1、2020年上半年房地产开发投资额增长1.9%
　　2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速;2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。其中，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。而住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，一线城市的投资活跃度相对较高。从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速小幅回升。2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速;2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。
2、二线城市仍是住宅投资重点，是交易量票仓
　　从住宅投资的区域分布来看，2019-2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比呈增长，而二三线城市的出让金占比均有所下降。2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比约15%，二、三线城市占比分别为52.9%和32.1%。可见，我国二线城市占投资大头，一线城市的投资活跃度相对较高。
3、行业竞争日趋激烈
　　房地产投资热度不减，是否说明行业仍具有较大的盈利空间?一方面，以房价与地价比来衡量，房价与地价的比例越高，说明房地产的获利空间就越大。测算得出，2010-2019年全国房价与地价比整体呈波动上升的趋势，2019年约为2.07倍，为2010-2019年期间的最大值，说明行业仍具有较大的盈利空间。但在限房价竞地价的大气氛下，利润呈现下降趋势。
4、市场集中度小幅提升
　　在行业发展环境愈发糟糕的形势下，行业内弱势企业通过兼并重组或退出，而大型企业由于具有较强的风险抵抗能力，更容易抢占弱势企业原有的市场份额，因此行业市场集中度有提升之势。2020年上半年，房地产行业中销售额在1000亿以上的企业数量达13家，较2019年同期增加了1家;销售额在100-1000亿元之间的企业数量有所减少;销售额在50-100亿元之间的企业数量增加了10家。
5、龙头企业行业地位稳固
　　竞争格局方面，2019年，从各房地产企业销售额所占的市场份额来看，万科年度销售金额为6308.4亿元，占全国商品房销售金额的比重达3.95%，其次是中国恒大，年度销售金额达5846.3亿元，市场份额约3.66%;融创中国，实现销售金额5562.1亿元，市场份额约3.48%。2020年上半年，在“房住不炒，因城施策”的政策基调下，房企实现平稳发展，销售业绩已接近去年同期水平，优秀企业紧抓市场销售窗口期，加大营销创新和力度。其中，碧桂园、中国恒大和万科的销售业绩均在3000亿元以上，位列行业前三;其次是保利发展，销售业绩在2000亿元以上。
2020年上半年全国房地产市场总结
2020上半年中国房地产市场形势总结
　　政策方面，上半年，中央仍坚持“房住不炒”定位不变，行业资金环境较为宽松，但房地产领域金融监管依然从严;地方政府因城施策更加灵活，陆续从供需两端出台房地产扶持政策，但仍坚守“限购”、“限贷”底线;与此同时，新型城镇化和区域发展战略推进力度加大，重点城市群潜力提升。市场方面，百城新建住宅及二手住宅价格整体维稳，重点城市商品住宅成交规模持续恢复，长三角量价恢复较快。土地方面，全国300城住宅推地量小幅增加，其中优质地块占比提升，土地竞拍热度较高。企业方面，品牌房企线上线下积极营销，销售业绩接近去年同期。
2020下半年中国房地产市场趋势展望
　　宏观环境方面，展望下半年，我国经济逐步向好预期，但仍需警惕多种不确定性(疫情反复、国际摩擦等)带来的风险;国内金融环境将保持相对宽松，为经济恢复发展提供更加有利的资金需求。房地产政策方面，调控基调将继续以“稳”为主，政策改善空间缩小，房地产金融监管将针对性趋严，央行345规则红线以及金融稳定限债和限杆杠将进一步执行。
　　在此背景下，我们预计2020年全年全国房地产市场将呈现“销售规模调整，新开工面积小幅下降，投资增速回落”的特点。销量方面，鉴于市场处于周期性下行阶段，经济承压背景下居民收入预期走弱将制约需求入市积极性，预计全年销售面积降幅在5%~6.5%之间;新开工方面，高周转策略仍将阶段性持续，但下半年去化承压将限制新开工积极性的提升，预计全年开工规模将有小幅调整;投资方面，考虑到土地购置费增速较2019年或将回落及新开工的调整的拖累，预计全年投资增速在5.5%~7.0%之间;同时，城市分化加剧，投资重心将向需求具备长期支撑力的热点城市聚焦;改善型需求将加速释放，产品持续迭代升级，物业服务行业将获得较快发展。但销售额还可能有小幅正增长。
2020年上半年上海房地产市场分析
土地市场分析土地成交结构
●2020上半年,上海土地市场整体供应放量,经营性用地供应建面843.03万m,同比大幅上涨141%;●上半年共成交83宗地块,建筑面积729万m²,总出让金1176亿元,平均楼面价16143元/m²;●含住用地因徐汇滨江、临港多幅地块组团成交,占全市总戌交约62%,成交建面达522万m²,同比上涨132%,成交金额达936亿,同比上涨128%;
土拍溢价
