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聂梅生

十二年创会功成身退
72岁房地产女杰再创辉煌

本刊记者   林林   陈晶晶

  2012年11月23日,在全联房地产商会(原全国工商联房地产商会)第三届会员大会上,全联房地产商会创会会长聂梅生将会长的接力棒交到了富力地产联席董事长张力手中,退任名誉会长。从科研工作者到学者,从学者到建设部官员,又从官员到房地产商会的创会会长,如今又从功成身退,从主导商会事务退居到主攻顾问与科研,聂梅生的每一次华丽转身,都成就了一段又一段的传奇。房地产界,聂梅生被称为“女中豪杰”,作为中国房地产发展的见证人,面对楼市调整,她冷静思考、以一颗公平的心站在市场和开发商的中间;面对未来中国房价的谜题,她以专业理性的目光洞察未来,思考走向;对房地产领域的不当政策,她向来直言不讳,谏言高层,努力推动着中国房地产行业的健康发展。
  乘着参加全联房地产商会第三届会员大会的空隙,聂梅生接受了《NO.1广东地产》记者的专访。今年72岁的她,始终那么精神抖擞,反应快捷,精辟的对话中透着一份特有的优雅与从容。聊起在自己的新身份和即将开展的新工作,聂梅生依然充满着热情与活力;而回顾近十几年来创立房地产商会,见证中国房地产起伏跌宕的发展历程,她坦言这处在风口浪尖上的工作,让她有收获,但也更有压力与挣扎。这压力更多地来自于大众的误解,“其实商会就是一个企业社团组织,代表的是民营企业和会员的合法诉求;身为会长,我的立场当然是要更多地反映企业的合法诉求。”虽然已退居“二线”,聂梅生仍然希望,“大家能对商会的工作有更多的理解与支持。”而对“十八大”后中国房地产发展的新趋势,聂梅生指出,今后调控的目标,应该是避免房价和收入同步上涨,特别是房价比收入涨得更快。
  谈创会经验:商会发展应“以为求位”
  过去十年,聂梅生带领的全联房地产商会因为敢于“谏言”,勇于创新,在接连的几轮房地产调控中声名鹊起。这十年来,聂梅生频繁地出现在各种地产论坛的演讲台上,对行业政策、市场走势与宏观经济给出自己的判断。当每次房地产行业面临重要的政策关口,全联房地产商会更以行业组织名义进行政策“谏言”和地产常识的普及。他们牵头组织的REICO工作室已经连续数年发布有影响力的行业研究报告,由于经费充足,独立研究,REICO工作报告已成为业内的权威观点来源。
  REITS,精瑞地产基金,REICO工作室,绿色建筑,2009年全国“两会”地价与房价报告……提起这十年有目共睹的“政绩”, 聂梅生谦逊地说:“做过的事让别人评价,沉淀下来的东西要经得起历史的推敲。商会成立12年来,我们一直坚持‘以为求位’,以‘作为’求得自己的‘江湖地位’。” 这种切切实实为行业办事实、办好事,“以为求位”的创会经验,非常值得其他的同行借鉴。
  聂梅生回忆道,“现在的全联房地产商会最早是在2000年开始筹备的,当时还叫‘中国住宅产业集团联盟’。因为联盟不需要注册,不是很正规。1年后,我就把它转成了‘全国工商联住宅产业商会’,找到更有利于运转的合法‘上级’。2006年,‘住宅产业商会’正式改为‘房地产商会’,从原来主要专注在科研、设计、产业化、绿色建筑、产业链上下游等方面,扩大到更注重金融属性的房地产行业。这一次的改名可以说是让商会在概念和范畴上更具合法性了,更能涉及到金融、政策和市场等房地产的各个领域。”
  提及当年的这一重大改变,聂梅生不无遗憾地指出,“其实当时我们曾想过把改成‘不动产商会’,因为这更能说明房地产的金融属性,可惜在中国的产业分类中并没有‘不动产’。最后还是只能用‘房地产’这一概念来概括。”
  2012年,原全国工商联房地产商会正式改名“全联房地产商会”,并且成功在民政部注册成全国性一级商会。对此,聂梅生不无欣慰地表示,“到目前为止,房地产商会的范畴和组织合法性与当年相比已有了很大的变化,这与近十几年来中国民营经济的快速发展有关。当年‘36条’发布后,民营经济在中国经济中的地位越来越重要,这成为商会注册、登记、被国务院批准的背景。我们可以说是因应了时势,应运而生的。”
  提起商会的成功经验,梅聂生坦言:“中国市场经济有着强大的生命力,我认为,从民营角度促成商会建设,对中国经济很有意义。我们做了十几年的事情,作为一种声音和力量,研究深度逐渐被业界认可,包括REICO报告等能够上呈给国务院。随着商会在行业中的作用,我们获得了承认,最后注册成功也就名正言顺。”
