腾讯房产王燕2015-06-03 00:47

　　在“2015年你最关心的楼市话题”调查中，约有14%网友选择了"广州地下空间的利用"，近19%网友选择了"南沙限购取消"。在6月2日举办的2015广东楼市跨界论坛上，这两个话题成为主要讨论议题，在座业内人士也给出了自己的见解。

　　黄朝辉：南沙应该为高端人才提供舒适居住环境

　　对于南沙是否应该取消限购，论坛上的5位业内人士均表示支持取消限购。广东省地产商会常务副会长兼秘书长黄朝辉表示，南沙作为自贸区，在这方面应该有所作为。自贸区核心的竞争是人才的竞争，要引进高端人才，就该给人家提供比较舒适的居住环境，所以南沙放开限购应该是指日可待的，这对南沙的发展大有好处，广大的购房消费者也会有更多的选择。

　　龙斌：南沙放松限购后成交量将涨15%

　　合富房地产经济研究院院长龙斌说道，“我一直都主张广州应该尽早放松限购，特别是穗六条，对外地人购房要有连续三年社保的政策，这个是不合理的，比深圳和上海都要苛刻”。

　　去年我们国家进入了新常态，经济减速，结构调整，各行各业都面临很大问题，很多城市都放开了楼市限购。“我觉得要用市场的手段来调节，不止南沙整个广州都要进行调整。广州部分区域大户型积压特别多，比如说番禺，限购以后大户型卖不了。但豪宅和普通住宅是有区别的，90平米以下基本属首次置业，但144平米以上本来就是用来改善的，还要去限购？整体上都需要调整”。

　　南沙就更特殊了，它是自贸区，要做改革开放的排头兵，要跟世界接轨，搞限购和自由贸易完全背道而驰。南沙可以成为一个突破口，房地产政策首先做一个调整，行政干预退出，由市场调整为主。

　　放开限购后，南沙的房价会涨，成交会涨，一年之内涨15%。另外，预期商业的需求会比较大。我认为现在楼市成交趋势已经呈现上行了，如果取消限购，这个效应肯定会加大，假如其他区域都在限购而南沙放开，肯定是量价提升的一个趋势。

　　袁希：“上帝的归上帝 市场的归市场”

　　搜狐焦点总经理袁希说，“有一句话，上帝的归上帝，市场的归市场。我跟大家讲一个小故事，2008年金融危机出现时，房价降得很厉害，国家就出台救市政策，最有名的是杭州出的，有广告语说‘买房就是爱国’，上升到这样一个高度，那现在限购就是不让你买房，那是不是政府在做一件不爱国的事情呢”？

　　很多经济学家就说政府的手总是在这里摸来摸去，你要控制房地产过热，可以加息，可以限贷，可以提高贷款利率来调整经济过快增长。我相信很多地方政府想取消限购，但要看中央的脸色。

　　为什么今天不是讨论广州放开限购而是南沙呢？为什么南沙符合条件呢？因为它是一个自贸区，它是向世界看齐的，如果向世界看齐的南沙还在实行限购，这很荒谬。如果看好南沙的发展前景，趁限购还没解除，去南沙置业应该是一个不错的地方。

　　潘国璠：南沙的发展需要重新定位

　　广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠则表示，我在香港有一些朋友，他们来内地买房选珠海，港珠澳大桥的修建会给珠海带来很多机会。现在南沙的问题是，由虎门大桥过境的车辆太多了，高峰期要4个小时才能到。还有一些朋友情愿到海南岛去买房子。

　　要促进南沙的发展，我觉得它要重新定位一下。从区位竞争来说，南沙竞争不过前海，从它们的楼价就可以看出来。南沙港的楼价也竞争不过盐田，因为盐田有近香港的地理形势的价值。

　　在房地产开发上面，南沙也很难竞争过珠海和中山，我个人认为南沙的出路不在自贸区，而在于我们要改变它的定位，最好的定位它是广东省的一个行政中心，因为南沙是珠三角的地理中心，将这个行政功能分解出去是南沙的一个出路，可能会更加促进南沙经济的发展。

　　朱少波：法律上来说 限购的合法性存疑

　　广东省消委会法律顾问、知名律师朱少波认为，限购的初衷是想抑制房地产过热，合理配置资源，让国民经济持续发展。“我认为你不适合国家发展，我就限制你的发展，你盖的房子我不给你卖，在法律上，限购的合理性是存疑的”。

　　2014年4月4日《广州市关于节约集约利用土地实施意见》颁布实施（简称100条）其中关于计收地下空间土地出让金标准问题有很大争议，社会各界反映政府有违法行政之嫌，实质上这将关系到广大消费者的切身利益，也将关系到广州未来的城市发展。

