4月12日，保利投顾研究院正式发布《全国房地产行业月报（3月刊）》，数据显示：三月“小阳春”初现，全国监测40城商品住宅成交规模接近去年3季度月均水平，为近三年来同期最高水平。其中一线城市表现分化，二线市场动能较强，三四线市场相对较弱。

4月初，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5城，需密切关注后续是否有政策跟进。

展望后市，一线城市从市场端和资金端监管密集发声，且调控逐步蔓延至二三线城市，未来局部市场过热或将平抑。同时，随传统销售旺季到来，二季度供应加强，将带动市场需求恢复较慢的二线及三四线市场逐步改善。

本期看点

1、“金三”旺季如期而至，供应带动下需求稳步释放。

2、土地供求环比小幅回升但仍维持低位，华东华南三四线溢价高企。

3、地产金融监管不断加码，融资利率呈现上涨。

一、 新房市场

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全国客户看房热度指数

全年全国客户看房热度指数节后回升显著。根据保利投顾研究院监测，3月全国客户看房热度指数为153，高于近四年同期水平，接近去年6月水平，主要由于“金三”供应提速、需求逐渐释放，客户看房热情明显提升。

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全国供应

供应同环比双涨，房企供货积极性提高

3月重点40城商品住宅供应面积2356万㎡，同比上升35%，环比上升135%。“金三”房企抢回笼，推货节奏加快明显，与2019年3月同期水平相当。

华东三四线供货积极，中西部供应充足

● 华东区域核心城市供应放缓，三四线供应相对积极，环比大涨182%，同比上升61%，显著高于近三年同期水平。3月上海受项目销售调控趋严、入市周期拉长等影响，供应较少，开盘仅为个位数；南京、杭州经历1月供应放量后，本月供应节奏有所放缓；无锡、湖州受土拍带动市场热度影响，房企推货积极性较高，供应放量明显。

● 华南区域节后供货有所提升，但规模不及2018年、2019年同期，环比上升132%，同比上升52%。广州、佛山推货提速，供应规模为今年的高位水平；惠州供应积极，环比涨幅翻倍；而深圳、东莞供应相对不足，供应量仅为去年月均2-4成。

● 中西部区域供应充足。华中供应提升势能充足，同环比分别上升62%、167%。武汉供应规模超250万平，房企在预售新政落地前，推盘量走高、出货抢开现象明显；长沙、郑州供货逐渐恢复，环比涨幅明显。西部成都、重庆受市场氛围带动，本月供应量为今年以来最高水平，环比涨幅分别为75%、159%。

● 华北、东北和海西区域平稳供货。华北供应环比提升明显，但均不及2019年同期水平。其中北京、天津节后平稳供货，基本持平节前水平；东北区域供应有所恢复，其中长春供应恢复至近2年平均水平；海西区域供应相对平稳，其中福州环比涨44%，泉州环比跌61%。

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全国成交

成交量显著提升，为近三年同期最高水平

一季度重点40城商品住宅成交面积8421万㎡，同比增长93%，较2019年一季度增长27%，市场整体景气度较高，成交规模显著高于近三年同期水平，其中华东、华南成交增量明显，核心城市带动区域热度维持，西部次之。

3月重点40城商品住宅成交面积3370万㎡，环比增长74%，同比增长66%，“小阳春”热度初现，为近3年同期最高水平。在全国整体供应提高下，市场延续2020年下半年热度，成交规模接近去年3季度月均水平。其中，一线城市有所分化，二线市场动能表现较强，三四线市场相对较弱。

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分区域城市成交走势

华东热度高企引调控，华南外溢势能增强；华中核心城市预期改善；西部核心城市热度维持，政策收紧影响暂未显现。

各区域成交同环比均有不同程度上涨，其中华东核心城市合肥及三四线多城土拍火热推升市场热度，引发近期调控加码；华南核心城市热度延续，外溢势能增强；华中热度提升，核心城市预期改善；西部核心城市热度维持；东北、华北和海西市场整体表现平稳。

华东区域热度轮动，多城触发调控加码

上海调控密集，涉及保障无房刚需需求、封堵炒房漏洞、加强销售管理等，3月供应不足限制成交放量，但价格保持相对稳定，市场热度维持，项目认筹情况理想，已有3个项目认筹比超1.3。合肥市场热度提升，市区供应短缺、叠加土拍热度带动，需求外溢至外围价格洼地，市场火热引发调控加码；南京成交较2019年同期涨幅明显，成交规模创近三年新高，江北核心区多项目去化表现亮眼；无锡、湖州和常州等三四线土拍火热推升市场热度，近期调控陆续加码陆续，涉及供应端限价、限售加码到限购升级需求端调控加码，后市有望平抑市场热度。

