01

  周世虹：建议取消商品房预售制

  以套内面积计价

  近年来，商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议，引发社会各界高度关注。

  商品房预售制度，俗称“期房”。这一制度最早出现于香港，最初的宗旨是解决房地产开发企业资金不足的问题，以加快城市化进程。1994年，内地出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。

  “商品房预售和以建筑面积计价销售的制度有其历史背景，但不可否认，其总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。”为此，今年两会期间，全国政协委员周世虹提交提案，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

  周世虹认为，目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

  “商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”周世虹表示，商品房预售制度，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金等风险。

  “由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”周世虹建议，实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。”

  02

  取消预售制、公摊面积，难在哪里？

  近年来，香港已经取消了公摊面积。2013年，香港出台新规，要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准，公摊面积从此退出江湖。

  重庆则是内地率先取消公摊面积计价的城市。不过，重庆新规并不彻底，目前当地新房销售一般都会标明套内均价及建面均价，而总价一样；二手房则多以包含的建筑面积计价，与其他城市没有明显区别。

  至于取消预售制，海南已经尝了头啖汤。

  2020年，海南出台新规，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。

  然而，大多数地方仍旧是预售制、公摊面积当道，虽然新华社等权威媒体多次呼吁，但始终是雷声大雨点小。

  预售制的弊端显而易见。所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，至于“烂尾楼”的出现，更不是新鲜事。

  预售制之所以难以取消，主要原因在于利益阻碍。

  预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。

  公摊面积的弊端同样明显。

  许多楼盘公摊面积动辄15%乃至30%以上，建筑面积100平方的房子实用面积可能只有70多方，这就导致房价在数字上存在明显失真。

  不仅如此，公摊比例悬殊，背后存在着巨大的操作空间。到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分，为什么有的公摊只有10%，有的公摊却超过30%，这背后的标准相当模糊。

  同时，公摊面积的存在，导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时，都存在明显多征的情形。

  03

  党媒表态：全面取消商品房预售制度势在必行

  人民日报早年曾公开发表文章称：商品房预售制从当初的利大于弊，到今日的争端重重，反映了这个制度已经不适合当前的经济发展。文章更直言，未来全面取消预售“不可免”。

  言外之意，预售制已经弊大于利。不管是降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，还是促进地产行业回归理性，取消预售未来都是势在必行的。

  事实上，国家也在稳妥推进商品房预售制度的逐步取消。截止到今天，全国已经有多个城市已经取消或正在试点取消预售——全国第一个宣布“全面取消”商品房预售制度的城市就是海南。2020年3月7日，海南发布楼市调控新政：自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，全部现房销售。现房销售的房屋，通过竣工验收，且水电气和通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

  基于此，有业内专家分析预测道，在未来一段时间内，也许试点的城市会更多，并对目前的预售制度做出一些调整。全面取消预售制度可能很快就会在全国范围内实施了。

  对于那些尚未对“取消预售”作出行动的城市，央媒“中国青年报”从保护购房者出发同样给出了建议：未来对于商品房预售，市场监管执法需从两方面提升。一方面，可以进一步畅通投诉举报机制，提高虚假宣传的处罚力度。另一方面，对屡次违规的开发商，可考虑在行政处罚之外，搭建行业黑名单制度，在融资、拿地、预售等各方面进行严格限制，提升其违法代价。

  04

  影响会有多大？

  对于无房人来说，取消预售现房销售，本质上是好事一件。一方面，买房终于可以一手交钱一手交货了，房屋质量摸得着看得见，不必再为质量问题担惊受怕；另一方面，不必再等到交完首付款后2-3年才拿房，现房销售时代，几乎可以做到付过钱后就能拿房本。大大提高了房屋的利用效率。

  对于开发商来说，取消预售意味着失去了一个融资渠道，即增加开发商的融资压力。尤其是那些融资渠道窄、融资成本高的中小房企，可能苦日子真的要来了，毕竟现房销售要求资金周转能力更强，对企业的现金流要求也更高。未来不排除在取消预售制的同时，有些房企会被淘汰出局。

  不过，不得不承认“取消预售”可能利好头部规模房企，尤其是国企、央企。原因很简单，这类房企资金充裕，而且市场占有率高，更主要的是资金周转率高。因此，取消预售，未来会加剧行业的洗牌，尤其是大鱼吃小鱼的剧情会轮番上演。

  此外，如果取消预售全面推行，未来短期内对房地产会有一定阵痛，即随着拿地资金条件提高，随着中小房企的退场，未来土地市场会出现供不应求，可能会造成房价拉升。

  首先，取消公摊，名义房价不可避免要上涨。这很好理解，同样200万的房子，建筑面积100平方，套内面积80平方，原来的房价2万，现在的房价变成了2.5万。

  不过，这只是名义房价上涨，而实际房价保持不变，改变计价方式并不能改变最终价格。但是，名义价格的上涨，无疑能让整个社会对于房价有更多深切认识，强化“房住不炒”的社会预期。

  同时，公摊比例搞过高的房子，或许会受到明显影响。100平方的房子，一套公摊是10%，另一个公摊是30%，但均价都是2万。

  如今，公摊面积被取消，公摊比例过高的房子，恐怕不能与公摊比例过低的房子，继续维持相同的总价。

  此外，取消公摊面积，有利于房产税推进。

  房产税按照评估价征收，也不会受到有无公摊面积的影响。但是公摊面积的存在与否，却会切实影响到房产税免征面积额度。如果人均免征30平方，是按建筑面积免征还是按套内面积免征，将有天壤之别。