　　刘瑜珉：回归企业发展之本 以品质、服务赢消费者

　　论坛上，几位业内认识也表达了自己的看法。广东省消委会副会长刘瑜珉公布了几项数据，随着楼市步入新常态，购房者与经营者产生的消费争议热点更趋集中。据统计，2014年度全省消委会系统共受理房屋及建材类方面的投诉共2474件，其中，涉及质量问题的共1089件，占其总量的44 %，涉及合同问题的共518件，占其总量的20.93%；此外，2014年全省共受理房屋装修及物业服务方面的投诉共709件，其中，涉及质量问题的共178件，占其总量的25.1%，涉及合同问题的共141件，占其总量的19.88%。质量与合同纠纷，始终是消费各方最为纠结的焦点问题。

　　黄朝辉：地下空间土地出让金标准缺乏民意基础

　　广东省地产商会常务副会长兼秘书长黄朝辉认为，广州100条关于地下空间计算土地出让金的标准缺乏民意基础：一是对原有些土地出让合同没有规定地下空间的，其土地出让金应视为涵盖了地上和地下建筑，不应额外追加收取地下空间土地出让金，二是原有些土地出让合同有条款明确规定暂缓缴交地下空间土地出让金的，应按原合同计收地下空间土地出让金，不应按现市场评估价计收。土地出让合同是受合同法保护的，政府单方改变合同条款是无效的。

　　政府如此强推实施下去，首先开发商无力支付不合法不合理高出几倍﹑甚至十几倍的地下空间土地出让金。其次广大购置车位的消费者，要以高出原来成倍或数倍以上的价格才能买到车位，有些消费者即便买得起房，也买不起车位。第三，由此必然产生一系列有违公平原则和社会不稳定因素。第四，势必加剧市民停车难，交通更拥堵的后果，是民生问题。

　　陈联书：人防工程所有权屡屡发生各种纠纷

　　广东省消委会法律顾问、知名律师陈联书表示，有一个谁投资谁使用谁收益的原则，战争的时候人防工程用于避难，但是在平时可以用来当车库和地下室使用。

　　现在人防工程的所有权，屡屡发生各种各样的纠纷。目前人防工程的所有权，有一半属于开发商，并且在买卖合同签订的时候的有一条规定，人防工程是不计入公共分摊面积的，根据这些依据，法院基本上都会把人防工程的所有权判给开发商所有，所以消费者对这一块是有比较大的意见的。

　　龙斌：地下空间土地出让金问题应听取民众意见

　　合富房地产经纪研究院院长龙斌认为，这种涉及价格的调整，而且问题比较敏感，我认为需要公众听政。因为地下空间是一个新生事物，我们也知道国家在这一块其实他的法律规定基本上是空白，不像西方国家，土地私有，什么都是你的。

　　此外，土地出让金的标准，应该是不合理不科学的，为什么这么说呢？地下负一层的征收标准按市场评估价50%，市场评估价本身是比较高的。地下空间的建造成本非常高，往往说地下花的钱不止地上的一所以现在地下空间，尤其是住宅车库，这一块的资源是非常紧缺的。这一块应该是鼓励的，要鼓励就该征收更低的土地出让金，甚至是免交。

　　潘国璠：50-60万一个车位在将来是可能的

　　广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠表示，广州发展停车场的难点在什么地方呢？还是在土地，停车场的规划用地我觉得从来没有放在政府的脑袋里，好象没有停车场这么一项规划和位置。

　　既然平面的用地是没有的，很多出路就在地下空间这一块。但地下空间土地出让金溯及既往，这是很不公平的，政府想把十多年前出让过的土地的钱又收回来，这是不可能的。广州市的地下空间是有房产证的，里面有一条暂缓土地出让金，如果你从开发商手里买回来这个车位，二次转让时又要收了，会吓坏很多人的。

　　开发商在车位这块的收益还是有的，你说明天会不会到50—60万一个呢？我觉得是可能的。

　　袁希：地下空间的问题 政府的立场没有摆对

　　搜狐焦点总经理袁希认为，政府是一个服务于社会的公共组织，如果政府可以获利的话，那么政府可以利用手上的立法权和执法权获取最大的利润，我觉得政府是没有利益的。

　　要想确权你就要交钱，不交钱就不给你确权，事实上，政府是不可以以其他借口不给你确权的，如果不确权相当于涉及到政府机关不作为的问题。

　　地下空间的问题，政府的立场是没有摆对的，它没有想清楚，不管是出租还是出售，都要鼓励更多的停车位，向下挖的成本是深成本越高，这个是可以通过市场价格来平均的，而不是政府确定。其实这些东西还是缺乏一个系统性的长远的扩充造成的，我觉得像这样的问题政府应该是从公共利益角度来考虑；第二要撇清自己的利益，要从城市的发展的角度来考虑。

　　刘良成：车库未确权 为何要消费者交钱

　　消费者代表刘良成说，我是一个负一层的还没有确权的人，知道这个消息时，我陷入一个困境，感觉就是比较专业的政府干了一件非常不专业的事情。为什么说很不专业呢，我谈不上是法盲也不太懂房地产，但目前政府的宗旨非常清楚，增加土地的利用，缓解停车难的问题。但我现在作为一个消费者，我的车库没有确权你有什么道理这样做，政府怎么会出这么不专业的东西，我真的很困惑。你要我交钱真没钱交，即使有钱我也不愿意交。