华南核心城市和临广临深片区热度较高

广深市场热度高企，成交环比增长6-8成，其中，广州供求齐升，成交规模接近去年10月水平，中心区缺货，热度传导至近郊番禺，4月初调控升级，后市将加强对价格和金融监管。深圳新房市场活跃，购房需求旺盛，二手市场低位徘徊。核心城市调控升级，需求外溢至临广临深区域、热度提升。佛山供应放量带动成交规模超130万㎡，整体供不应求，金沙洲、三山等临广区域热度较高。珠海、中山成交量分别较2019年同期上涨14%和21%，深圳强调控下临深外溢板块热度高企，深圳客户量增多。东莞因限价趋严，房企供应放缓，新房成交持稳，市场供求回落。

华中核心城市预期改善

武汉供应放量带动成交同环比翻倍，市场有所升温，预售新政调控收紧落地前，房企多次取证、抢开迹象明显，带动成交走高。长沙高性价比住宅项目去化理想，但公寓出现集体降价促销现象。郑州市场逐步回暖，主城热度传导至环外板块，且改善市场叠加北龙湖高价地王产生提升市场预期。南昌出现“政策一日游”，热销项目保持平稳走量。

西部核心城市热度延续

成都单月成交规模超260万㎡，市场热度较高，主要由于主城供不应求，且“322”新政调控收紧，客户加快入市步伐。重庆市场筑底回调、高价地入市站岗，成交环比增长8成，市场热度持平2019年同期水平。西安主城热度攀升，西咸新区及外围区域热度改善，千人摇号项目频出，市场高热触发调控，打击炒房行为。

东北、华北市场表现平稳

东北长春少量加推，以价换量促进成交；大连市场预期受土拍带动有所提高。华北石家庄交投氛围有所提升，但受限于供应，成交增长平稳；青岛整体平稳，供应带动成交提升。海西表现平稳，成交季节性增长。福州供应提升带动成交提升明显，主城项目去化良好。

二、 土地市场

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全国土地成交走势

土地供求环比小幅回升但仍维持低位

3月全国监测55城土地市场宅地供求量环比涨幅温和，供应低于近三年同期水平，主要由于3月为传统供地淡季，且22城首批集中供地未落地，供应放缓。土地供应3850万㎡，环比上升14%，同比下降4%；成交4096万㎡，同环比分别上涨4%和23%，但低于2018-2019年同期水平。

分线来看，一线城市供应停滞，仅广州外围2宗地底价出让；二线城市成交有所提升，主要受郑州、苏州等带动，华东热点城市拉动溢价率维持相对高位；重点三四线城市成交涨幅较大，部分城市放量明显，其中莞惠热度延续，整体溢价率均超30%。

55城本月平均溢价率上升至20%，较上月上升3个百分点，主要受部分热点城市土拍热度拉动影响。

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全国土地分区域成交

华东溢价高企，华北、西部成交提升明显

● 华东区域：核心城市热度维持，进一步传导至核心城市外围、调控相对宽松的三四线城市，成交规模和热度双双提升。合计成交建面1260万㎡，同环比均上升17%，溢价率持续爬升至25%。核心城市杭州、合肥热度较高，溢价率分别41%、25%，其中合肥房企抢筹推高溢价，7宗地达封顶价+竞自持阶段；杭州萧山区地块达封封顶价，且房企积极加仓建德、桐庐等外围区县优质地块；宁波整体热度较高，慈溪新地王诞生，宁海县三宗地块均达封顶价。苏州、南通接棒“成交大户”，其中苏州张家港市区2宗优质地块达最高限价，溢价率高涨；南通通州区新地王产生，为平抑土拍热度，通州15个片区推行房地双限政策且2宗高价地下架，热度传导至县市。

● 华南区域：成交表现分化，莞惠热度较高，肇庆表现较冷淡。合计成交建面280万㎡，环比上升31%，同比上升79%，溢价率持续提升至24%。东莞土地供应稀缺，整体热度维持，5宗地溢价率30%-49%，其中大朗优质宅地折合成交楼面价达2.6万元/㎡，位列全市第二。惠州成交集中在惠城区、博罗县，整体溢价率34%，其中博罗临莞地块创惠州市楼面地价新高，溢价率113%。肇庆地市较冷淡，主要以勾地为主。

