在两会“房住不炒“、“稳预期”定调下，当前行业政策关注重点为“解决好大城市住房问题”。对商品房市场坚持“三稳”，同时从土地、资金和管理方面发展保障性租赁与共有产权住房、规范租赁市场，实现商品房和保障房“两条腿”走路。

2021年开年以来，全国多城政策密集出台。盘点政策内容，我们总结出以下三大重要特征：

近期政策特征

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特征一：

一线调控进入新阶段，具有信号意义

上海打响调控攻坚战

● 出台买房摇号积分制，优先满足“无房家庭”、倾向刚需购房人群；同时，为了打击投机需求、保障真刚需，针对以优先购房政策购买的新房，实行住房限售5年政策；

● 在土地供给端上，实行限价竞价、加强房地价联动，旨在进一步稳定市场预期；

● 采取分区管理，优化五大新城人才落户和居住证政策，居住转户籍年限从7年缩短到5年，为产业发展进一步吸引人才。

深圳将二手价格纳入调控体系

2021年深圳市场热度不减，二手房价格上涨迅速，从最新公布的70个大中城市价格数据显示，1月深圳二手领涨全国（环比1.7%）。

2月8日，深圳发布二手房成交指导价，对二手价格进行监管，旨在缩小一二手倒挂空间，稳定对新房市场预期，减少套利行为，平抑市场热度。目前已有部分银行参考执行，当前二手市场已有所降温。

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特征二：

供给侧迎来重大变革时期

“两集中”重塑土地市场逻辑

年初自然资源部要求22个重点城市住宅用地供应实现“两集中”，这将改变以往土地零散出让的机制，保证土地出让规模，稳定地价。

目前该政策已在多城集中发酵，天津、青岛、郑州等城市已就政策作出回应。其中天津、南京、北京、福州已确定年内三次供地时间，郑州、青岛等其他城市仍在持续梳理与落实中，未来将有会更多的城市陆续跟进。

聚焦租赁领域，加强租赁政策倾斜与监管

今年以来，多城聚焦租赁领域，响应政策号召。其中，云南、湖南等地降低租赁税费，目前实际税负已低至0.5%-1%；中山、宁波等城市通过给予租赁奖补，引导租赁社区建设、增加存量房转化，提升租赁住房规模。

深圳、郑州则放宽租赁入户限制，提高租赁公积金提取额度。而北上广深加强租赁市场及资金监管，规范市场发展，在加大政策倾斜同时、不让投机有机可趁。

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特征三：

两道红线下居民信贷端最新动态

年初发布“两道红线“政策、对银行分档监管，控制房地产信贷规模合理增长。从目前银行动态来看，多数区域存在银行额度收紧、审批变慢的现象，主要集中在一线城市和上海、杭州、广州、佛山等华东、华南热点城市，其中沪广主流银行二手放款周期明显拉长至2-3个月。

同时，大行普遍上调房贷利率，南宁、宁波、广州等城市首套房贷利率环比上涨5-20BP。而多地地方政府提高中小行红线指标额度，对中小行房贷管控较轻，其中广东对三四档银行房贷和个贷占比上线分别提升2个百分点和2.5个百分点。

小结

在经历2020年三季度多城政策频繁加码后，当前全国调控重新进入密集发布期。一线城市调控步入新阶段、精细化调控延续，多种新措施纳入调控体系，扩容政府“调控包”，同时，从一线城市着手进行调控，具有示范作用，未来全国其他城市或加以借鉴。

房地产供给侧体系和信贷金融监管迎来重大变革期。土地集中管理、支持租赁住房发展，利于进一步深化供给侧改革，同时“两道红线”是地产金融审慎管理核心关注点；二者均为房地产长效机制的重要组成部分，未来我们将会持续关注后续动态。