90年代开始，产业园区作为科技行业的重要载体，支撑着广州经济的发展。近年来，广州市政府陆续推出鼓励产业园发展的政策，推进了产业园市场的平稳发展。

在这样的情况下，我们提出以下建议：

> 产业园区业主可以通过升级配套设施和服务来满足不同租户的需求，如增加园区的休憩空间、打造智能化物业管理平台、为园区租户提供一站式的咨询服务以及为初创企业提供支持服务等，从而确保产业园区较高的出租率。在产业园运营成熟以后，可以探索资产证券化。

> IAB和NEM行业的租户，可以考虑进驻产业园区，享受政府相应的鼓励政策和行业补贴，而且可以就自身的需求如楼层的承重作个性化定制。

由于产业园在信托基金领域逐步开放以及产业园区市场较高的抗风险特性，越来越多投资者和开发商留意产业园区的机会。2020年8月，发展改革委印发了关于不动产投资信托基金（REITs）试点申报的通知，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展资产证券化试点。另一方面，因为产业园区的主要租户为信息技术和生物科技公司，这些企业在2020年上半年的逆境中稳定发展，抵消部分中小企业收缩对产业园区的影响，所以产业园区市场仍然表现坚挺，空置率不升反降。

根据产业园区的发展脉络，我们将广州的成熟产业园区分为两种：自上而下和自下而上。自上而下的产业园区，政府对其有明确的规划，并且随着产业园区的发展，会相应地扩充产业园区的规划范围，如天河软件园设立于1999年，政府鼓励信息技术在该区的发展，意在打造一个科技中心。在2011年，天河区政府将天河软件园扩充为天河智慧城；自下而上的产业园区主要是由原来的工业园集群升级改造而成，政府对于片区没有一个明确的规划，仅对特定的公司有提供相应的补贴和优惠政策，园区发展的主要推动力来自开发商，如番禺的东环片区。

广州产业园区新政

高科技公司引领着经济高效发展，而研究与试验发展（R&D）经费则是体现着高科技公司将来发展的潜力。作为中国的科技之都，深圳2018年的R&D经费就已经占到GDP的4.8%。与此同时，广州的R&D经费的GDP占比仅有2.6%。而且，作为高科技公司的发展摇篮的产业园区方面，广州的存量也比深圳落后。

为了解决科技方面的短板，近年来广州政府亦对症下药。2018年广州提出了价值创新园区建设的三年行动方案和产业用地政策。2019年，政府印发了建设科技强市三年计划，目标在2021年将R&D经费提升到GDP的3.1%的水平。借鉴深圳M0新型产业用地，一种融合研发、无污染生产等创新型产业功能的用地，广州推出了新型产业用地的指引，进一步促进工业用地节约集约利用和产业转型升级。

广州产业园区市场
2017年至2019年，广州产业园区的租金从人民币70.2每平方米每月稳步爬升3.3%至人民币72.5每平方米每月。受2020年上半年经济下滑影响，租金按半年比下调1.9%至人民币71.2每平方米每月。2017年至2020年上半年，产业园区空置率由23%下降至16.8%。这5.2个百分点的下降主要是因为部分租户从乙级写字楼迁往产业园区。产业园区能够提供较优惠的租金和更开阔的空间，满足控制成本和健康安全的需求。

信息科技业是广州产业园区的主力租户，如租租车在Herely Park、百度在海伦堡创意产业园。这些公司通常都有着较大的面积需求，对办公条件也有着不同的需求，如供电通风与空调调节。鉴于这些需求，这些租户对于产业园区都有着较高的用户粘性，而且在同等的情况下，传统写字楼对于这些租户来说，意味着更高的租金或者更小的办公面积。

与之相比，由于租户结构的不同，产业园区市场比甲级写字楼市场表现出更高的稳定性。房地产、贸易/零售和专业服务的租户占据广州甲级写字楼租户一个较大的比重。而这些租户较容易受到经济周期的影响。
甲级写字楼的租户承租能力较高，当经济向好的时候，如2017年和2018年，甲级写字楼两年的租金年升幅都超过6%，而产业园区两年的年升幅均少于3%。然而当经济放缓的时候，如2020年上半年，甲级写字楼租金较半年下降2.9%而产业园区的租金跌幅仅为1.9%。

产业园区的整售交易

由于广州产业园区还处于早期发展阶段，产业园区整售交易的目的主要是自用而不是投资。从2019年至到2020年上半年，广州产业园区共录得七宗整售交易。其中两宗的买家为政府下属平台公司，购置后主要租赁给关联企业。其余五宗均为满足自用需求的私企。文创产业的企业会更倾向购置物业。长期来看，这样可以降低大面积办公需求而造成的租金费用。

2020年上半年，在售的产业园区项目平均售价为人民币15,900每平方米。大部分项目位于黄埔，番禺和花都。

产业园区的发展前景
至2020年上半年，从存量来看，广州的成熟产业园区主要集中在番禺，天河和黄埔三个区。在国际生物岛-国际创新城片区中的思科智慧城（番禺区），在广州北站-空港片区中的神山轨道交通装备产业园（白云区），面积合共占到2020年至2023年产业园区的新增供应总量的34%。这两个新兴产业园区均有着政府清晰明确的发展规划。我们预期，在未来五年里，随着交通设施和周边配套的完善，这两个区域将加速发展，成为广州成熟产业园区。

从2020年至2023年，预期产业园区的新增供应超过400,000平方米每年。除了靠近琶洲的国际生物岛-国际创新城片区，另外的新兴子市场和独立产业园区项目在区域基建设施成熟之前均有着一定的去化压力。我们预期整体空置率将在未来三年缓慢上升。另一方面，由于高新科技企业的发展和产业园区的群聚效应，带动租赁需求上升，成熟产业园区的租金亦将稳步上涨。