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杨军艇

  作为广州天河城、中怡时尚广场和太阳新天地三大购物中心的“金牌操盘手”,每一个项目的成功背后,都凝聚了“艇爷”的智慧和心血。1992 年,“ 艇爷” 由广东省人民政府财贸办公室副科长变身天贸集团( 天河城集团前身) 的筹建者之一,并升任至集团副总裁。12 年中,天河城租金从3700 万飙升至3.6 亿元。2005 年, 他执掌中怡时尚购物中心,最终以业界为之震惊的高价整体租赁给广百。2007 年,他“重出江湖”,出任太阳新天地董事总经理。目前该项目已成功引进了广百百货高端店、中影国际影院华南旗舰店、美思佰乐中国首店、国际奢侈品总汇L`AURORA、稻香餐饮等多个国内外知名品牌。

广州景豪坊购物中心总经理杨军艇
金牌操盘手踏上新征程

  在广州商业地产界,提起杨军艇几乎无人不识。这位曾主导过广州三大购物中心——天河城、中怡时尚广场和太阳新天地筹建、招商的元老级人物,绝对称得上是广州地产商业界的元老,中国商业地产界的“金牌操盘手”,因此也被大家亲切地尊为“艇爷”。
今年中,“艇爷”在离开太阳新天地“逍遥”了一年之后第三度出山,担任起广州景豪坊购物中心的总经理。事隔一年,对广州商业地产的发展状况与未来,“艇爷”有什么样的理解与期许。
在杨军艇位于珠江边的新办公室,记者与“艇爷”展开了对话。
□林林/ 文

