截至4月27日傍晚，总起拍价达901亿，号称“史诗级”的广州首次集中拍地终于落下帷幕。

本次拍地累计产生906亿出让金，48宗宅地中，42宗成功“出嫁”，6宗流拍，同时产生4宗摇号地块...

本篇小研君将从“十大关键词”为大家全面“解剖”此次拍地。

（注：为简化图表，本篇所有表格将4月26-27日拍地称为“本轮拍地”）

01.

平均溢价率12%

本次出让地累计产生906亿出让金；

对比2015-2020年广州商住地公开招拍挂出让金情况来看，本次拍地已达去年总出让金的45%，轻松超越15、16年全年水平。

▲2015-20年全年商住地出让金情况与本轮拍地对比

而42宗成功拍出的地块，总起拍价为811亿，因此本轮拍地平均溢价率为12%。

对比历年溢价率，本轮拍地在维持2017年以来7-9%的水平上稍有提高，但对比上一轮调控周期（2016年）出现地市“过热”的情况；

本轮拍地整体溢价处于合理范围，恰如其分体现广州城市价值。

▲2015-20年广州商住地溢价率情况

02.

“单宗溢价率”

两极分化

从42宗成功出让的地块溢价情况来看，本轮拍地呈现出“两极分化”的趋势；

即底价成交、溢价40%-45%两个极端的地块占比最为突出。

反观2020年，除底价成交地块占比较大以外，单宗地块溢价集中在10-30%区间。

▲本轮拍地与2020年单宗地溢价率分布对比

由此说明，采取集中供地开发商对于优质地块的“竞逐”方向性更加明确，大部分开发商更愿意将资金投入到热点地块当中。

从官方的角度而言，此情况减轻了开发商对于条件“喜忧掺杂（中等条件）”地块的角逐；

中等条件宅地，能够以更加低的成本出让，能更好服务刚需买家以及实现人口“分流”，减缓热点区未来3-5年人口堆积压力。

03.

“过江龙”

抢了近4成地块

本次集中拍地，“炸”出了不少首次在广州公开拿地的“过江龙”；

其中包括弘阳、正荣、上坤、联发、力高、厦门国贸等。

除去4宗需要摇号的地块，剩余38宗成功出让地块中，最后“赢家”涉及过江龙（包括联合体）的地块有14宗，即37%的地块由过江龙竞得。

▲本轮拍地过江龙拿地情况

注：过江龙即该房企总部、发祥地为非粤港澳地区

其中，溢价在40%以上的5宗地块，有3宗由“过江龙”投得；

且3宗高溢价地竞得者分别来自长三角、闽系、西北三个不同流派的房企，可见广州地市的吸引力“覆盖全国”。

04.

“越秀”刷屏5次

不计算摇号的4宗地块，截至目前越秀夺得5宗用地（含联合体拿地），涉及总出让金99.1亿，为本轮拍地“刷屏率”最高的房企。

作为广州“地胆”，越秀近年积极在本地拿地，2020年广州拿地金额TOP1还是越秀，累计花费216.7亿。

▲本轮拿地超过1宗的房企（标红为存在联合体拿地）

相比之下，保利、合景、时代、碧桂园等过去5年地市表现踊跃的地胆本轮相对低调；

小研君认为，除自身土地储备考量以外，不少地胆房企利用“天时地利”优势转战“旧改”，在公开招拍挂亮相频率有所减低。

05.

“摇号”地块

均来自重点“产业城”

本轮拍地产生4宗“摇号”地块，均产生在4月26日，其中番禺1宗，黄埔3宗；

▲本轮需摇号4宗地块

小研君认为，在“竞地价-竞配建-摇号”的机制下，摇号地块产生其实更多体现的是开发商对板块价值的认可程度高于当前价值的评估。

四宗摇号地块均处于广州规划利好重点片区，具备一定人才、产业发展潜力，为黄埔科学城、知识城、番禺创新城-思科智慧城辐射区域。

从侧面可看出，开发商进行地块价值评估时，除常规区域价值判断以外，“人才+重点产业城”概念占重要权重。

买家选择置业板块同样可以借鉴，有官方规划的“产业城”作为依靠的区域，值得重点关注。

06.

