近年来广州市不少行政区颁布了城市更新政策细则，鼓励国企特别是区属国企介入“三旧”改造的前期工作。

在该背景下，越来越多开发商特别是本土房企也在探索与区属国企进行合作。

为此，下文梳理了涉及区属国企的城市更新政策供参考。

黄埔区

黄埔区是目前房企与区属国企合作运用较为广泛、市场化程度较高的行政区，多数的旧村改造项目公司中，房企、平台公司和区属国企三者并存的情况并不少见。

目前黄埔区主要介入旧改的区属国企包括：

高新区集团：蟹庄村、重岗村等项目

科学城集团：鱼珠旧城、旺村等项目

知识城集团：莲塘村、均和村等项目

开发区投资：珠江村、新溪片区等项目

人才集团：港湾一二村旧城改造等项目

【黄埔区旧改涉及区属国企政策】

《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引（征求意见稿，2021年4月发布）》：

“农村集体应当通过广州公共资源交易中心或黄埔区农村集体经济组织资产财务管理服务中心（以下统称“代理机构”）公开引入旧村改造项目合作意向企业、合作企业，择优确定合作企业；鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。”

南沙区

南沙区是大湾区中心，也是近年来房价上涨最快的区域之一。

从多份政策文件来看，目前新增旧改项目的前期工作，基本由南沙区属国企南沙城市更新投资发展有限公司来主导进行。

【南沙区旧改涉及区属国企政策】

《广州市南沙区人民政府办公室关于印发南沙区加快旧村更新改造推进高质量发展的工作方案的通知（穗南府办函〔2021〕8号）》：

“四、保障措施 2.鼓励国有企业参与，有序推进实施。支持、引导和鼓励区属国有企业依法依规参与南沙区旧村庄改造项目。区属国有企业可根据管委会、区政府授权或工作安排（包括但不限于授权委托、会议纪要等形式）参与南沙区旧村改造项目相关工作；也可通过成立城市更新基金、产业投资平台等资本运作方式参与。”

《广州市规划和自然资源局南沙区分局关于印发《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》2个指引的通知（穗规划资源南〔2021〕256号）》：

“第八条   支持和鼓励区属国有企业依法依规参与南沙区旧村庄改造项目，引导区属国有企业牵头成立城市更新投融资平台，吸引优质社会资本和市场主体共同设立城市更新产业基金，用于更新项目产业转型升级的资金融通，运用市场力量，增强我区更新改造的推动力。”

白云区

白云区是广州市2020年提出的三年行动和五年方案中，拟改造土地面积最大的行政区。

白云区拟旧改土地的标图建库面积超过2400公顷，占全市拟改造范围将近20%，可谓牵一发而动全身。

但白云区旧改过去一直进展缓慢，政策雷声大雨点小，且多数旧村违建比例较高，谈判难度较大，开发商新拓项目的积极性不高。

但近1个月来，已有红星村、江夏村、棠涌村、五龙岗村等多条旧村陆续启动前期服务协议签署或数据调查工作，基本由区属国企主导，白云旧改有望进入快车道！

目前白云区介入旧改的区属国企主要包括：

白云公有资产运营有限公司

白云区高新区投资集团

白云区城市开发投资集团

【白云区旧改涉及区属国企政策】

《广州市白云区人民政府办公室关于印发白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见的通知（云府办〔2021〕43号）》：

“第三条   鼓励区属国企参与旧村庄全面改造前期工作，由属地镇街组织，委托区属国企作为前期服务企业，建立前期服务关系，约定由区属国企开展基础数据调查、方案编制、地价评估等前期工作。

第五条   区属国企的前期服务收益（含区属国企支出部分）可按改造总成本的一定比例在招商方案中予以明确。区属国企符合政策要求的前期投入，可纳入改造成本。

第十三条   坚持在规划管控下实现公开化、市场化，积极推行公开竞争机制。项目实施方案批复后，由属地镇街牵头，会同区属国企制定项目招商文件，项目招商文件应包含合作企业资格、改造对象基本情况、区属国企前期服务收益归垫、片区民生基础设施集中建设费用缴纳、评审办法及标准等内容。项目原则上要求通过我市公共交易平台公开选择合作企业。旧村改造项目采取“竞价”方式招选合作企业，以项目的改造总价为起拍价，经各方竞价后，由价高者竞得，竞拍所产生的溢价部分参照我市相关规定进行分配。”

对比其它各区，目前白云区是对区属国企政策倾斜力度最为明显的区域，相关政策条款也是最多的！

增城区

【增城区旧改涉及区属国企政策】

《市规划和自然资源局增城区分局关于征求深化城市更新工作推进高质量发展的实施细则（征求意见稿）意见的函（2021年4月）》：

“五、探索城市更新难点解决路径

（二十二）强化政府前期主导。探索由政府或区属国企主导完成前期数据调查、实施方案编制和拆迁安置补偿方案制定等前期工作后，以项目公开招标的形式明确任务要求引入合作企业直接开展拆迁和建设，提高前期工作效率，加快项目实施。区属国企可向引入的合作企业或通过项目公开挂牌竞价等方式收取合理利润的前期服务费。前期服务-费纳入改造成本。”

《市规划和自然资源局增城区分局关于加快推进旧村改造的通知（穗规划资源增函〔2021〕209号）：

“三、有关要求

（四）保障拆迁安置

合作（意向）企业和村集体经济组织对自愿拆迁的房屋进行拆除，若实施方案在 2021年底前未通过区城市更新工作领导小组会议审议的，合作（意向）企业可申请退出合作项目，由区财政退还符合城市更新政策征拆费用（本息），或由区属国企继续推进并承担相关费用。

镇（街）可根据辖区内的项目进展，书面向区城市更新工作领导小组办公室提出增加新的试点项目。后续启动项目可探索由政府或区属国企主导完成前期数据调查、实施方案编制和拆迁安置补偿方案制定等前期工作后，以公开招标选择改造实施主体的形式明确任务要求引入市场主体开展拆迁、建设，推动我区旧村改造取得新突破。”

花都区

【花都区旧改涉及区属国企政策】

《中共广州市花都区委广州市花都区人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见（花发〔2020〕18号）》：

“三、联动改造，政策保障升效能出成果

（五）两级联动，加速项目实施。提升开发主体参与城市更新的深度，在机场等重点片区探索企业参与土地一二级开发和运营联动模式，引入大型优质国企与区国企合作，允许国企在政府监督下参与土地一级整理，实施开展片区规划策划、土地整理、基础设施建设、城市运营、产业导入等工作。”

总结&分析

综合上述，黄埔区、南沙区、白云区、花都区和增城区已经出台（含非公开）相关政策文件，鼓励或探索由区属国企主导前期工作。

目前区属国企介入旧改进行的前期工作主要包括：数据调查、方案编制、地价评估、产业导入和动迁开展等。

除上述区域外，仍有若干行政区尚未针对区属国企介入旧改出台明确的政策文件。

如主城区天河区，本身旧改项目数量相对并不突出，且多数是名花有主的旧项目，国企介入深度并不高。

而越秀区是市级行政区，目前即使有旧改（旧城）项目，也是由珠实、市政或越秀等市属企业推进。

据路边社消息，海珠区和番禺区已经在酝酿区属国企介入旧改前期工作的相关政策。

而从化区和荔湾区在这方面则尚未明确，特别是荔湾区，更多强调产业导入方面的要求。