近年来，由于土地增量市场的不断减少，特别是中心城区土地更加难得，各大房企将目光纷纷转向存量开发领域。旧村、旧厂、旧城等旧改项目成为了低价拿地的一大手段，也为了招拍挂土地提供了资源。随着旧城改造过程中政府的深度参与，“中改造”概念应运而生，为城市更新带来了新的操作思路。相较于旧村、旧厂、旧城改造等用词，“中改造”是一个颇为新鲜的城市更新用词，它介于推倒重建的彻底改造与旧区片区微改造之间，对区域老旧物业既有保留也有重建，今年开始在广州等一线城市开展尝试工作。

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“中改造”是什么？

“中改造”包含了旧有物业的拆除及片区的微改造，对区域老旧物业既有保留也有重建，目前主要聚焦在传统城区，如越秀、荔湾及白云等。在改造类型上有片区性的如流花火车站、五羊新城及环市东片区改造，有街区性的如白云区远景路街区商业提升，也有针对个体项目的改造如南方大厦及白云国际会议中心等。

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“中改造”优势是什么？

在2018年10月份，习近平总书记视察广东时首次提出了广州要实现“老城新活力”的重要指示。而以往的改造中，要么就是全面改造的大拆大建，推到重来，这样对于文化的损伤遗失十分巨大；要么只是单纯的微改造，这样引入不了太大的产业入驻，当地经济还是无法盘活。

而中改造综合了两种方式的改造优势，在城市中心改造出一个微型却又功能齐全的单元，既包括居住部分，也包括商业部分，并助引进新载体，提升传统产业如商贸、金融及企业总部的发展，最后达到“激发片区发展”的效果，同时避免单一类型改造对城市其他地区形成资源依赖。

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什么样的项目适合“中改造”？

在2020年6月份住建局出台的《广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引》中明确指出：城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括：越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。

各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。

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“中改造”案例与操作流程

广州市环市东路是越秀区通往天河区的主干道，区位条件优越，拥有七十年的建设历程。50年代初，随着建设新村的落成，环市东城市建设正式拉开序幕。

现在，每天仍然有川流不息的车流，匆匆脚步的上班一族，这里是广州繁华的主干道。

据了解，环市东片区存在着多个问题迫切等待改造更新的方式进行解决。

问题一：载体规模、品质以及结构存在问题，写字楼存量少、无新增、品质低、租金低、商务聚集度低；商业中心人均商业面积少，商业活力和吸引力不足；结构不合理，商业10万m2、办公85万m2、酒店45万m2。

问题二：企业量多质缺，亟需整合升级，龙头企业多为传统企业和国有企业，商贸和商务服务业企业规模小，信息技术等创新型行业潜力有待释放。

问题三：是国际交往中心，但国际范待彰显。环市东片区与西方生活方式接轨早，包容性强，环市东本土居民自身受西方文化影响较大，区域内进驻大量外事机构和商会。

为打破环市东现在“大拆拆不动，小修不明显”的尴尬局面。2020年7月份开始，环市东片区采用了“中改造”方式进行城市更新。通过“留、改、拆”三种方式混合改造。

今年1月15日，环市东片区更新改造城市设计国际咨询、控制性详细规划调整及启动区改造实施方案开始招标，备受关注的环市东更新改造项目提上日程。招标公告中提出，要打造地上地下一体化城市空间；同时通过对物联网、城市大数据平台、无人驾驶、人工智能等代表技术的应用研究，综合打造未来城市空间标杆。

据了解，环市东项目目前正在进行第三步，编制片区综合改造方案，控规调整必要性论证报告已完成公司和专家会审查。

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“中改造”去房地产化

据业内人士表示，新载体供应是“中改造”的一大举措。通过引进新载体，来提升传统产业如商贸、金融及企业总部的发展。除此之外，“中改造”最显著的一个特点是“去房地产化”。与旧村改造不同，“中改造”不再新增住宅，物业拆迁后只能原地还建，投资者无法通过房地产手段实现财务收益。未来新增载体局限于办公及商业类型，倒逼开发者要在改造初期，即寻求产业发展、融资及财务平衡。从城市格局的发展上来看，除了聚焦“东拓”，积极打造珠江新城、琶洲及国际金融城构筑的黄金三角区，并大力发展黄埔鱼珠港，随着“中改造”的推进，西部区域的联动也成为关键，如白鹅潭商务区的崛起，对未来城市的商务格局有重要意义，将为市场带来新的投资机会。