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黎文江

  被誉为“广东房地产分析第一人”,是广东地产界资格最老、最有权威性、市场预测准确度最高的专家。生于广东南海的他,自1963年开始就一直从事房地产行业相关工作,从业50年来,先后在建筑设计、施工、房屋销售及工程技术管理、行政管理等房地产开发和管理部门工作;曾担任广州市房地产管理局科研设计所副所长、广州市国土房管局房地产信息中心主任、广州市房地产协会副秘书长等职务。退休后任职合富辉煌房地产集团首席市场分析师、高级工程师。并担任广东省房地产行业协会专家委员会委员,广东省房地产评估和经纪行业协会市场研究委员会委员。

合富辉煌房地产集团首席分析师黎文江
2014年楼市调控力度不会减弱

  2013年岁末,冬日暖阳。合富辉煌首席分析师黎文江在新办公室里接受《NO.1广东地产》记者的专访。这位曾多次准确预言广东地产走势的金牌分析师,对2014年的楼市行情有着不少期待,也有忧虑。黎文江指出,新一届政府对房地产调控思路虽然有所转变,但在长效机制的真正建立和铺开在短期仍难实现。在长效机制真正起作用前,楼市调控难放松,仍需持续控制房价。预计2014年,楼市限购、限贷等政策仍将依旧,调控将会呈现表面松,但实质紧的趋势。
市中心买套100平方米新房,一年赚72万
  在展望2014年市场之前,黎文江特别回顾了2013年广州市场表现。黎文江指出, 2013年广州楼市虽然商品住宅成交量下滑,但价格却快速拉升。合富辉煌市场研究部根据广州市国土房管局公布数据统计,2013年1-11月,广州市十区的商品住宅成交面积为682.58万平方米,同比小幅下降6.1%。其中中心六区成交量大幅下滑33.4%。与此同时,2013年1-11月,广州市十区商品住宅成交均价15745元/平方米,同比上升13.6%,其中中心六区商品房成交均价的涨幅高达24%。黎文江笑道,“也就是说,如果是在广州的中心市区,在2012年底买套房,到2013年底价格就涨了近1/4。现在广州市中心的一手房价基本在3万元/平方米,以100平方米一套计算,如果2012年底买这么一套房,到2013年底就涨了72万元。相信绝大多数工薪层辛苦一年都不可能有这么高的收入!”
□林林/文
平均数据下,广州完成房价调控目标不难
  对备受关注的广州市2013年楼价调控目标是否能完成的问题,黎文江指出:“其实‘平均楼价’就是一组模糊的数据,虽然广州中心六区楼价涨幅高达24%,但是加上花都、番禺等郊区,甚至于一直‘限价不限购’的增城、从化两市,数据一摊平,要完成年度目标还是比较容易的。”
根据官方公布的统计数据,2013年1-11月,广州十区二市商品住宅的成交面积为 1002.8 万平方米,同比增加 5.3%;整体成交均价为13188元/平方米,同比涨幅10.1%。“这个数据明显低于2013年广州市全年GDP预计增幅12%的水平。所以说,虽然老百姓都觉得今年的房价涨得厉害,但是一平均下来,广州市还是有望达到房价控制目标的。”
广州楼市基本告别万元以下时代
  “2013年1-11月,广州中心六区新增供应占全市比重不到1/4,成交占全市比重不到1/3。而花都、番禺两郊区,成为广州全市供应和成交绝对主力。”黎文江介绍说,随着楼价不断攀高,目前广州十区中仅南沙和花都两区的均价在1万元(/平方米)以下,其他各区的均价都超过15000元/平方米。“可以说,广州十区楼市已基本告别万元以下的时代。”
  另一方面,在政策持续高压下,大户型成交一直受到抑制,中小户型成交占比突出。黎文江指出,“1-10月,广州十区60-140平方米的商品住宅成交量占全市总量的70%,其中80-100平方米的户型成交突出,占全市成交总量的31%。中小户型的高占比,再次说明刚需族仍是市场的主流。”
抑制房价地价过快上涨将是2014年调控主方向
  展望2014年市场,黎文江坚定地说,“目前看,从中央到地方,对2014年楼市的调控力度一定不会减弱。”黎文江分析道,2013年底召开的中央经济工作会议指出,“我们也要清醒认识到,经济运行存在下行压力”,“不能把发展简单化为增加生产总值”。从这些会议精神看,中央管理层对2014年经济降温的容忍度已明显提高。“所以说,政府将不会再强化房地产拉动经济的作用。楼市调控仍将持续,而且力度不会减弱。”黎文江指出, 2014年的通胀数据预计基本仍将与2013年底的水平相近。通胀控制难度不大,但需要抑制资产价格过快上涨,及防范金融风险。“在这种大环境下,抑制资产价格,包括房价和地价的过快上涨,仍将是2014年政策的主要方向。”
限购限贷将持续,限价限签或淡出
  既然调控仍将成为2014年楼市的主调,那在具体的调控政策中,限购、限贷、限价、限签等措施还会不会继续呢?黎文江预测,“从目前情势看,预计在2014年,政府有可能不再提及‘房价控制目标’,但是限购、限贷等措施仍将继续,而限价、限签等措施则有可能会淡出。”
  黎文江指出,2013年第四季度出台的“穗六条”政策,把缴纳“个税/社保”的时限增加到三年,影响颇大。最大的影响是买家的心理预期,导致观望情绪浓厚。据合富辉煌监测,“穗六条”实施后,广州多个楼盘的客户来访量都明显减少,部分客户对降价有所期待,“再等等”的心态明显加剧。黎文江透露,“从调查数据看,与中低端楼盘相比,高端楼盘受‘连续三年社保/纳税证明’的影响更为明显。”
  另外,“穗六条”也使两成多的二手买家入市受阻。尤其是多年来在广州经商难提供长达三年期的正常社保、纳税证明的生意人受影响最多,占整体二手楼市的两成左右。而受“二套首付七成”政策影响的买家,占整体二手楼市不足一成。