“金沙洲地块”

杀入全市楼面价TOP10

本轮拍地令市场为之“惊讶”的一点，莫过于金沙洲AB3701008地块以总价21.3亿+2.3万m2配建，折合楼面价42122元/m2由华润夺得。

该地块杀入全市楼面价TOP10榜，为该榜单中继越秀南地块、天河奥体地块外第三宗“非云山珠水”地块。

而且对比越秀南的“稀缺”，天河奥体的“豪宅”地段，金沙洲此前给市场的刻板印象便是“市区刚需”。

小研君认为，未来豪宅、高端项目已不局限于“云山珠水”，而更加关注项目本身、开发商以及相关产品。

金沙洲AB3701008地块具备近年推地少见的低容积率（1.8），背山面湖，从“小片区”的角度来看，具备一定“豪宅DNA”。

要知道距离该地块1.5公里的御金沙双拼别墅，二手放盘价已达6-8万/m2，且一房难求；

▲中原网上挂牌的御金沙别墅价格情况

小研君认为，2020年疫情以后中心区低密度板块，如牛奶厂、洛溪走红，备受“土豪”追捧，其中一大特区在于其具备“旺中带静”“私密性高”“防疫条件较佳”等优势。

07.

“横沥金融岛”

体现南沙“新价值”

本轮拍地唯一出现“新价值”地块的区域为南沙；

横沥金融岛义沙涌以西地块以23604元/m2的楼面价，超越2020年11月由南沙湾2020NJY-16（佳兆业，22700元/m2）的价值。

南沙年内政策利好持续走强。

1月22日，证监会正式批准设立广州期货交易所并落户南沙；

▲1月22日广州期货交易所正式获批

2月19日，南沙官宣成为全国首个“国际化人才特区”，将在人才税负环境、建设创业基地等多方面探索，可见官方对于南沙的扶持力度不减。

▲2月19日南沙“国际化人才特区”通知重磅推出

此外，横沥岛具备通勤优势，地铁18/22号线春节不停工，18号线进度已达87%；

▲18号线春节“不打烊”

预计2021年18号线首段将通车（万顷沙-冼村），实现南沙45分钟通勤珠江新城，将极大利好横沥金融岛楼市。

08.

南站/北站TOD

引入专业“运营商”

广州两大TOD南站及北站本轮同期“顺利出嫁”。

南站一体化项目总建筑面积达91.7万m2，由具备丰富TOD开发经验的港企新鸿基竞得；

值得一提的是，新鸿基已成功开发-运营多个大湾区TOD项目，其中包括香港西九龙高铁站上盖物业。

▲2019年新鸿基以422亿竞得香港西九龙站上盖商用地块

▲2019年2月竞得广州南沙庆盛站商用地块

港企新鸿基具备专业商服项目运营优势，本次拍下南站地块，从中长期来看将有望解决当前南站“海量客流却难以转化”的困境。

而广州北站两宗地块则由中国旅游集团以总价83.9亿夺得，据了解地块将计划建设大型免税商店，结合“空港”概念，将成为花都又一重大利好。

09.

“流拍地”6宗

本轮拍地产生6宗流拍地，其中增城4宗，白云、从化各1宗。

流拍地块均集中在距离主城区较远、规划利好支持力度较弱的板块。

对于此类地块涉及的板块，官方应该加强包括教育、产业、医疗、通勤在内的资源投入；

甚至可以考虑将部分“先进区域”的产出“反哺”后进区域，从而缩小区域、板块差距，让开发企业、买家对后进区域更加具有信心。

10.

后市研判

本月集中拍地前，官方已于4月2日、4月21日轮番推出“调控政策”稳市。

从4月新房成交情况来看，在新批预售大幅增加1.5倍的环境下，成交仅同比增8%，市场氛围确实已出现“刹车”态势。

▲近两年广州一手供求走势

本轮拍地整体溢价率平稳，区域、板块乃至单宗地块溢价情况与其价值条件基本匹配；

综合政策调控以及土拍情况，短期内对一二手市场的“传导”趋于稳定；

从中长期来看，待部分优质地块转化为新房入市，预计将会与区域价值相得益彰。