商会首页>交流专区>高端访谈
顾云昌

  高级城市规划师,著名房地产专家。现任全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任,中国商业地产联盟理事长。北京大学博士后导师,重庆房地产职业学院客座教授,北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长,北京大学房地产总裁黄埔班教务长。
  主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题,两次获得国家科技进步一等奖。

  从年中开始,中国房地产市场连续出现成交量下降,房价持续下跌,商品房库存量大增的现象,“房地产崩盘论”论调抬头,市场何去何从让发展商迷惘。是该持币观望还是出手“抄底”,也让不少买家倍感纠结。
  就社会关注的一系列热点问题,《NO.1 广东地产》杂志特别专访了全国房地产商会联盟执行主席顾云昌。顾云昌指出,中国房地产已进入“新常态”,市场正在变态、变味、变型;整个行业正处在深度调整阶段,房地产企业要经历一个冬天,但市场不会崩盘,预计到明年某个时段可望见底回升。

□文/ 林林

全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任
顾云昌:中国房地产正在“变态、变味、变型”

  中国房地产不会崩盘,也不能崩盘

  对近期涌起的中国房地产“崩盘论”,顾云昌反问道:“什么是‘崩盘’?房子无人问津了,整个行业出现大量不良资产,甚至导致了金融危机,那才叫‘崩盘’。我认为,中国房地产是不会崩盘,也不能崩盘的!” 顾云昌进一步解释道,“不会”是客观的,就是既有刚性需求做基础,再加上新型城镇化的支持,销量和售价不会断崖式下跌。“不能”是主观的,即便现在正调整结构,房地产在国民经济中的特殊作用和重要地位还是无可取代,国家不可能放任其崩溃,就算不是“救市”,也会在恰当时机扶持。也就是说,从政府到老百姓都不希望房地产崩盘,因为崩盘意味着中国的房地产出了问题,中国经济稳增长就不可能了。

  经济“三期叠加“房地产行业进入新常态

  来自中指院发布的2014 年8 月百城房价指数显示,从2014 年5 月开始,这100 个城市的新建(商品)住宅平均价格已连续4 个月出现了环比下跌,从涨跌城市个数
看,有74 个城市房价环比下跌,26 个城市房价环比上涨。
  面对房地产市场出现的持续走低行情,顾云昌指出,中国经济目前处于经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、原有政策的消化期这“三期叠加”期。同时,也仍然处于重要的战略机遇期,房地产行业由此也进入了新常态。在新常态下,房地产市场出现了三大变化:市场变态,政策变味,产业变型。
  顾云昌表示,“市场变态”是指当前房地产市场的状态已发生改变,正在由卖方市场向买方市场变化。从新开工面积、销售面积、卖地面积等数据看,上半年房地产市场较去年有较大差距,行业下行是个事实,开始步入深度调整,而这与当前中国整体经济大环境相关,也与房地产本身的市场需求有关。
  “政策变味”是指政府的房地产政策已在调整变化,从“控房价”变成“去库存”,很多城市退出了限购政策,但最关键的还是去限贷。
  “产业变型”是指我国房地产市场已经由卖方市场转为买方市场。企业在转型,在“变型”,企业经营从粗放转发向集约,业态从单一转向多元,产品从精糙转向精细,变成绿色化、差异化和服务化的产品。

  楼市年内难见底,明年可能见底回升

  鉴于整个市场已经在“变态”,再加上楼市小周期的变化,顾云昌预计,下半年楼市依然不会见好,“实际上现在市场还在下行当中,投资增长速度还在放慢,我觉得现在还没有见底的这种趋势。特别是在目前房贷政策没有发生变化前,楼市反转是不可能的。”
  展望后市,顾云昌预测:“虽然今年内很难见底,但在明年的某个时段见底以后,房地产市场就会往上走。”

  房地产地位不可替代,增速放缓是理性回归

  顾云昌还指出,中国经济三期叠加,肯定会改变房地产业的生存环境,无法使增长像过去那样毫无阻碍。但困境并不是绝境,换个角度看,现在也是中国经济大有可为的重要战略机遇期。因此,否认房地产业下行是自欺欺人,而恐慌大难临头则又过了头。
  顾云昌分析认为,从总体上看,房地产业在经济中的地位仍然不可代替,调结构是增减比例,而不是彻底撤换剔除。未来,只能说房地产业的贡献度会相对减少,但基于我国人口总量和新型城镇化推进速度,房地产业的投资比重、对消费拉动、行业带动的重量级,就算不是国民经济的唯一支柱,也始终是中流砥柱。
  在顾云昌看来,许多问题只有在稳增长中才能得到解决。“与其说中国房地产市场要崩盘、要泡沫破灭,还不如说中国房地产市场目前是增速放缓、高位盘整、理性回归。”顾云昌认为,应该看到中国房地产市场正在理性回归当中,正在改变过去的野蛮成长的态势,出现了一种好的迹象,中国房地产市场的未来将更健康、更美好。