　　受疫情冲击影响,上海土地市场政策趋向宽松,但监管和违规处罚依旧严苛;●土拍规则有所调整,部分地块取消了宅地15%自持比例要求,放宽竞拍人数,降低洼入门槛,降低企业资金流转压力,提升士地溢价率●2020年上半年经营性用地溢价率缓步攣升,其中纯居住用地溢价率增长明显,平均溢价率达1%
含住用地成交情况
●2020年上半年含住用地共供应639万m²,同比上涨141%;因徐汇滨江及临港多輻地块组团成交,致成交量攀至522万m²,同比上涨132%;●上半年已成交含住用地47幅,较19年上半年(22)上814%,其中市区成交3幅,占比仅6%●因士拍政策调整,排出多幅无自持比例要求地块,多播地块再现高溢价率,其中万达拍得的临港地块溢价率高达53%
摘地房企情况
●2020年上半年土地供应激增的背景下,中小房企拿地表现积极,迎来布局上海最佳窗口期;●香港置地凭徐汇滨江地王,夺得上半年土地成交建面&金额双榜冠军。●大宗交易方面,信德集团以47亿收购苏河湾华侨城项目,收并购优质地块&项目成外资布局上海的主要手段之一;
新房市场-预证发放情况
　　为配合防疫，2020年上半年多月停工停产，房企关闭售楼部推迟上市计划，导致预证发放总体大跌，取证套数同比跌幅高达48%上半年取证集中度较高，32盘集中4月取证，1-3月盘源积压，复工后集中爆发，创下20年取证新高。根据2019年总量推算，随着疫情防控逐步稳定，2020年下半年预证发放将会增量，全年表现为上紧下松。
新房市场-开盘去化情况
　　2020年上半年，开盘套数同比大幅下跌，当日去化率（中位数）大幅上涨，主要由于1月、3月近90%的去化率拉高整体水平。从月度情况看，上半年主要集中在4-6月，占比高达88%，复工复产后，房企入市积极。从当日去化率看，一季度开盘量少而精，1月临港新城项目成交火热，3月绿地1盘入市热销，堪称年后线上摇号标杆。二季度成交收官翘尾，6月房企冲击年中业绩指标，核心热点区域项目争相入市，成交火热。
新房市场-客户认筹情况
　　020年上半年认筹组数1.73万组，同比大涨21%，客户购房热情不减，市场保持热度。上半年认筹率86%，同、环比均出现大幅上涨，其中4月由于推盘量大增，认筹组数高达7272组，认筹率85%。从板块来看，认筹率TOP10板块多位于市区，其中三林、新江湾城、碧云等板块，受学校配套资源影响，最大认筹率达586%。
新房市场-住宅市场情况
　　2020年上半年在疫情影响下，供应出现大幅下跌，同、环比下降超30%，但市场成交韧性十足，成交量降幅有限，同比仅下跌4%。均价延续上行趋势，2020年上半年成交均价58951元/平，创下2015年至今新高。主要由于上半年市区高价项目供应充足，高价盘成交占比大幅提升，导致均价上涨直逼6万。有价格控制调控的压力
新房市场-环线量价走势
　　供应方面，城郊供应格局转换，内环内、内中环、中外环供应同比上涨超50%，外交环、郊环外供应同比减半。成交方面，外环内城区抗跌性强，成交量普遍逆势上涨6%以上，内中环涨幅最大达15%，外环外郊区成交量普降10%左右，价格方面，仅郊环外均价微降3%，其余环间均价普涨，其中内中环同比上涨8%，涨幅最大。
新房市场-各区量价情况
　　上半年供应支撑主要集中在浦东、南汇、奉贤三区，静安、徐汇、普陀等中心城区供应旺盛，其余区域供应同比普遍下降。成交情况来看，中心城区成交优于非中心城区。南汇成交量同比上涨15%，为列第一。青浦、松江、浦东等区成交量靠前但不及去年同期，同比降幅在15-18%之间，普陀、徐汇、虹口等区域逆势上涨，同比涨幅均超80%。价格方面，金山、南汇、普陀三区同比涨幅超10%，其中金山、普陀多因区域高价个案影响。南汇则因高价叠加产品成交量上涨所致。奉贤为上半年均价唯一下降区域，因海湾板块成交火热导致同比下降9%。
新房市场-板块量价走势
　　海湾、九亭、祝桥、金山新城板块量涨价稳，其中海湾因临港新片区政策红利成交火热，顾村板块量价齐升，均价因地王央玺同比大涨23%。临港新城同样由于政策红利，成交均价大涨15%，但成交量同比略有缩减，周康、安亭、罗店等板块成交量价保持稳定。泗泾、青浦新城往日热点板块表现不佳，成交量缩减严重。
新房市场-产品成交结构
　　各面积段占比与2019年保持一致，90-110平产品占32%，其次为70-90平产品，占比为23%。从总价段看，300-600万产品为成交主力，占46%。2020上半年上海住宅市场取证限价有所放松，高端项目批量入市，总价900万以上占比20%，较2019年提升5%。三室占比50%与去年持平，一室与二室占比分别微涨0.36%和1.02%。受疫情影响，五室及以上和别墅产品成交分别下滑0.61%和1.25%。
新房市场-成交结构
　　从成交客户来看，2020年上半年非沪籍客户占比56%，为市场成交主力，沪籍客户占比提升4个百分点至44%。购房客户年龄主要集中在30-39岁，占比为42%，从年龄结构看，各年龄段购房比例保持稳定，变动幅度在1%内。成交客户83%以自住为主，投资客占14%，较2019年下降12%。投资客占比下降，部分原因是2019年限购到期提前释放了一波购买力，另外受疫情影响部分客户选择持币观望，保持资产流动性。
新房市场-热点成交板块
　　2020上半年上海全市成交金额40亿元以上板块13个，成交金额（773.69亿元），占全市总额（2040.34亿元）38%。其中成交金额20亿元以上板块40个，占总金额76%，主要为周康、徐泾、四川北路等市场热点板块。这些板块内的项目户型产品较好、总价偏低、配套相对完善，客户认可度高，因此成交领先全市。
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