5月14日，保利投顾研究院正式发布《全国房地产行业月报（4月刊）》，数据显示：“银四”供应提速、翘尾明显，成交强势收官，全国监测40城商品住宅成交规模接近去年10月水平，领跑近三年同期水平。其中一线城市表现分化，二线市场供需两旺、热度维持，三四线市场成交略有下滑。“五一”期间全国市场“节点效应”较为显著，优于2019年同期。

4月初住建部约谈广州等5城后，多城迅速响应开启新一轮调控。当前全国部分二三线市场热度维持高位，预计后市将进一步针对低能级城市收紧调控。月末，政治局会议强调“房住不炒”，首提“防止以学区房等名义炒作房价”，标志着打击学区房炒作上升至新的高度。展望后市，房价仍然是不能触碰的红线，城市房价若出现非理性上涨，调控加码必然紧随而至。

本期看点

1、“银四”强势收官、成绩单飘红，供应提升带动成交维持高位。

2、土地“两集中”拉开序幕，供求环比增长明显；华东、西部溢价高企，华南热点城市预期较强。

3、房企境内融资利率持续上行，广深多城主流银行调涨房贷利率。

一、 新房市场

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全国客户看房热度指数

全国客户看房热度指数略有回落，仍处于高景气区间。 根据保利投顾研究院监测，4月全国客户看房热度指数为145，较上月略有回落，基本持平近四年同期，为去年下半年月均水平。“银四”中下旬集中推货、需求持续释放，客户看房热情维持。

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全国供应

供应月内“翘尾”，房企供货积极性提高

4月重点40城商品住宅供应面积3240万㎡，环比上升29%，同比下降4%。“银四”供应前低后高、翘尾明显，房企积极抢收“五一”节点，供货节奏提速，高于去年5月供应规模。

华东供货积极，中西部核心供应充足

● 华东区域供应积极，环比上升30%，高于近三年同期水平。上海4月中下旬恢复供应、分批开盘，加大产业新城供应量，满足刚需市场需求；杭州、南京下旬供应放量，月度环比增长6-8成；常州、苏州等多城土拍火热带动市场热度提升，房企积极推货。

● 华南区域供应现分化，同环比分别上升21%、44%，规模接近2018年、2019年同期水平，显著高于去年6月供应量。广州供应环比翻倍，为去年月均的1.5倍；佛山供应放量明显，惠州维持相对高位，超过去年12月水平；深圳、东莞供应量仅为去年月均的4-6成。

● 华中、华北和西部整体供应平稳，核心城市供货加快。华中武汉供应规模连续两个月高于250万㎡，接近去年底供应水平；长沙供应逐月平稳增长；华北北京、青岛等城供应量持平去年月均水平；西部成都环比增86%，为去年月均的116%，重庆供应量基本持平上月规模。

● 东北、海西核心城市供应稳步放量。东北长春、大连环比增幅明显，但仅为去年月均的6-8成；海西福州、泉州供应有所放量。

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全国成交

成交量维持高位，领跑近三年同期水平

4月重点40城商品住宅成交面积3221万㎡，环比微跌5%，同比增长23%，较2019年同期增长9%，“银四”表现突出，领跑近三年同期水平。在全国整体供应进一步提高下，市场延续“小阳春”热度，成交规模接近去年10月水平。

其中，一线城市热度表现分化，二线供需两旺，热度维持，三四线市场略有下滑。其中华东维持高景气，华南表现分化，深莞政策强压制、广佛热度高，华中热度提升，西部核心城市持续引领，华北相对平稳，预期无实质性提振。

“五一”期间全国30大中城市日均成交同比微增2%，较2019年增长17%，“节点效应”较为显著。上海、广州和杭州等多个热点一二线成交明显上升，佛山、泉州等重点三四线供应带动成交，深圳、东莞和合肥等部分强调控城市市场热度有所回落。

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分区域城市成交走势

华东热度轮动；华南外溢势能延续；华中核心城市持续改善，西部核心城市热度维持，海西热度季节性上升。

全国各区域延续3月市场热度，除海西、东北成交同比下滑外，其余区域均有不同程度上涨。其中华东、华南热度延续，都市圈二三梯队城市热度较高；华中热度提升，核心城市武汉预期持续改善；西部核心城市热度延续，重庆、西安表现亮眼；海西供应带动成交提升；东北、华北市场表现平稳、供需节奏偏慢，石家庄、长春等回归去年月均水平。

