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专访聂梅生:土增税不改革清缴是空话

网易房产讯 1月9日,由网易房产和广东省地产商会联合主办的“2014中国房地产新年峰会”在广州香格里拉酒店隆重举行。会前,全联房地产商会创会会长聂梅生接受网易房产的专访

全联房地产商会创会会长聂梅生接受网易房产专访

全联房地产商会创会会长聂梅生接受网易房产专访

调控新改变:中央放更多决策权给地方

2013年又是房价迅速上涨的一年,北上广深的数据继续领涨,对于问责一说备受大家质疑,近期包括新华社、人民网就相继发文质疑问责太弱。不过聂梅生表示问责是上一届政府提出,换届后其含义会不一样,“这件事会转化成别的”。

十八届三中全会着重讲了市场的作用,聂梅生表示在房地产行业同样应该市场归市场,“尤其是价格”,其认为现在全国房价涨幅在回落,这样的趋势是回归市场的趋势。不过,她也认为房地产有个别地方是有问题,“商业地产就有泡沫化趋势”。

新一届政府上台,直接谈到调控基本不见,十八届三中全会决议一字未提房地产调控,中央经济工作会议同样未见直接涉及房地产调控,建立长效机制的提出显示了中央对于房地产调控思路的转变。

聂梅生认为和上届政府一刀切的做法相比,新一届政府已经有了很大变化,重要一点就是给地方更多决策权,“现在在这个过程当中,应该还是有个过渡的”。

关于限购、限价、限贷等政策,从出台两年多来一直都在变,聂梅生认为各地的执行情况有差异,市场也出现了分化,其认为2014年如果像北上广深这些涨得较快的城市继续上涨,政策应该不会放松,再涨得厉害不排除“更有一些新招儿”,2014年的差异化一方面也表现在政策的差异上。 

全国有泡沫化趋势但没全局性问题

房价永远是大家关注的焦点,聂梅生提醒说中国房地产不仅北上广深,全国几百个城市差异很大,也不仅是新建商品住宅,还有商业地产、存量房等。聂梅生认为现在存量房没有一些相关统计数据,特别是一些地方新城大片空置的问题,怎样促使这些存量房拿出来出租或者释放出来形成供给满足市场也是一个重点,但目前缺乏相关政策。

不健康的问题导致一种繁荣,“泡沫性繁荣”,聂梅生认为“房地产有泡沫化的趋势”,但“没有形成全局性的问题”。温州、鄂尔多斯这些城市在高涨只有现在已经连续是几个月下降,房价折半,其认为这些是局部性崩盘,其中的因素在全局性里面也包含有,“只不过它没有发展膨胀到那么多”。

土地增值税:不改革谈清缴是空话

央视连续追问土地增值税,从第一轮的点名多家大型房企欠缴,到近期报道龙头房企多个项目欠缴,关于土地增值税一时成为争议焦点,而房地产界也表现出难得的统一,任志强更是直接叫板央视,而全联地产商会也由聂梅生亲自修订后发出行业协会的一个声明。

聂梅生认为土地增值税是否欠缴,应该以现行法律法规为标准进行界定,央视还是万科谁对谁错应该是以这个为准。不过其表示目前的法律法规留有许多如销售满85%之类可以拖,不清缴的模糊地带,如果不进行改革,“清缴是一句空话”。

卖地王政府最受益 收钱又不用承担风险

有人将2013年成为地王年,多数大城市相继创出新地王,在广州超过一半的区域诞生新地王。聂梅生认为如果接下来几年房价涨幅没有那么高,这些拿地王的开发商会“比较痛苦”,需要面对一些风险,而一些在高位买的人其房子会不会贬值也是一个风险,不过政府最好,地卖出去收钱后风险都不在其身上。

房地产税是多方利益博弈结果 道路漫长

十八届三中全会提出要建立房地产税,这也是房地产长效机制的一个重要方面。不少人希望房地产税尽快推出以使房价下降,不过不少业界人士却对此泼冷水,任志强就说到2020年房地产税还不一定推得出来。

“房地产是一个多方利益博弈的结果”,聂梅生表示政府须平衡税费和土地出让金两方面的因素,有收有放,不能就是直接增加一个税种,最终都是“买房人来付”,影响到“大部分人的切身利益”就很难出台。在其看来,这届政府的第一个任期可以进入立法程序,并进行试点就已经很不简单了。

抢建小产权房应坚决制止

土地改革是十八届三中全会决定一个重要方面,农村集体用地的入市因为涉及到农民的权益,涉及到目前的土地供应体制,还有小产权房转正等方方面面问题,成为关注和讨论的一个焦点。

聂梅生认为此前大家对此有些误区,以为是农民的宅基地可以进入市场,城里人可以去买,然后解决城市住宅供应问题,不过最近开的农村工作会议,厘清这个问题,农村土地改革首先是要保护农民权益。近期深圳招拍挂一幅农村建设用地作为产业用地,聂梅生认为是好的尝试,是同权同价表现,北京尝试租用农村集体建设用地作为养老用地其也支持。

近日,北京、广州等多个城市都有小产权房被拆除,国土部表示要坚决查处、拆除小产权房,前段时间因为土地改革,小产权房有可能转正的传闻使得各地出现了抢建抢售的情况。聂梅生认为近期这些抢建的情况“纯粹是添乱”,“有点顶风作案的味道”,应该坚决制止。

聂梅生认为对原先存在的小产权房应该分门别类对待,通过分不同时段、不同用处进行处理,不能一刀切,“应该慢慢出来,应该是由易到难”,其认为共有产权或是一个可以尝试的方式。

土改中,聂梅生告诉记者新型城镇化将可以带来一些突破口,此外在一些新兴产业中,比如养老、产业地产等方面是相对容易突破的。

海外融资成本比国内低三四个点

新年刚刚开始,包括富力、佳兆业、合景泰富等多家房企已经纷纷在海外发债融资,房企资金面紧张的说法再起,不过在聂梅生看来,房企目前不一定是资金面紧张,其认为开发商为了维持现有规模,维持其市盈率,“永远需要新的资金”。

预测:2014一线城市房价涨幅有回落相对海外和国内的融资成本,聂梅生表示依然有起码三四个点的差异,国内要将近百分之十,而海外都是在百分之六七,甚至更低。目前A股虽然重启IPO,但是对房企控制还是比较紧。

经过令人唏嘘不已的2013年,房地产市场在2014年又会如何走呢?聂梅生觉得各个城市分化还将延续2013年的情况,全国房价涨幅接近GDP涨幅是一个较理想情况。其认为现在进行经济的转型,房地产不能过热,形成风险,还把各种资金全吸引过去,也不能大降成为“负拉动”,对转型形成阻碍。由于2013年一线城市涨势过猛,聂梅生2014年同比的涨幅将会有所回落。

 

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