住房保障达到一定规模,限购才具备退出条件
  限购、限贷等政策什么时候才有可能结束?黎文江指出,“主要看住房保障系统的推行力度和房地产税的实施进度。”黎文江分析,新召开的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下简称“《决定》”)中提出:“健全符合国情的住房保障和供应体系”。楼市长效机制要达到的最终目的就是要使老百姓人人“住有所居”。为此,要通过习总书记提出的:“构建以政府为主提供社会保障,以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”来达到这个目的。预计到2015年,全国保障性住房将达到3600万套,全国家庭覆盖面达到20%,这是政府的庄严承诺。届时,将是我国房地产市场长效机制取得决定性效果的时刻。这一过程牵涉到的不仅是房地产市场本身的问题,还涉及金融、财税体制、土地财政等方面的改革。需要政府主导解决,同时也需要时间去解决。其间,必要的行政手段还不能马上撤消。
黎文江强调:“从短期看,政府在未来2至3年内
  将以加快完善住房保障体系,偿还社会保障欠债为首要任务。只有当住房的社会保障超越过往、达到一定规模时,以‘限购’为代表的行政干预才具备了退出的条件。”
房地产税近几年内难实施
  十八届三中全会的《决定》还提出要“加快房地产税立法并适时推进改革。” 对大家都关心的房产税问题,黎文江表示:“关于‘房地产税立法’的提法,加多了一个‘地’字,这就不仅仅是现在人们所说的‘房产税’,而应该是一种新的综合性税种。按理说,新税种要提交全国人大立法,而这一立法过程,恐怕需要好几年时间,或许还要等4年,到下一届全国人大开会才能获得通过。”
  “因为房地产税的立法需要耗费较长时间,我觉得至少在近几年仍难以真正实施。”黎文江分析道,房地产税与以往物业税和房产税有所不同,是一种新的税种,有可能是对现有交易环节和持有环节各方面税收的重新调整和整合。实施房地产税将提高“投机投资性购房”和“高端物业”的资金成本(包括持有成本和交易成本)。不过,实施房地产税需要达成多个前提条件,包括构建信息平台、实现信息共享、相关立法、推进实施等等,这些都需要耗费较长时间,“我觉得,在包括2014年在内的近几年内,房产税仍将难以在全国范围真正实施!而在起到增加房屋保有成本作用的房地产税未开征之前,以抑制投机投资需求为主要目的的限购限贷政策,一时还撤消不了。”
城镇化和“三旧”改造大有潜力可挖
  黎文江指出,十八届三中全会的《决定》指出:“要推进农业转移人口市民化,逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民”。“全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模”。
  目前,广州市人口城市化率达83%,而土地的城市化率为63%,住房的城市化率为66%,与人口城市化率相差20%。800万户籍人口住房自有率超九成,而700万非户籍常住人口有2/3租房住,并集中在城中村。黎文江介绍说:“按政府的相关规划,2020年广州市常住人口将达到1800万人,如果人均居住面积为23平方米(目前是22平方米)的话,则一年至少平均要新增住房1300万平方米。”
  黎文江继续分析道,从2005年到2011年,广州十区商品住房成交量是773万平方米/年,而2005年至2011年十区土地供应211万平方米/年,可建筑面积仅422万平方米(按平均容积率2),供需缺口达每年351万平方米。近几年由于投资投机需求受到抑制。商品住宅年均成交量从调控初期900万平方米,减到近年600万至700万平方米,下降近三成。成交结构方面,限购前后首次置业率占总量比例从50%升至70%,本市户籍人口购房比例由总量的50%上升到76%,“可以说,近年的房地产调控政策对支持首次置业和本地居民购房,抑制外地人员置业产生明显效果,使消费结构趋向合理。但是受到高速城市化发展,经济持续增长,城市拆迁改造等的影响,未来的刚需和改善性需求仍将依然强劲。如何满足这个市场的需求,将给发展商带来很大的机遇。”
  黎文江指出,广州市的土地利用强度在2011年已达到 22.8%。按照国际通行的 30%的生态宜居警戒标准,全市未来建设开发用地新增空间只有大约 522平方公里。另一方面,广州的用地效率与国内外发达城市有较大差距。去年广州单位建设用地GDP产出率约800亿元/平方公里,还不到香港 (5690亿元/平方公里)的1/7、新加坡(3919亿元/平方公里)的 1/5,全市低效建设用地超过520 平方公里、占全市建设开发用地总规模32.4% 。低效用地以494.1平方公里“三旧”用地为主,农村建设用地产出效益只有国有建设用地的 1/10。因此,广州市今后城镇化和“三旧”改造仍大有潜力可挖,这也将是今后房地产业发展的机遇。
2014年“银根”不会大幅放松
  制约发展商发展的“银根”问题向来是左右楼市走向的一大重要因素。黎文江指出,2013年下半年,国内各金融机构的银根已明显抽紧。预计在2014年,国内银根仍不会有太大的放松。另一方面,存款利率上浮空间有可能会进一步打开,这意味着金融机构的获利水平将受到更大影响。而在实际执行中,除非政府加以管制,否则房贷实际执行利率仍将继续保持在高位。“也就是说,首套房的优惠利率可能仍难实现。” 而另一方面,持续趋紧的银根有可能会影响到发展商的扩张速度,但鉴于2013年大好的销售行情,拥有足够销售回款的发展商,在面临趋紧的银根时,应该不会像2008年、2009年时那样紧张,大幅度降价卖楼仍不可能。