  12年来,聂梅生和她一手创立的全联房地产商会,在每轮房地产调控关口普及常识,向决策层提建设性建议,提出公众关注的调控话题等方面成效彰然,但随着房地产被关注程度的日益广泛,处在风口浪尖上的商会,也常被人指为发展商利益的代言人。对此,聂梅生坦言道:“这件事我一直有压力,但从未明确表示我不是利益代言人。从根本上说,商会就是一个企业组织,代表的当然是民营企业和会员的合法诉求,而我身为会长,立场就应该是反映企业的合法诉求。毕竟,与能源、交通等行业相比,房地产不是以国有垄断企业为主的行业,而是以民营企业为主,在中国房地产行业,民企大概占了85%,这是其他大产业所没有的超高比例。也正因如此,我们房地产商会的声音才能够更大一些。另外,我们又隶属于全国工商联,没有地域的限制,可以说也更有话语权。未来,商会应利用其合法性与独到的优势,继续发展壮大。”
  谈“政绩”:推动行业变革创新,加强国际化合作
  在每轮房地产调控的当口,发布有影响力的行业研究报告,向政府“谏言”调控政策,推动行业健康发展,是全联房地产商会最引人注目的“政绩”。提起近十年来由商会提出并被决策层采纳的一系列政策建议,聂梅生指出,“这十几年来我们的努力,主要还是集中在行业层面、科技层面和国际合作三个层面。”
  在行业层面上,自2003年央行发121号文件开启调控第一枪后,聂梅生带领的房地产商会一方面开始研究精瑞基金,打响房地产基金第一枪。另一方面又通过工商联,向发改委报过绿色建筑投资基金和公租房基金。聂梅生回忆道,“当时我们的初衷是想做房地产基金中的REITs,并提出了中国REITs的第一份报告和建议,促成银监会的批准。尽管当时没有在资本市场上体现,作用有限,但我认为现在REITs已顺理成章。正是我们推进了房地产基金、房地产金融这条线,直至现在遍地开花。”
  除了“银根”外,在“地根”方面,房地产商会的作用也同样突出。聂梅生介绍说,“2009年时,两会期间我们曾放出重磅炸弹,最先捅破了地价在房价中的高占比,还有土地收入曾达到同期财政税收70%的事实。随后又对土地及其相关的税收成本,包括土地出让金、土地增值税作了一系列的研究。后来又研究了土地出让金和房价、房产税的关系,理清了土地脉络。这些工作让人们开始关注土地价格、地王、楼面价、‘面粉贵过面包’等现象,并逐渐形成了共识:即房价高并非只是开发商捂盘或少数炒房人造成的结果,它与地根、银根关系密切。我们的这些工作提高了大众的认知,也促使决策层进行综合性的考量,是我们促进房地产的顶层设计产生了变化。比如直接影响到土地出让方式,不再是价高者得,等等。”
  在科技层面上,长年从事过科学研究的聂梅生有着理工科严密的逻辑思维,这种科研背影,赋予了房地产商会有更深的科技基因和更强的研究能力。2001年,商会出版的《中国绿色建筑评估体系》制定了中国首个绿色建筑评估标准并展开了60个示范项目。对此,聂梅生不无自豪地表示,“我们的绿建标准具可操作性,技术含量更高,更能帮企业解决问题。我们商会促进了中国绿色标准的实行;而我们的成功也让政府相信,在我们中国,未来也可以和发达国家一样,把一些技术标准的制订权下放到行业协会。”
  在商会国际化方面。曾在美国作过三年访问学者的经历,让聂梅生积累了更多的国际化视野与人脉。正是在聂梅生的努力下,房地产商会的国际合作非常多,商会跟中美可持续发展中心联系密切,联合国人居署还曾与商会商讨,计划设立一个针对全球私营企业的联合国人居企业奖,由全联房地产商会负责中国私营企业的部分。
  谈后任:商会未来一定会更好
  完成与新任会长的交接棒后,聂梅生对商会的未来更信心十足:“我相信他们肯定会做得更好!十年前房地产业还不成熟,现在是高起点,形势不像以前那么困难,一些企业在调控中已百炼成钢。这次换届后,商会还继续保持着传统的优势,商会的格局稳定,秘书处不动,我作为名誉会长还将继续处理一些工作衔接的问题,也会继续做科技方面的研究。另外,商会的会员、REICO工作室等商会的研究力量和内部机制都不变,日常工作不会受影响,而且还可能会有更新的升级版。相信新一届的班子,一定会将商会建设推到另一个历史的新高度!”
  聂梅生信心十足地表示,这些年的房地产发展成就了我们,也成就了商会。我认为房地产未来仍有发展前景,它与民生、城镇化、GDP并驾齐驱,三者都发展,人均收入在涨,房地产肯定还是要发展,商会的前景一定会更光明。

