着旧改不断地推进，各区也开始发布了自己的旧改工作方案。

今天，我们就收到了一份南沙的工作方案——《南沙区加快旧村更新改造推进高质量发展的工作方案的通知》。

我们今天就来讲讲南沙的旧改。

01

政策亮点

一、明确的工作计划

在去年的《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》当中，我们已经看到了南沙的推进计划：仅有一条村（金洲村）纳入三年计划，22个旧村纳入5年计划，13个旧村纳入十年规划。

也就是说，1在10年之内，南沙的旧改机会都在这36条村当中。

其中推进的速度也非常快，纳入三年计划的金洲村已进入安置房建设节点，纳入五年计划的22条村，已完成基础数据调查、片区策划（含详细规划修改）方案审定的项目18个，占比81.8%。

二、鼓励国有企业参与

”国有企业兜底旧改项目”已经是业内半公开的秘密了，之前白云、海珠、黄埔等区都发布相关文件提到这点。

三、强化产业导入

跟市级要求的“村村通地铁”不同的是，南沙要求“村村有产业”。虽然南沙属于第三个圈，但南沙的产业要求的比例也非常高。

文件中提出：

位于南沙中心城区的旧改项目融资地块（含留用地）上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的40%以上；

位于中心城区以外的旧改项目融资地块上产业建设量原则上占融资地块总建设量的30%以上。

这也意味着开发商不能单靠卖房子来达到经济平衡。

我们都知道，以往的项目有个隐藏的公式：改造成本=融资建设量。简单地来说就是，你在这个项目投入了多少成本，根据评估公司给出的楼面价，我就给你多少的融资量。

这个融资量，可以粗暴地认为是商品房的建设量。

而南沙把融资量的40%，分给了产业建设量。

经济测算的变量改变了，整个测算也要重新做。

这也非常考验开发商商业去化以及产业导入能力。

整个项目的项目的利润分为商品房去化和商业（产业）去化两部分，能不能赚钱，南沙未来的发展起到了关键作用。

四、融资地块商品房预售的申请节点

融资地块商品房要想拿到预售许可，需要满足两个条件：

第一个条件，融资地块受让人在完成拆旧范围内80%以上村民房屋及全部集体物业拆除及平整。

第二个条件，复建安置房形象建设进度达到80%以上。

同时满足这两个条件之后，方可申请办理商品房预售许可，但申请比例不得高于60%。

02

南沙是否未来可期

南沙区是一个争议非常大的区域，就连房产中介都会分成两派：推荐和不推荐。

推荐的理由是：

南沙的规划和定位都是顶级的。

1993年5月，国务院批准设立广州南沙经济技术开发区，2012年9月，南沙新区获批为国家级新区。

2014年，中国（广东）自由贸易试验区成立，南沙新区片区为其中面积最大的片区。

2019年2月，南沙区被定位为粤港澳全面合作示范区。

广州能在大湾区规划里拿到的，最为耀眼的东西，基本都会放在南沙。

而不推荐的理由是：

如果你试过用手机地图，并用实景地图打开南沙区域，你就会发现一大片绿油油的田地。

这就是南沙的现状。

规划还没落地，配套也没有跟上。

在一大批规划之前，房地产先行了。

大批的商品房入市，导致南沙的二手房的房价涨幅不高，甚至略有下降。

南沙成了睡城。

不得不承认，南沙是一个上限很高的区域。南沙拥有国家级的规划，有市级的规划，也有大湾区的重点规划。

但目前对于投资者来说，回报周期要更长。

南沙旧改产业要求比例在这么高的情况，人口成了关键因素。如果没有大量的人口涌入的话，那么对南沙旧改的盈利来说，将是一个巨大的挑战——房子谁来买？商业怎么去化？产业怎么发展？

总的来说，南沙的旧改，不只是简单的旧改。