华东热度延续，部分城市调控后热度外溢

华东核心城市热度延续，部分城市调控后热度外溢至近远郊。华东上海受3月供应不足影响，需求后移至4月逐步释放，大批新房入市刺激客户积极看房，节前多项目开盘触发积分制且售罄，闵行、宝山、青浦等区表现较好。南京供需两旺，成交规模为近三年次高位，栖霞、雨花区多盘开盘即罄。合肥、宁波调控后限购区交投回落，热度外溢至近远郊，合肥肥西远郊区域、宁波部分限购圈边缘热度提升。徐州、衢州和绍兴等受核心城市土拍“两集中”外溢影响，土地市场火热，进一步推升楼市热度，触发调控加码。南通月初被约谈后跟进调控，市场有所降温。

华南核心城市表现分化，外溢势能延续

广州供应放量带动成交上升，调控政策加码下客户入市意愿提升，市区及近郊项目涨价后去化依然乐观；深圳市场平稳放量，二手房成交量回落明显，成交量同环比降幅均超2成。佛山热度维持，市区高性价比项目去化较好，临广片区金沙洲、三山新城、陈村等板块在陈村TOD地王带动下，价格上调但去化表现一般；东莞调控政策趋严，客户观望情绪有所上升，成交仅为去年月均的5成。珠海内需支撑叠加外省客回流，叠加承接东莞外溢需求，市场持续向好。

西部核心城市热度延续

成都成交维持相对高位，为2020年以来次高峰，但首付提高政策影响部分改善客户入市。重庆受供应回升以及集中供地热度带动，市场氛围活跃，成交持平2020年10月及2019年12月，多数项目收回折扣、暂停渠道。西安主城供应短缺下西咸新区等外围热度加剧，多项目开盘即罄，价格上调明显。

华中核心城市持续改善

武汉供需双旺，成交接近去年10月水平，热点板块项目表现较好，供应较多竞争激烈板块去化一般。长沙、郑州热度延续，成交集中热点板块高性价比项目。

海西季节性改善，华北、东北整体平稳

华北、东北市场整体表现平稳、供需节奏偏慢。华北北京、青岛成交环比持平，市场平稳；石家庄进入常态续销期，量价齐稳。东北大连热度延续，量增价稳；长春市场供过于求，客户持续观望。

二、 土地市场

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全国土地成交走势

“两集中”拉开序幕，土地供求环比增长明显

4月全国监测55城宅地供求量环比增长显著，规模高于近三年同期水平。22城首批集中供地陆续落地，供应恢复明显，成交有所放量。土地供应8883万㎡，环比大涨127%，同比上升15%；成交6272万㎡，环比上升48%，同比下降14%。

分线来看，一线城市广州集中供地首批入市，总建面近800万㎡，整体溢价率12%，北上深首批供地将在5月入市；二线城市成交增长5成，主要受重庆、西安、沈阳和长春等首批供地成交拉动，同时西部核心城市、华东热点城市拉动溢价率提升至30%；重点三四线城市成交平稳增长10%，溢价率维持20%以上，华东、华南热点城市热度较高，其中无锡首批集中供地延续火热态势，徐州、湖州和佛山溢价率超50%。

55城本月平均溢价率上升至25%，较上月上升5个百分点，主要受部分热点城市土拍热度拉动影响。

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全国土地分区域成交

华东、西部溢价高企，华南热点城市预期较强

● 华东区域：成交主要集中在三四线城市，溢价率维持高位。合计成交建面1420万㎡，环比上升13%，同比下降22%，溢价率维持25%。上海、南京、杭州零成交，待首批集中供地5月出让。无锡首批16宗地集中出让，成交规模环比大增144%，其中13宗达到“封顶价+竞租赁自持”阶段，2宗达摇号阶段，核心城区部分地块竞争激烈。徐州成交环比增两倍，整体溢价率超60%，主城到外围整体火热，地块多以超百轮竞价、高溢价成交，铜山区新晋单价地王，泉山区城西、贾汪区大庙等板块刷新最高地价。常州新地王诞生，地价突破2万元/㎡。盐城最后一批不限价地块出让，地价均破万元，其中3宗为板块地王。丽水、绍兴、南通等热度向县级市蔓延，外围县市出多宗地王。

● 华南区域：广州领跑，热点三四线城市预期较强。合计成交建面949万㎡，环比上升239%，同比上升42%，溢价率回落至17%。广州首批集中供地成交，成交建面近800万㎡，中心城区、近郊黄埔、番禺以及远郊南沙地块竞争激烈，黄埔3宗地均进入摇号阶段，番禺首现“摇号地“，南沙刷新区域最高楼面地价，正荣、上坤等多房企积极首进。佛山顺德陈村地块创城市土拍单价新高，带动区域新房价格上涨；东莞万江地块刷新区域最高楼面单价；珠海保税区地块溢价37%成交。

