对广州商品房预售实施政府指导价的看法
——限房价不限地价  政府指导价标准成谜
（广东省地产商会市场研究中心 陈春苗 2013.5.6）

　　调控范围扩大，明确提出按照政府指导价
　　广州市国土房管局4月23日向各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策 加强房地产市场监管的通知》（下称《通知》），就加强商品房销售价格监管、整顿和规范房地产市场秩序等具体事项提出要求。《通知》要求，从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。各房地产开发企业、房地产中介机构要严格执行国家、省和广州市的房地产调控政策，做好住房销售信息的公示，诚信经营、规范从业，自觉维护房地产市场良好秩序，严禁发布虚假信息，严禁误导购房人及协助购房人伪造、变造、虚构证明材料。
　　这个《通知》其实不算新做法，最近几年，开发项目申请预售证的时候就要一房一价进行价格网上申报。包括前段时间出台的“广州细则”第七条也都提到了网上申报价格的问题：由市国土房管局牵头，市物价局配合，加强商品房销售价格监管，引导开发企业理性定价。预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证。已取得预售许可证的商品房项目，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同，调整后再予销售。
　　只是以往虽然也有网上申报价格的制度，但政府并没有太多的行政干预。广州更多只是限售高价盘，但现在限价政策似乎覆盖了行政区域内的所有项目，不管是高中低端项目，只要预售申报价格高于房管局指导价格，房管局就不发预售证。这一次出台的《通知》也明确规定了 “接受价格指导”这个说法，显然政策较此前更为严厉。
　　广州“限价升级”，定价权归属政府
　　如果继续用行政手段直接对项目‘定价’，实力雄厚的开发商会选择推迟开盘，实在没办法的房企，可能会想尽办法，通过“公关”等途径来获得预售证和网签资格。
　　指导价标准成谜
　　据了解，政府去年只是对豪宅进行干预，价格管控也是时松时紧。现在，不仅去年签下意向书的房源不能网签，而且售价较豪宅低的中高端项目也受到限制。
　　很多房产企业的项目网签情况推迟，至少5月份还要继续等。从目前申报进展来看，房管局依然保留意见，项目的申报价格必须按照房管局的“指导价格”执行。
　　国土房管局有关工作人员表示，目前相关政策的实施细节还没有确定，政府对于指导价格的具体标准仍在讨论中，因此不能贸然公开。而对于各区不同项目的网签价格，会按照不得高于预售价格的规定严格执行。
　　“未公开指导价”差别较大，同一区域标准不一
　　在南沙区，有房企表示，整个区域的项目均价不得超过1.2万元/平方米，如果超过该价格将无法获得预售证，也无法完成网签。在同一区域，某楼盘在报备时却有不同遭遇，被房管局提醒，称均价不能超过8000多元/平方米。
　　海珠区某在售项目在申报时，被提醒预售价格不能高于2万元/平方米，但在同一区域，有部分类型相近的单位售价超过了2万元/平方米，却在“五一”之前顺利获得预售证，这种特例不得不让人产生质疑。
　　针对上诉情况，海珠区房管部门工作人员则表示，原则上，申报价格按照个别项目涨幅、装修情况而定，指导标准不能一概而论。这就给“政府指导价”一个非常大的操作空间，到底怎样的标准才算合理呢？
　　政府定价的弊端
　　有媒体报道，广州市网签系统近日正在升级，一家大型房地产企业的旗下楼盘在网签时遭到拒绝，系统自动回复信息称“签约价高于备案价而无法提交”。
　　根据有关人士透露，网签数据直接影响政府部门统计的房价数据，因此，政府部门已经规定对售价较高的单位延迟网签，有些定价稍高的项目，需与其他同期网签的低价项目合并通过，让当月的平均价格控制在政府预想的范围内。
　　另外有一个问题也非常值得我们思考，如果大家的网签都延迟，按照审批顺序排队网签，这个问题还不是特别严重。关键问题在于，同样售价的单位，在争取网签时间点上会出现差异，有些项目可以先获得网签资格，有些项目却还要继续等。
　　业界周知，不同网签时间点对于销售环节至关重要，谁能争取到网签先机，对于当年的销售成绩来说就意味着成功了一半。
　　政府对销售环节干涉的范围越大，干涉的力度越强，房企就越必须跟着政府的意愿走，人为干预过多，不利于市场的健康稳定发展。以往也出现过地方政府以房企拿地作为交换条件，如果拿地不积极，有可能会卡住手上项目的审批，施工、消防、监理还有销售，多个环节都可能会卡。政府指导价这种“强制性”干预售价的行政手段，可以在短时间内实现政府控制房价的目的，但在此过程中难免会滋生利益寻租空间。
　　据了解，不少房企已经选择低调延迟推盘，限价对市场供应量的影响正在显现。不仅广州，在北京等实行价格管控的城市，供应量均出现较大幅度下跌。
　　根据有关数据显示，之前预计广州5月新增货量项目共86个，但受价格管制政策影响，部分楼盘尤其中心城区项目恐不能顺利取得预售许可，最终供应量将低于预计值。据初步统计，今年“五一”前后，广州市新供货项目中有53个暂无预售证，涉及新增供应量约1.4万套。
　　5月6日，白云区同宝路住宅地遭疯抢的新闻引起业界的普遍关注，这是广州细则出台后的首个土地拍卖会。该地块经过200轮竞拍后，最终被广东佳兆业以总价18.6亿元拿下，代价是要割出近47%的建筑面积无偿配建保障房。如剔除配建面积，实际折合楼面地价已高达2.56万元/平方米。业内人士估计，除了建安、材料、税费成本计算，还要包括配建的成本，该地块的总开发成本肯定超过3万元/平方米，上市售价可能会超过4万元/平方米才有利可图。高地价摆在面前，房价很难降得下去。
　　房价地价两手抓，治标也治本
　　针对上诉情况，我们不得不深思，高房价依靠人为干预的手段是否治标不治本。众所周知，近几年来, 地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。在房价构成中，土地是主要方面。自从“8.31”大限后，土地出让必须是招拍挂，其中主要是拍卖方式为主。从此，土地占房价的比例逐渐增大。现今，土地成本占房价比例约在40%－50%左右，有的甚至占60％以上，高地价助推房价的上涨，这是毋庸置疑的。从以下一组数字——近几年土地金收取与全年房地产销售金额之比，可见一斑。

2005年～2010年全国土地金收取与同年商品房销售额比较

（单位：亿元）

　　2005～2010年间，全国收取土地金总额占全年商品房销售额的比例均在35％以上。
　　高房价的源头没有整治，单单限制房价，短时间内能起到一定效果，但只能治标不治本。政府一味强调高房价、限房价，只是一手抓房价，另一只手却没有抓地价。要降低房价，必须地价、房价两手抓，政府既然限制了房价，那么高地价是否也应该采取一些办法。地价成本下不来，楼面成本自然没办法降下来，再加上建造成本等一系列必要费用，即使限制了开发商的利润空间，房价也很难真正降下来。
　　控制楼盘销售价格，并不能堵住市场需求。时间越长，需求越压抑，一旦爆发，后果值得警惕。预售环节接受政府指导价只是一时的缓解措施，治标不治本，建议政府遵循市场经济发展规律，从土地、金融、税收和住房政策等多方面入手，研究稳定房地产市场的长效机制。