  对话后市:
  政策:房地产调控将更“惠民”

   “从这次的‘十八大’,我们可以看到中央对对民生的重视。如果折射到房地产方面,就牵涉到惠民。参看敏感的房价收入比,分子是房价,分母是收入。之前的调控都强调‘合理房价’,也就是假使收入不变,房价的变化。但如果房价降一半或收入涨一倍,结果也是一样。现在都提‘收入倍增’,如果房价稳定了,也可以达到效果。我们现在要避免的是,房价和收入同步上涨,特别是房价比收入涨得还要快。我非常期待在民生背景下的改革型新政!”
  聂梅生强调,“十八大”后,房地产方面一定会释放出更多新的政策,比如降低土地和融资成本等方面,毕竟压缩开发商、炒房人的空间最终效果都比较有限。同时,还将开展农村土地流转中的同地同权同价,土地供应一边是政府招拍挂,一边是集体土地流转,在市场化中有竞争,这也有助于降房价。
  而对限贷、限购等政策,聂梅生表示,“我认为调控政策是有作用的,毕竟楼价目前比较平稳。但限购政策的出台,在很多城市是有误伤的,一些城市楼价并不高,也要跟着限购。行政手段是有形的手,它只是裁判员,监控市场的发展;而市场是无形的手,属于规律性的发展。如2012年6月份以来房价有所上升,正是无形的手在起作用。”聂梅生指出,“豪宅市场没必要限购,因为即使放开了,买豪宅的人也仍是少数,对改善性等住房消费,应该让市场去调整。”聂梅生透露,“其实各地方的限购政策本身就有一定的弹性,新政可能会对户籍有适当的放宽,释放一批首次购房者,一定程度冲击受限购的购买力等。”
  楼价:楼价难再爆涨,低于7%属合理水平
  与聂梅生对话之时,正是任志强“明年3月房价将暴涨”言论大受关注的时候。针对大众最关心的楼价问题,聂梅生表示,“房价报复性反弹可能性不大,因为政府会干预,而且随着调控政策的出台,目前的房价已经趋于平稳。”
  面对一些城市在调控下,房价依然坚挺,甚至有些微涨的现象,聂梅生更表示,房价的涨幅能够和GDP、人均收入、CPI指数,通胀指数取得一个合理的区间就好,它不应该涨得特别快,涨过了GDP或者涨过了人们工资的增长,那它就脱离了经济的基本面。聂梅生分析道:“什么是合理房价?GDP要发展,人均收入要提高,房价不应该超过它就可以。比如说2020年如果说GDP和人均收入翻一番,年增长率是7.18,那么房价就涨到7%以下就是合理的。2011年和2012年1到10月份的数字,就是6到7,这么严厉的宏观调控调了两年,房价涨了多少,10月份是6.9%,2010、2011年是6到7,所以说这个情况下,我们都是6、7的增幅,如果放开肯定不可承受。也就是说,楼价涨幅控制在7%以下,就仍是一个合理的水平。还有一种判定方法,按房价收入判定,现在各个城市都高,大城市房价收入比从12倍降到6倍,6倍是国际认可的合理值。收入不变,房价跌一半是不可能的。 如果未来收入倍增了,你敢说房价从今天开始十年不变吗?我觉得不可能,GDP在涨,人均收入在涨,CPI也存在上升,如果只是房价不涨,这样的话,就亏损了,所以这两种都不可能的。房价的合理期待就是收入比房价涨的快,房价慢点涨,收入快点涨。
  当然,以投资为目的的商品住宅市场我认为还会被限制,所以房价不会暴涨。11月份的数据,是在恢复,恢复的幅度一个月比一个月要好一些,但是还没有到超过政府的忍耐和老百姓预期的程度,房价以后会处于低于GDP增长,会上涨但是不像原来那样十年长五倍,一年涨20、30%。
  聂梅生还指出,房地产市场走势通常最先是体现在交易量上,而不是最先反应在房价上的,因为房价只是交易的结果,不是交易的开始,所以我们可以去看二手房市场,因为二手房市场会更多地反映市场的走向。这一轮的市场回暖,就主要是从二级市场开始恢复的,这说明北京等市场的自住型需求很高,两年的限购期已压不下去,一定需要释放。“但是,这一轮的回暖并不会出现大幅涨价的可能性。房地产市场经过两年严厉调控之后达到了停止房价过快上涨的目的,从未来宏观调控来说,也不会允许前功尽弃。一旦房价脱离经济基本面,过快上涨,则肯定会出台新的政策。
  “值得一提的是,在政府大力推动的城市化进程中,刚需和改善性购房需求还将持续增长、”聂梅生指出:“所以说,在相当长的阶段,中国住宅市场仍将面临房价上涨的压力。
  