● 西部、华北区域：成交环比提升明显，核心城市热度较高。西部区域成交553万㎡，华北区域成交846万㎡，环比涨幅分别为36%、47%。西安浐灞生态区6宗地块集中出让，刷新区域最高楼面价，溢价均超40%，刷新全市楼面地价第二；成都整体热度较高，7宗地块溢价率均为14-15%，其中双流区宅地达最高限价+竞配建34%住房。石家庄成交建面环比翻倍，桥西区、长安区地块热度较高。

● 华中区域：整体成交有所上升。郑州地市明显放量，整体平稳，部分供应稀缺区域热度高，郑东新区地块达最高限价。长沙成交较上月不增反减，岳麓区优质地块竞争激烈；武汉成交微降，黄陂区、江岸区地块均底价或低溢价成交。

● 东北成交相对平稳，整体热度一般。长春、辽宁成交规模有所增长，但均非供应大月，成交平淡，均底价或低溢价成交，无流拍。海西区域福州和泉州市区热度较高，福州清荣北地块、泉州台商区地块溢价率均超100%。

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城市土拍热度排行榜

苏州为土地出让金和建面“双料冠军”，武汉、郑州居土拍出让金第二、第三，TOP10华东占据半壁江山。

3月全国土地出让金排名第一为苏州，收金高达157亿元；武汉以收金136亿元位居第二；郑州以100亿元位列第三。华东在TOP10中占5席，席位占据半壁江山。

从土地出让建面规模看，苏州成交562万㎡位列第一，南通、广州分别出让496万㎡、445万㎡。4个三四线城市均进建面排行榜，主要由于22个集中供地城市几乎均为一二线城市，供应放缓。

三、地产金融环境

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典型房企融资量价监测

总量：3月房企融资环比回升，不及去年同期

根据45家上市房企公开口径监测，3月典型房企融资总量1257亿元，较2月环比上升635亿元，但同比下降近两成。受政策收紧影响，房企融资总量持续下行。

从房企融资结构看，3月境内债券融资总量占比超5成，春节后房企境内融资需求仍较大，股权融资受恒大引入战投，增资配股影响，占比上升至12%；银行贷款融资占比小幅回升至9%。

利率：境内融资利率小幅上升

典型房企中，3月金地、金科、时代中国等多家房企发债融资，利率为3.98%~6.30%，境内融资利率较此前有小幅提升，境外融资相对平稳。

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居民房贷量价监测

全国维度：首二套房贷利率连续两月上升

3月全国首套房贷利率5.28%，二套房贷利率平均利率5.57%，首二套房贷利率连续两个月上涨，其中首套利率较1月低位已上涨6BP，近期多个热点城市房贷额度收紧，严查经营贷，房贷利率提升，未来全国利率水平或将持续回升。

城市维度：广州、昆明、重庆首贷利率涨幅明显

一线城市中，广州已连续两月上升，本月上升14BP至5.15%,较1月低位已上升20BP，其余一线城市利率保持平稳，二线城市中，昆明上升明显，本月上升15BP至5.18%，涨幅领跑主要城市，重庆亦上涨8BP至5.33%，济南、苏州有所下降，其中苏州下降6BP至5.1%。

近期广深、杭州、西安、成都等多地均严查经营贷违规流入房市，部分城市额度仍然紧张。广州清明节假期过后房贷利率再次上调，多数银行称额度紧张。

四、 后市研判

3月全国楼市“小阳春”初现，供求显著提升，高于近三年同期水平。一线城市在严调控下表现分化；二线城市普遍增长，部分城市预期恢复向好。华东区域上海调控密集下、供应不足限制成交放量，湖州、嘉兴等三四线城市土拍火热带动楼市热度提升明显，调控频发；华南区域广深热度高企，调控加码下，需求外溢至临广临深区域；华中武汉、郑州等核心城市预期改善；西部核心城市成都、重庆和西安热度维持；东北、华北和海西市场表现平稳。

4月初，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5城，需密切关注后续是否有政策跟进。展望后市，一线城市从市场端和资金端监管密集发声，且调控逐步蔓延至二三线城市，未来局部市场过热或将平抑。同时，随传统销售旺季到来，二季度供应加强，将带动市场需求恢复较慢的二线及三四线市场逐步改善。