2021年1月27日，海珠区住房和建设局官网挂出了《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引（第二次征求意见稿）》（以下简称“2.0版本”）。

据了解，海珠区“2.0版本”的意见稿是根据《广州市住房和城乡建设局关于印发〈广州市城中村改造合作企业引入及退出指引〉的通知》（以下简称《指引》）并结合海珠区实际情况，进行修改的，至于修改了哪些细节，下面笔者从两个不同的思路，解读这份“2.0版本”！

嫁接《指引》新内容

在合作企业及合作意向企业的引入条件方面，海珠区“2.0版本”增加了《指引》中相当多的内容。

1.为了提高旧改操盘人员的技术水平，2.0版本对合作企业内部人员有中级职称数量要求。海珠区“2.0版本”根据《指引》，新增合作企业需有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 20 人。其中具有中级以上职称的管理人员不少于 10 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 3 人；工程技术、 财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

职称数量要求

2.旧改动辄投资上百亿元会对企业的资金链造成的重压，为了避免合作企业不堪重负。海珠区“2.0版本”按照《指引》，直接将之前改造范围内现状建筑面积小于 60 万平方米的项目，合作企业的总资产由原来的不低于100亿元，调至不低于 200 亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产由原来的不低于200亿元，调至不低于 300 亿元。

企业总资产要求

3.广州新一轮的城市更新改造有两大目的，一个借产业实现经济的可持续发展，另一个则是优化配套设施，改善人居环境。所以，海珠区“2.0版本”对于产业方面，明确要求要按照符合《指引》第八条的规定；在优化配套设施方面，也明确要按《指引》第十二条、第十三条等的要求配建学校和医院及其配套设施。

《指引》第十二、十三条

秀出海珠新特色

海珠区2.0版本，在大方向，大原则方面，都根据《指引》做了调整。不过，广州旧改在权利下放的基础上，也逐渐形成了一区一策，因此，海珠区“2.0版本”也根据自身实际情况，做出了富有特色的修改。

1.在广州旧改的跑道上，已经有不少新兵闻风而来，可是对于这些新兵而言，往往并不太熟悉如何操盘旧改。基于这点考虑，在“2.0版本”，海珠区特意要求合作企业在北京、上海、广州、深圳等国家一线城市完成或正在推进至少1个城市更新全面改造项目。

“一线城市”的城市更新项目经验要求，可以看出海珠区在旧改的路上，一点也不愿意将就。

《指引》第十二、十三条

2.《指引》提到，对于有产业能力，但没有开发实力的企业而言，可以和房企组成联合体参与村改竞投。在“2.0版本”中，海珠区在这一基础上，提出了更具体的要求和限制。明确企业联合体成员数量原则上不得超过3个，且须由具备上述资格条件的主体企业在联合体中占有不低于51%份额。

而据笔者了解，广州旧改“急先锋”黄埔区在旧改引入合作企业方面，也有此条例，所以这一点可以看做是海珠区对黄埔区的学习和借鉴。

强调联合体

3.为了避免房企因一时之利，介入海珠旧改项目，后期再因一时之失，草率退出项目，而误海珠区城市更新之大计。为此在“2.0版本”，海珠区明确引入的合作企业及合作意向企业如未尽责履职，未按本指引规定的节点时间完成项目考核任务，或有其他导致旧村改造项目工期迟缓及影响项目实施等行为，由村集体经济组织 按照民主决策程序表决通过后，将该企业勒令退出，并将结果通报区住房和建设局和属地街道。

被勒令退出的企业，不得再参与海珠区城市更新改造工作，而此前的版本是5年内不得参与，这次将“5年内”删除，对于企业而言，更具震慑性，因为一旦被勒令退出，这家企业势必除了海珠区不能入局之外，其他区多半也会对这家企业谨慎考虑。

违约失信退出机制

而这一点非常类似前些天，明星郑爽代孕弃养，而后广电明确不会为丑闻劣迹者提供发声露脸的机会和平台，也即发布“封杀令”！

除了上述笔者提到的重要的调整之外，其实“2.0版本”还有其他微调的新增内容，譬如：将之前版本提到的引入合作企业，自签订合作协议之日起90日内，需在海珠区设立项目公司中的“90日内”，改为“一个月内”；企业在海珠区开发的房地产等项目中，如存在未移交公建配套设施及不配合征地拆迁情况的，视为该企业诚信信誉存在问题，也很难成为合作企业等规定。

总的来看，海珠区的这份“2.0版本”对旧村改造合作企业提出了更高的要求，当然，这也意味着海珠区的城市更新是要争创广州一流，乃至中国一流！