  “我做过那么多的项目,我也不能说下一个就一定能成功”
  虽然已是业界人人尊重的元老,但提起自己刚刚接手的新项目,向来爱说爱笑风趣无比的杨军艇却一脸严肃地说:“商业地产有其基本原理,有些最根本的东西。但它不象住宅,是不能简单复制、全部照抄的。每一个商业项目的位置、周围的消费人群、消费习惯,商圈的发展历史与规模、主要业态,还有周边的文化沉淀都各不相同,每一个因素都能影响到项目的定位。所以,对商业地产人来说,每一个新项目都是一个新的挑战。我做过那么多的项目,但到现在为止,我都不能说我下一个就一定能成功。”
  杨军艇特别强调,商业地产一定要靠积累、靠经验,没有经验积累是万万不行。但有经验、有积累,也并不意味着“吃老本”就可以了。每一个项目都有与众不同的特性,所以一定要先做好最透彻的市场调研才能开始行动。“之前十几二十年的经验积累,只能说让我们可以少犯错误,能有更高的胜数。”
  “我不能说下一个项目就一定最好,这名话永远都不能说! 对我来说,每一个新接手的项目都要‘严阵以待’,每一个都要从零开始。”杨军艇坦言,接手新项目后,他一直都在做调查、做数据,之前让他闻名中国商业地产界的三个项目都在天河区,都属于新商圈范畴,而新操盘的景豪坊却是一个地处北京路老商圈的项目,这对他而言不得不说也是一个新的挑战,虽然已过半百,但杨军艇仍不失幽默地拍着胸口说:“我要一切‘归零’,从新出发!”
北京路商圈是最古老也最具生命力的地方
  提起北京路这个享誉中外的老商圈,该如何面对天河等新商圈的崛起?“艇爷”马上用数据来说明问题:“从改革开放发展至今,北京路商圈每天至少有60 万客流经过,这个数据一直都没有变过!商圈可以没落,但却是任谁都搬不走的。从古至今,北京路一直是老广州人的商业中心区; 在广州的各大商圈里,北京路是高档消费地段,比起上下九、东山口、江南西,它的优势凸显。”“艇爷”指出,从大的方面讲,地铁线路的分布已将广州各商圈基本固定了下来,北京路作为广州地铁1 号、2 号线的交会点所在,是广州城最核心的所在。最值得一提的是,丰富的历史文化沉淀,造就了北京路强烈的旅游商业特性,作为唯一一个身兼城市核心商圈与中外游客们到广州必参观的游览胜地两大功能的商圈,北京路有广州其他商圈所难具备的优势。”让杨军艇更看好的是,在政府的着力扶持下,北京路商圈一直在升级,与一二十年前相比,如此的北京路已彻底改头换面,升级、转型的速度非常快,与其他商圈相比有非常鲜明的特色,在老广州人和初到广州的人中,有最具底蕴的消费群体,也是一个最古老,也最具生命力的地方。
停车位够不够,对市中心项目来说没那么重要
  许多人的印象中,购物中心最关键就是要有足够的停车位。像北京路商圈这地价昂贵的市中心地段,购物中心往往停车位严重不足,这个问题如何解决?
  对这一点,杨军艇的见解非常独到:“购物中心的停车位够不够,确实非常重要,特别是在美国,没有大停车场几乎就做不了购物中心。但是在亚洲的很多城市,对地处城市最核心地区的购物中心来说,其实停车位数量的重要性远没有人们想象中重要。” 曾深入考察过香港、台湾、新加坡、上海、北京等多个亚洲大城市商业市场,几乎跑遍亚洲各大知名购物中心的杨军艇分析道,在香港,最旺的购物中心在中环、铜锣湾,其实都没有多少车位。上海、台北、新加坡的情况也是如此,停车位多不多,对城市最核心地方商业的影响并不大。在广州,像北京路,广百百货店一年的营业额都有30 亿,但大家都知道那边根本就没啥车位;天河城的车位跟天河路其他几家购物中心相比简直可以忽略不计,但它一天就可以迎30 万人,一年有过亿人进出。所以说,对市中心的购物中心来说,与停车位相比,地面的客流显然更重要,因为有很多公共交通的方式,不倚仗私家车也能带来高客流。如果要说影响,可能是开车一族相对来说消费水平可以略高,对卖侈奢品的可能会有些关系。但面对大众的中高端消费,市中心的项目,并不是一定非要一两千个停车位不可。
  竞争的最高境界,就是和邻居共同繁荣
  “艇爷”介绍说,他新接手的景豪坊目前刚开始动工,总建筑面积约7 万平方米,预计2016 年开业,商业规划和前期招商目前就已开始着手了。展望自己的新项目,“艇爷”很淡定,“我们的项目位于中山五路、西湖路、北京路的交会处,正好吻合中心城市、中心商圈、中心商业三大特点。”如何建造老城区的大型购物中心?杨军艇展望道:“严格上说,北京路还没有什么地标式建筑,没有大型购物中心,我们景豪坊就是要建成地标式大型购物中心。要想做大市场,就必须要有特色经营,品牌、硬件、管理等都必不可少。虽然北京路的商业已不少,但竞争无处不在,竞争要有策略,目的不是将对手打死,而是要共同繁荣。就好比天河城和正佳广场,它们没有被对方吞灭,而是越来越好,至今已成为成功的典范。未来的景豪坊,也是会跟周边的‘邻居’们一起,让北京路这广州最古老的商圈,焕发出更灿烂的生命力。”
记者手记
  半个外星人的“艇爷”
  杨军艇是土生土长的广州人。曾做过知青上山下乡,后任职于广东省财贸办,1992 年奉命“下海”参与天河城筹建,从此踏上商业地产职业经理人的传奇之路。
  认识“艇爷”多年,每次与“艇爷”对话,总会有一堆又一堆的数据从他口中跳出,从各商圈的客流量到购物中心的面积、租金、经营成本等,无所不有。不为人知的是,那些听起来彷佛是信手拈来的数据,却是他耗费许多的心血,经过一次次的实地调查而来的。
  这种量化的思维方式,不仅用于自身,“艇爷”对员工的要求也是一样,据说他要求员工的总结中只有一句话可以不出现数据,那就是题目。艇爷坚持,只有数据才能说明问题,对数据的要求已到了非常苛刻的地步。但尽管如此,艇爷对员工却从不苛刻。他说当领导的只需要记住员工的优点,把他的优点发挥到最大就好了。人的缺点是无法改变的,一个人没有时间观念,做了十几二十年还是照样会迟到。
  采访“艇爷”,总会被他时不时蹦出的风趣、幽默话语逗笑。许多与“艇爷”初次见面的陌生人,都对他开朗、热情洋溢,又颇为较真,有点“老玩童”般的性格一见难忘。
  有熟悉“艇爷”的“哥们”透露,打小在一德路长大的“艇爷”,当年就曾是一个调皮捣蛋的“小霸王”,后来知青下乡在农场养猪,竟然研究怎么养出“双眼皮”的猪。“艇爷”还自己研究出单手玩魔方,神乎其技,所以好多圈里人都说他是“半个外星人”。朋友都说“艇爷”是位老顽童,生性爱“蒲”,不知疲倦地观察、探索广州这座城市,他从没有酒气的珠江里嗅出了的广州人的内敛,在小儿玩乐间听出了本地文化受到的冲击。
  最难能可贵的是,不管身处何地、官拜何职,艇爷都能凭着自己左眼老花、右眼近视的“三角眼”,看出体制内外的真善美,寓娱乐于工作之中,让大家深受影响。如果说商业地产是个江湖,“艇爷”精诚、敬业、圆融,豁达、开朗,又时刻充满激情的精神,形成了他独特的人格魅力,被江湖中的各路诸侯、大佬所推崇,也许,这正是“艇爷”两字的最大魅力吧!

 

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