● 西部区域：核心城市热度较高，溢价率提升显著。合计成交建面2112万㎡，环比上升216%，同比上升43%，溢价率跃升至39%。重庆主城区46宗地集中出让，成交建面近700万㎡，整体溢价率43%，其中过半地块溢价率超50%，城区地块楼面地价刷新，沙坪坝区商住地块溢价率高达130%。西安“限房价”土拍政策执行落地前、土拍热度提升，非限购区西咸新区28宗地块中7宗溢价率超50%，秦汉新城、泾河新城新晋地王诞生。

● 东北区域：成交放量明显，城市表现分化。合计成交建面977万㎡，创2018年以来新高，溢价率爬升至7%。长春、沈阳迎来首批宅地集中出让。长春成交表现平淡，出让51宗地、共成交38宗，其中32宗均为底价成交。沈阳成交热度集中，25宗地中成交22宗，整体溢价率10%，其中核心城区、南部土地热度相对较高。

● 华北、华中和海西区域成交以核心城市市县及三四线为主。华北成交主要集中在廊坊、潍坊等，北京、石家庄、青岛零星出让，以市县成交为主，北京、青岛、济南等将于5月集中出让首批宅地。华中成交集中在赣州、洛阳、襄阳等，整体溢价率13%，长沙、武汉、郑州首批集中供地预计5月挂牌。海西福州以市县成交为主，首批集中出让将于5月进行。

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城市土拍热度排行榜

广州、重庆包揽土地出让金和建面“冠亚军”；TOP 10城市收金中，华东占据3席。

4月全国土地出让金排名第一为广州，收金高达943亿元；重庆以收金778亿元位居第二；杭州以330亿元位列第三。华东在TOP10中占3席，无锡、绍兴土拍热度延续。

从土地出让建面规模看，重庆成交1653万㎡位列第一，广州、长春分别以905万㎡、710万㎡，位列二三。

三、地产金融环境

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典型房企融资量价监测

总量：4月房企融资同环比均呈现下降

根据45家上市房企公开口径监测，4月典型房企融资总量1180亿元，较3月环比减少77亿元，同比下降16%。资金面维持偏紧，融资政策影响持续发酵，房企融资总量维持下行趋势。

从房企融资结构看，4月境内债券融资总量占比66%，占比维持高位，银行贷款融资占比连续两月上升，本月以13%位列次席。

利率：境内融资利率小幅上升

春节后房企境内债券融资需求较大，典型房企中，4月金地、万科、招商蛇口等多家房企发债融资，利率较此前均有所上行，境内融资利率上升趋势明显，房企融资成本有所走高。

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居民房贷量价监测

全国维度：首二套房贷利率连续三月上升

4月全国首套房贷利率5.31%，环比上涨3BP，二套房贷利率平均利率5.59%，环比上涨2BP，首二套房贷利率连续三个月上涨，近期多城的主流银行均有调升房贷利率的动作，预计短期内利率向上的趋势仍将持续。

城市维度：广州、长沙、重庆首贷利率涨幅明显

一线城市中，广州连续三个月上升，本月主流银行再次上调利率，首套贷款利率继续上升11BP至5.26%，较1月低位已上升31BP；同时，深圳建行成为首家明确上调房贷利率的银行。二线城市中，长沙上升明显，本月上升25BP至5.64%，涨幅领跑主要城市，重庆亦连续两个月上涨，本月上涨7BP至5.4%，济南、苏州本月利率转涨。

当前核心城市主流银行已陆续调涨利率，预计未来热点城市的房贷利率将或将进一步调涨。

四、 后市研判

4月全国楼市“小阳春”热度延续，“银四”节点效应明显，供应提升带动成交放量，成交规模高于近三年同期水平。华东热度持续轮动。上海供应恢复、需求释放明显；合肥、宁波热度外溢至近远郊；徐州、衢州和绍兴等多城土拍火热带动楼市，触发调控加码。华南热点城市表现分化，外溢势能延续。广州供需两旺，深莞调控影响下表现平淡。华中武汉热度延续、郑州供应提升带动成交放量。西部核心热度维持，成都、重庆成交保持高位；海西福州、漳州季节性放量；华北、东北整体市场供需节奏较慢，核心城市北京、石家庄和大连表现平稳。

4月初，住建部约谈广州、合肥、东莞、宁波、南通等5城政府部门，多城迅速响应开启新一轮调控。当前全国部分二三线市场仍热度延续，预计后市将进一步针对低能级城市收紧调控。4月末，政治局会议强调“房住不炒”，首提“防止以学区房等名义炒作房价”，标志着打击学区房炒作上升至新的高度。展望后市，房价仍然是不能触碰的红线，城市房价若出现非理性上涨，调控加码必然紧随而至。

5月，多个城市首批供地将陆续出让，对土地成交规模和热度形成支撑。宅地集中供应下，城市间及城市内部分化将进一步加剧，预计核心城市、强规划区域地块竞争将趋向激烈。