  长期来看房地产投资最能保值增值

  对大家普遍关心的房地产投资问题,顾云昌坦言,“其实跟股市、黄金等其他投资方式相比,房地产投资的增值、保值能力整体上看仍最强。我有个朋友在美国华尔街工作了十几年,他的研究数据显示,过去100 年投资回报率最高的是股票,达到10%-12%,但是,真正赚钱的股民只有10%,30% 是打平的,60% 的人是亏损的。所以说,股票回报很高,但只有少数人能赚钱。”
  “至于另一种重要的投资品——黄金,虽然投资回报稳定,但回报率却也只有2% 左右,是比较低的水平。相比之下,房地产投资回报总体上在6% 左右,而且回报稳定,所以说,从长期看,房地产仍是一个能够保值增值的产品。”

  中国楼市未来20 年仍有上升空间

  顾云昌还指出,过去十几年,中国房价飞涨,那是因为地产最容易受货币影响,大量货币发行承接到土地上就造成了房价疯狂的上涨。展望未来,顾云昌表示,应该说,目前房地产已进入了稳增长的通道,不太可能出现过去十几年那种快速攀升的势头,但是,在中国经济持续稳增长的情况下,老百姓的收入水平会不断提高,因此,房价往上走的态势是必然的。
  “当然不排除在整个增长过程中有波浪性,有时会上升,有时会下滑;有的时候快一点,有的时候慢一点,这样的波动是有可能的。从总体上看,中国房地产市场的空间还很大,至少未来20 年内还是继续上升的态势。”

  有购房需求的,该出手时就出手

  顾云昌分析,现在是整个房地产产业的深度“手术”期。这场手术如果是在2009 年进行可能不会出现现在这样的漫长和疼痛,但当年“4 万亿”的强刺激犹如吗啡,在短时间内的确让经济有了显著提升,但也埋下了更多“病根”——地方政府向银行的大量借贷只能依赖土地收入去偿还。所以在2009 年以后,各地大量买卖土地,开发商囤地、开发、建成、变成库存——形成恶性循环。简而言之,现在的高库存,确实与当年的“4 万亿”密切相关。
  顾云昌指出,深度“手术”带来阵痛,房地产下行已成为周期性的大趋势,但是从整体上看缓而稳的,不会是断崖式的。“对于想要买房的人,我建议不要再等所谓的‘底’了,房地产的‘底’从来都只有过后才总结出来,再高明的投资师都不可能抓准这个底;因此只有你有需求,又遇到适合自己的房子,该出手时还是要出手;而对于房地产企业来说,销售量的下跌也是相对而非绝对的,因此也不必过于悲观。”

  二套房信贷放松才是去库存的关键

  从过去的供不应求转为现在的供大于求,“人等房”变成了“房等人”,政府任务也随之从“压房价”变为了“去库存”。对需求的良性疏导只是在下游,消化库存的另一有效手段是从源头上控制供应。
    顾云昌指出,从根本上看,政府调控应该是分类调控,根据不同城市的实际情况实施不同的政策措施。政府调控更应该是“双向调控”,在市场严重供大于求时,就应该控制供应,促进存量房的销售;而当市场供不应求时,就应该增加市场供应,有效抑制投资需求。政府的政策一定要两端兼顾,两头同时开凿,才能使整个市场管道重新畅通。就目前来看,“去库存”最有效的政策支持还是在信贷方面。从5 月份央行的两次动作可看出,中央的态度是保障和鼓励首套房,而对地方来说,仅首套房已经不够提振经济,所以以各种方式试图将信贷向二套房甚至是三套房倾斜。“我认为这个方向是对的,要想让整个市场的消化机能动起来,中央下一步也应该在对二套房的信贷上做文章。让购房者能及时、简便且以比较低廉的成本借到钱,这才是能让他们下决心买房的关键,也是去库存的关键。”