   房产税:应先向商业地产开刀
  对大众关注的房产税问题,聂梅生表示,当前有关部门正在抓紧研究房产税的试点和扩容。不过目前主要还只是在总结一下试点的情况,研究首先对企业持有的房产,也就是商业地产、产业地产征收房产税。估计短期内还不会针对个人普遍征收。
  对如何抑制炒楼,聂梅生指出,“房子多,你住没关系,但如果拿出去卖或者出租,那就要收税了。最好能实行梯级税收,购买的次数越多收的税越多;面积越大,收的税也越多。”
  
  房地产开发:应适应城市发展
   就房地产发展的城市差异及一些城市的房地产泡沫等问题,聂梅生认为,不能简单说一二线城市如何或三四线城市如何,一个城市的房价,关键在于城市的价值支撑。
  她表示,一线城市虽然房价很高,但它有来自全国甚至全球的购买力支撑,尤其一线城市核心地段土地的稀缺,房价虽高却很难下降。而一些人口不多、仍在人口流出阶段的城市,如果房子开发过多,供大于求,即便房价很低,依然有下跌的风险。
  就鄂尔多斯、温州、贵阳等城市的房地产开发及房价变化,她认为,“鄂尔多斯是一个资源型城市,当地人钱挣得容易,很多人把钱投向了楼市,快速推高了房价,一旦后续没有足够的需求,这种靠投资推高的房价就没有了支撑,自然会出问题”。就温州房价问题,她表示虽然都与资金推动有关,但温州人的钱赚得更努力,更辛苦,城市价值相对也更有支撑,情况要稍好些。而贵阳则是阶段性开发量过大,速度过快,若调整好节奏,会随着城市发展,消费能力和需求增加而解决,像三亚等地虽然房价很高,虽然常住的人也不多,但这里本身就是旅游度假城市,是有城市价值和消费需求支撑的。
  聂梅生认为,房地产开发规模和速度一定要适应城市发展,而一个城市的房价,只有在城市价值支撑下才会合理,才会平稳。偏离于城市发展阶段的房地产开发规模,偏离城市价值的房价,最终都会出问题。
   
人物简介:
   聂梅生,全联房地产商会(原全国工商联房地产商会)创会会长,现为名誉会长。博士生导师,清华大学客座教授、哈尔滨工业大学客座教授、联合国人居最佳范例奖评委、世界生产力科学院院士。
  1962年毕业于清华大学土木工程系,曾于中国市政工程西南设计院工作逾18年
  1984年至1986年,由国家公派至美国伦塞利尔理工学院(Rensselear Polytechnic Institute)做访问学者
  1991年起出任建设部科学技术司副司长
  1994年担任科学技术司司长、建设部科学技术委员会委员
  1996年起出任中国土木工程学会水工业分会理事长
  1998年起担任建设部住宅产业化办公室主任、部科学技术委员会副主任
  2001年起出任全联房地产商会会长
  2006年起任中国城镇供水排水协会副会长
  2007年起出任精瑞(中国)不动产研究院院长
  2012年11月起,任全联房地产商会名誉会长
   聂梅生教授曾多次获得国内外的奖励,包括:全国科学大会奖、建设部科技进步一等奖、国家教委科技进步一等奖、国家环保局科技进步三等奖、国家九五科技攻关项目“2000年城乡小康住宅科技产业示范工程”先进个人、国家863项目“住宅产业CIMS工程”先进个人、北京市科学技术奖一等奖、第57届纽约水污染控制年会优秀论文奖、联合国第四次世界妇女大会嘉奖等。
精采语录:
房地产一定是有投资性,比如说我买八套房不一定叫炒房,什么叫炒房,利用按揭贷款来买房,利用金融杠杆来买房,这才叫炒房;
限购、限贷这个事情,取不取消都不是当前需要认真讨论的一个问题。
我们现在要避免的是,房价和收入同步上涨,特别是房价比收入涨得还要快。我非常期待在民生背景下的改革型新政!

  什么是合理房价?GDP要发展,人均收入要提高,房价不应该超过它就可以。目前的CDP涨幅大概是7,也就是说,房价涨幅如果控制在7%以下,那就仍是一个合理的水平。
  其实商会就是一个企业社团组织,代表的是民营企业和会员的合法诉求;身为会长,我的立场当然是要更多地反映企业的合法诉求。