第五, 房地产价格与城镇化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系,城镇化水平的提高是房地产价格上升的原因,长期来看城镇化对房地产价格的推动效应逐步增强。尽管有人认为房地产价格的上升对城镇化水平没有显著的因果关系, 但房地产价格过高会阻碍优秀人才的引进、挤压中低收入阶层消费、使劳动力流动和异地就业难度加大、抬高中小企业的创业门槛。同时,房地产过度发展、繁荣也具有挤出效应:挤占其他产业投资、提高企业的商务成本和投资成本、挤占银行贷款从而加大金融风险。因此, 房地产过度发展、房价过高对城镇化起到一定的抑制作用, 影响城镇化进程和速度。

  未来, 城镇化会持续带来新的住房需求, 但预测数据有一定差距。中国指数研究院的研究报告预测 , 根据联合国相关数据,未来10 年乃至20 年,我国城镇化水平仍将稳步提升,到2030 年将超过70%,未来20 年新增城镇人口总量超过3 亿,这将为我国宏观经济和房地产业继续提供支撑。未来十年,我国GDP 增速在7% ~ 8% 之间, 居民收入和储蓄稳步提升,实现收入翻番, 城镇化率将以年均1.1 个百分点的速度提升,每年新增城镇人口约为1700 万人, 以人均30 平方米住房面积计,新增城镇人口的住房需求将超过50 亿平方米, 若以人均住房面积35 平方米的小康标准测算,则新增需求约60 亿平方米。除因城镇化新增城镇人口增加的需求外, 该报告还预测, 目前超过一半现有城镇居民人均住房面积低于30 平方米,他们的改善性住房需求也会超过50 亿平方米, 自然折旧导致的更新换代和拆迁等新增住房需求约60亿平方米, 三者合计为160 亿平方米。

  有业界人士估算,目前,我国城市7000万户的城市家庭人均住房低于30 平方米,改善群体十分庞大。若按“人均35 平方米”的小康水平作为改善标准,这一群体将带来约68 亿平方米的改善性住房需求。此外,若按人均30 平方米计算,未来十年新增的1.8 亿城镇人口也将带来至少50 亿平方米以上的住房需求。也就是说,未来十年潜在住房需求120 亿平方米,相当于目前销售面积12 倍以上。

  另外的估算为,2012 年末中国大陆总人口13.5 亿人,城镇人口7.1 亿人。如果按70%城镇化率、总人口14 亿计算,到2030 年左右城镇人口9.8 亿人,比现在增加2.7 亿,按人均35 平方米计算,新增城镇人口需求近95 亿平方米住房。若将目前约1.6 亿人城镇农民工扣除,目前的城镇人口为5.5 亿,城镇化化率为40.7%,城镇化率达到70% 时,新增城镇人口4.3 亿,需要新增住房面积近151 亿平方米,年均(2012-2030 年)8.3 亿平方米。

  无论哪种估算, 未来房地产市场的需求因城镇化将持续增加, 支撑房地产持续发展, 顺应城镇化房地产业会有发展良机。但是, 也应该清醒的认识到, 有序推进农业人口向城镇转移、推进进城农民工市民化是未来城镇化的重点之一, 而高企的房价成为这一过程的拦路虎、绊脚石。房地产是城市的主要物质构成, 对生态城市、宜居住区、绿色建筑、智能建筑的建设负有重要责任, 对实现低成本、高效益、集约化、生态型的新型城镇化十分关键, 房地产发展如何落实新型城镇化要求面临巨大挑战。总之, 城镇化为房地产发展带来机遇的同时, 也带来挑战, 房地产发展必须与新型城镇化相协调。

 

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