一旦商业银行全部严格执行，首先市场成交会跌至冰点，甚至二手房短期内会出现零成交，业主与购房者会进入焦虑期。

  深圳楼市走到了十字路口，靴子逐渐落地。

  2021年2月20日晚间，21世纪经济报道获悉，深圳光大银行内部下发了一则《关于二手住房按揭政策调整的通知》（下称“通知”），其中指出，根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求，住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。

  《通知》还指出，2月18日（含）之后报单的二手住房按揭贷款业务按以上新政策执行。三名深圳光大银行的人士向21世纪经济报道确认了这则通知的真实性。

  这是在深圳正式发布二手房参考价格机制后，商业银行正式发文要求将二手住房参考价格作为贷款的先例。这也意味着，深圳二手房参考价格机制的威力正在逐渐显现，后续或将有更严厉的细则规定出台，楼市炒作之风将不再盛行，“降杠杆”在所难免。

  银行严阵以待

  事实上，业界对银行评估价格体系的变动普遍都有心理准备。

  2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制，之后公众关注的焦点在于这一机制将如何影响楼市，普遍的共识是这将取决于银行的评估体系尺度，如若银行评估价以二手房参考价为重要依据，那么“高杠杆”炒房的空间将迅速收窄。

  深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在次日对这一机制进行解读时也称，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。

  此后，多名接受21世纪经济报道采访的银行个贷经理在这一机制出台之后也指出，“后续会根据这一参考价来发放贷款。”

  2021年2月19日，财联社报道称，深圳建设银行、交通银行、北京银行在春节后已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放，但据21世纪经济报道记者了解，其时并非全面执行，仅是小范围事件。

  但在19日，光大银行全面下发通知之后，后续其他银行继续跟进将是大概率事件。另一名深圳商业银行的个贷经理也指出，“我们暂时还没下文，但消息应该是板上钉钉的。”

  如果银行全面跟进，深圳楼市过往“高杠杆”的炒作之风将会有所改变。“威力极大”，海贝找房总经理分析称，一旦商业银行全部严格执行，市场成交很快会跌至冰点，业主与购房者会进入焦虑期。

  不仅是按揭贷款，之后经营贷款也可能受到影响。上述个贷经理告诉21世纪经济报道，“就怕经营贷评估价格也参考，本来可以全款贷7成出来做个经营的，如果按照参考价，最低也就5成了。”

  而事实上，经营贷违规进入楼市已经引起了监管层的重点关注。据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，春节假期之前，多地房贷市场传出收紧风声，北京和广州针对经营贷下手了。而上海、深圳、杭州，目前还停留在“自查”阶段。

  “围堵”炒房漏洞

  深圳是一座高度市场化、金融交易密集的城市。深圳房地产市场又是典型的“供应少、需求旺”格局，由此而来，深圳楼市的炒作与投机之风也较其他城市更盛。

  深圳楼市近年来表现火爆，房价也高居全国第一。根据全国房价行情网数据，2021年1月深圳的单价达90049元/平方米；而国家统计局今年1月公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，深圳涨幅最高，一年来涨幅高达14.1%。

  高烧不退的楼市促使官方“重拳出击”。2020年7月15日，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准等八个方面调节房地产市场。

  这一新政的落地没有使市场迅速冷却，由于深圳一二手房价格存在倒挂，一手房“万人摇”、“千人摇”频现，更有“代持”乱象出现，深圳针对楼市的政策也在不断打补丁的路上。

  最近的升级是围堵“假离婚”买房，据《深圳特区报》，2月8日，深圳市住房和建设局给深圳市不动产登记中心发了一份《关于居民家庭住房登记有关问题的复函》，该复函明确，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起3年内，不得在深圳市购买商品住房。

  而在此之前，官方已经对查明的代持行为进行了惩戒。2021年1月22日，深圳市住房和建设局发布公告，对涉嫌违规申购华润城润玺一期的12名人员进行惩戒：12人涉嫌违规申购商品住房，禁止在深交易房产、申请保障房与公积金贷款。

  在全面掐灭“炒作之风”的同时，业界的声音认为，深圳更应在供应端发力才能在根本上解决问题。中国城市经济专家委员会副主任宋丁此前在接受21世纪经济报道采访时建言，针对需求侧的压制，是一种扬汤止沸的办法，深圳的根本是从供给侧加大供应。

  目前深圳的做法已经看到了这个趋势，深圳在未来的“十四五”期间，土地供应以及相关联的住房供应都会明显拉升。

  深圳市住房和建设局1月11日发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》，数据显示，2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度，共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，为历年之最，同比增长160%；商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%。

  此前报道：

  炒房客哭了！深圳二手房限价 多个中介平台连夜封价

  酝酿了数月之后，深圳二手住房成交参考价格发布机制正式建立。

  2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制。2月9日下午，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋代表深圳官方对这一政策进行进一步解读。

  全国先行！深圳建立二手房成交参考价格发布机制

  2021年2月8日，深圳住建局发布消息称，“为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，我市建立二手住房成交参考价格发布机制。”

  深圳住建局称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

  深圳商业银行发放二手房贷将以官方参考价作为重要参考

  2月9日下午，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋代表深圳官方对这一政策进行进一步解读。

  王锋首先披露了本次二手房指导价的制定依据。

  王锋称，在所有房源中，其中的约62%根据去年的网签价格计算得出；约10%部分楼盘长期无成交，由评估师驻场测算；约27%，这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的，是因为去年福田、南山、宝安的热点片区，可能存在炒作因素，导致挂盘价虚高，挤出泡沫后才是合理价格。

  事实上，从深圳五大中介的挂盘价来看，深圳二手房官方指导价与卖家的心理预期确有较大差距，多名业内人士在进行认真比对后告诉21世纪经济报道，多数房源的参考价是真实成交的8折左右，深圳湾一带的房源大概是5折。

  官方指导价与真实成交价之间的距离，正是未来可能“降杠杆”的空间。业界普遍认为，如果银行的评估价以二手房成交参考价格机制为准，则可以加杠杆的空间将收窄，市场将迅速进入横盘期。

  “举个例子，这套房成交价是700万，银行按照官方指导价评估只有500多万，那你只能按照这个去贷款，首付就要多掏差不多200万。”一名深圳地产人士告诉21世纪经济报道。

  事实上，对银行贷款的引导，正是本次官方发布这一成交价格机制的动因之一。

  在昨日深圳住建局对这一政策的解读中，官方称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

  今日，王锋也对这一问题作出回应，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。

  官方连夜召开中介开会

  贝壳等挂盘价显示“暂无数据”

  9日上午，深圳市房地产中介协会发布提示：

  一、各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。

  二、各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。其中线上渠道包括但不限于企业官网、手机APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

  三、提供住房信息发布服务的互联网平台，应依法履行广告发布者责任，对房源信息发布的合规性予以核查，并定期核实更新。对违规发布房源信息的，及时采取删除（屏蔽）相关信息、暂停发布房源信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

  四、中介人员应充分熟悉掌握各楼盘项目参考价格与相关规定，向消费者提供准确信息。对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。

  8日晚间，深圳官方召集五大中介开会，要求所有中介门店挂牌价不可以超过指导价格，之后贝壳等中介机构下架官方成交系统，挂盘价也以“暂无数据”的形式展示。