今年4月以来，首轮“两集中”在全国各城如火如荼展开，已有超过10个城市完成第一批集中供地，下面我们一起来看看，本次集中供地呈现哪些主要特征。

特征一：多城全年商品房供地计划量稳中有增，且加大保障性住房的供应；

特征二：首轮多以近远郊地块试水，广州、天津供地节奏积极，深圳、厦门相对保守；

特征三：整体土拍热度较高，北深杭厦和重庆、无锡维持高位，利润空间压缩；

特征四：未来“控溢价”为调控重点，北京、上海土拍政策或为全国提供范本。

一、全年供地计划

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商品房供地量整体稳中有增

全国多数城市商品房计划供应量较去年呈现上涨，高于近5年平均完成量。其中重庆、杭州、长春和济南较2020年供地量提升明显，涨幅超20%；福州、南京和青岛供地量虽较去年小幅下降，但显著高于近5年来平均水平；

一线城市深圳、北京和广州供应量持平去年，无锡供应量呈现下滑，天津市场去化周期较长，土地供应量较近5年下降明显。

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多地加大保障性住房的供应

2021年全国典型城市保障性住房占比有所提升，加大对保障性住房的建设力度。

厦门、深圳安置房占比50%左右，商品房占比较小（仅3-4成）；多地发布单列租赁用地供应计划，占全年住宅用地9-10%，其中北京最高（占比近30%）。

二、首轮城市土拍特征

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供应节奏不一，广津积极、深厦保守

多城全年供地完成度多集中在2-3成，节奏有所不同：

1.供应较为积极。广州首批供应总用地面积超过393万㎡，超全年供应量60%；天津、沈阳供应占比全年总规模近四成；

2.平稳供应。杭州、无锡和福州等多城供应计划完成度位于20%-30%；

3.供应节奏较慢。深圳、厦门供应完成度仅为10%，重庆（16%）、青岛（18%）等城市首批供应意愿较为谨慎，预计下半年将有大量宅地入市。

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北深杭规则较严，重庆未设地价上限

从全国层面来看各城土拍政策严格程度表现差异。其中，北京“竞共有产权”和“竞品质”、深圳保证金高达50%（一般为20%），政策严厉程度较高；

杭州、南京和厦门从土拍端“限房价”、广州、无锡和福州配建/自持触顶后均采用摇号方式确定竞得人，政策严厉程度中等偏上；

重庆未设置地价上限，但土地支付款与溢价率挂钩，整体土拍政策较为宽松。

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城市间及城市内部热度呈现分化

从土地出让金来看，杭州、北京首轮揽金均过千亿，分别以1178亿元、1102亿元出让金规模位居一二，广州揽金超900亿元进入TOP3、重庆紧随在后（635亿元）；位于200-500亿元规模有天津、无锡和厦门；其余城市揽金均低于200亿元规模。

从成交结构来看，广州、杭州、青岛和天津近远郊地块较多，北京、重庆、福州和长春成交地块以城区为主。

其中，首轮土地中仅福州在长乐区出让租赁住宅用地，最终为长乐建发以0.39亿元竞得，多地未针对租赁用地进行单独出让。

城市间差异化表现，按成交热度进行分梯队排布如下：

第一梯队-城市热度较高：杭州、重庆、无锡、北京、厦门和深圳。无锡触顶成交地块14宗（占比88%），杭州触顶成交地块达41宗（占比72%），重庆因不限地价，无触顶成交地块，但溢价成交地块占比达87%；厦门、深圳首批土地出让规模较小，热度维持高位；

第二梯队-热度区域分化：福州、广州、天津、青岛。福州、天津中心城区热度高于外围，广州近郊黄埔番禺、远郊南沙竞争激烈，多宗地块溢价率20%以上，青岛仅市北区开平路5号地块触顶成交，溢价率高达65%；

第三梯队-热度整体一般：长春、沈阳整体市场表现平淡。

城市内部冷热不均亦表现明显，如广州黄埔、番禺溢价率较高，最高溢价率达45%，从化、花都外围区域溢价率较低，且流拍地块集中于增城区。青岛主城市北区地块溢价高达65%，其余地块均为底价成交。

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热度高的城市，房企利润严重被压缩

从集中供地城市选取热门地块对比周边房价可以看到，土拍热度较高的城市如北杭夏深，限价力度较为严格，在新房限价下多数项目顶着限价出售，房地价的差值较小。

重庆、无锡虽然没有在土拍端对新房进行限价，但部分地块楼面地价已接近周边在售新房价格，如无锡梁溪中储地块楼面价1.8万元/㎡，周边新房在售均价为2-2.5万元/㎡，房企利润空间备受挑战。

广州、青岛和长春等城市，房地价差相对处于合理区间，且限价力度不严，地块利润空间相对宽松。

三、未来政策取向

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“控溢价”为土拍调控的重点

首轮整体土拍热度较高，重庆部分地块溢价高达130%，杭州自持比例竞至40%，“控溢价”为未来调控重点，将针对热点城市或土拍力度不强的城市的土拍政策进行加码，如重庆。

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北京、上海政策或为全国提供范本

从调控方向来看，北京首轮土拍溢价率控制在个位数，在全国范围内具有示范效应，分区严控溢价率，引入“新型商品共产房”交易和“高标准住宅建设方案评比”，开拓土拍调控的思路，未来或将进一步推广至全国。

上海推出“价均者得”，设置土拍中止价和最高价，并以最接近一次书面报价平均价确定竞得人，有利于控制溢价率水平，平抑土拍市场热度。

四、小结

随着融资端收紧、楼市调控不放松，影响将传导至投资端，首轮土拍房企在经历一个季度的“地荒”，叠加“年度业绩”压力下整体拿地积极，部分城市土拍热度较高，不排除后续将对土拍规则进行加码。

首轮供地为“两集中”试水阶段，地方政策、房企都在探索适应过程中，后期我们将持续关注接下来“两集中”的情况，敬请期待。