房地产领域最有话题的房企，非万科莫属。万科每一次的“金句”都能引发行业的热议讨论。2008年的拐点论、2014年的白银时代、2018年的“活下去”、2020年的“一根筋”等，无不是对于行业的深度洞察。

　　万科在行业波动期时的观点，有时候会造成行业的整体焦虑。比如，在房地产一路高歌的2018年，郁亮的“活下去”迅速给行业泼下冷水降温，2020年3月份业绩发布会上，郁亮的“当好农民种好地”又让大家对万科的发展转型展开了一场讨论。

　　近期，万科北方区域的媒体见面会上，郁亮对于这些洞察，给予了解释。

　　他表示：要关注影响我们国家的一些慢变量，而不是短期变量。这些长期变量不可逆，万科是未雨绸缪提前布局，而对于生在局中的人自然难以理解万科对外所传达的思想。这也是郁亮强调，一直被外界所误解的原因。

　　地产企业的这个变化必须要洞察到！下半场的竞争格局必定会重新洗牌！
　　对于供应链企业如何跟随着房地产企业的变化而顺应时代迭代营销打法？

1、年轻化

郁亮表示，当下的万科50%的员工是90后，20%的员工是95后，今天万科员工的平均年龄是32-33之间。

这段话释放了什么核心关键信息？

万科在业界有被称为“文科生”的美誉。我们可以推断，万科的中层决策层普遍是85后，一线业务骨干70%都是90后的受过高等教育的大学生、研究生。

万科为了适应“年轻化群体”，少有的推出了年轻化的举措，还在内部引发了不少的争议。但在郁亮看来，年轻人的减少意味着未来客户的减少。就是需要‘一根筋’去做好产品、好服务，越来越多年轻人成为我们的服务对象，应该用他们的思维考虑问题，所以有了万科年轻化的动作。

万科只是典型而言，当下的房地产企业普遍开始年轻化。会产生怎样的影响？

如果供应商企业要想跟开发商建立合作，业务开拓的核心还是跟人打交道。面对一群来自于211、985高学历高素质的人群，传统野路子的营销做法显然已经不适应时代发展需要。没有品牌核心竞争力、靠拼关系的玩法，已经难以再拿下订单。

2、制造业

郁亮提出，房地产行业的“土地红利”“金融红利”已经消失，现在进入了“管理红利”时代。

在土地红利阶段，最关键的是土地，评价各大公司的指标是土地储备，根据土地多少定公司价值，房企就是炒地皮。

金融红利阶段，万科活生生地把这个业务做成了快消品，赚的是加工的钱，买了地，加工成房子卖掉，再买地，卖更贵的房子快速周转，在行业里变成了用PE去衡量。

到了管理红利时代，显然杠杆不能用了，靠真本事，靠全面竞争能力，也就是和中国制造业一样。所以到了管理红利时代，房地产行业还原成普通行业，意思就是说我们要和制造业一样去面对它，所以我们也是比拼综合的方方面面的能力，一个环节做得不好都有很大的问题。

对此，郁亮提出，要关注国家的慢变量、要将团队打造成“冠军组织”。

我们都知道，制造业都是精益生产，房地产要像制造业一样建房，对于施工工艺、技术标准、品质要求肯定会提升。我们都知道万科已经在推装配式建房，即“5+2”建造体系，那么部品部件的生产厂家要尽快调整，产品的适应性要跟随万科转型布局。

同时，要实现精益生产必然会在成本管理上有更高的要求。未来企图通过变更签证方式获取利润的手段，恐怕更会难以行得通。总包及分包施工单位同样需要管理升级，提升管理水平，减少无效成本的浪费。

3、客户导向

万科是一家“强客户导向”的企业，比如万科围绕客户需求产品设计的“七对眼睛”。

今年上半年，关于万科养猪事件引发了行业的热议。那么，你知道万科为什么要养猪吗？

不是因为所谓的勾地，也不是因为房地产下行没得玩，而是因为万科的底层逻辑【围绕客户需求展开】。

据说，郁亮掌管万科后，最怕发生的事情之一就是内部员工就餐的食品安全问题。加之万科的物业发展也不错，很多外部合作商都想着到万科平台上来卖东西。

然后，万科偷偷成立了一个食品检测中心，把市面上能够买的有机食品做一些检测，结果不是很放心。这才有了万科亲自养猪的故事。

其实，万科的方法论就是：客户需要多做点、客户不需要少做点。

在这样的文化熏陶之下，“以终为始”的产品选型强调采购人员需要具备【增量思维】与【存量思维】。

增量思维，即供方选型时，做价值创造，只要房子好卖、成本够低即可，一锤子买卖，关注于短期收益。

存量思维，即供方选型时，做价值传递，不仅要房子好卖，还要方便后端物业的运营，更在乎长期收益。

据不同机构推测，2025-2027年左右，中国的总人口会下降，24岁以下年轻人比25岁以上少了1.39亿。

随着年轻购房人群的减少，“房住不炒”的金融属性越来越弱化，未来房地产企业的竞争还得拿出过硬的产品争夺购房人群。

所以，供应链企业在获得订单时，还得要有产品核心竞争力才有可能给房地产企业实现赋能。

结语

万科从成立之初，这多年持续保持高速增长，离不开王石、郁亮团队的持续学习、行业的深度洞察、拥抱变化的心态。

得客户者，得天下。万科所有的行为以及布局均是围绕客户需求展开，一切试图逆客户需求的产品/配套服务，都会被时代所淘汰。

供应商企业更应该保持高敏感度，在行业从高杠杆转向管理红利的转换期，保持冷静思考，顺应时代推出符合开发商需求的产品、服务才是王道。