广州将出旧改新政！

6月11日，广州市住房和城乡建设局发布了关于公开征求《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目中小户型住房配置的意见（征求意见稿）》公众意见的公告。征求意见时间为6月11日至6月22日（共12日）。

  从公告名称就可看出，此次意见征集主要是针对旧村改造项目的中小户型住房配置，旨在引导广州城市更新旧村全面改造项目提质增效、优化配置，增加广州租赁住房的有效供应。

广州旧改将迎新政！

  其中有两个重点值得注意：

1.明确中小户型住房具体户型

文件指出改造项目应为城市更新导入产业多提供中小面积适配住房，避免租赁房源短缺、平抑租金上涨。

中小户型住房具体户型主要划分为4种：集体宿舍型（人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》）、单间型（建筑面积30平方米以下）、小户型（建筑面积30平方米~60平方米）、中户型（建筑面积60平方米~90平方米）。

2.对融资地块建设商品住宅中小户型配置设置最低比例

按照圈层划分，第一、二、三圈层中，90平方米以下中小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例分别不低于40%、30%、25%，其中60平方米以下的小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例分别不低于15%、10%、5%。

  以下附上政策全文：

  广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目中小户型住房配置的意见

  （征求意见稿）

  各区人民政府，各有关单位：

  根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）等规定，引导我市城市更新旧村庄全面改造项目（以下简称“改造项目”）提质增效、优化配置，现对于改造项目中小户型住房配置提出以下意见：

  一、加强改造项目中小户型住房配置。

  改造项目应做好改造前住宅户型、住房出租、居住人口情况分析，规范改造项目住房规划建设，规范90平方米以下中小户型住房配置，丰富房源套型、增加套数供应，为城市更新导入产业多提供中小面积适配住房，避免租赁房源短缺、平抑租金上涨。

  中小户型住房具体户型为：集体宿舍型（人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》）、单间型（建筑面积30平方米以下）、小户型（建筑面积30平方米~60平方米）、中户型（建筑面积60平方米~90平方米）。非中小户型住房具体户型为：大户型（建筑面积90平方米~144平方米）、超大户型（建筑面积144平方米以上）。公摊面积难以计算时，上述各类户型可以暂按使用率75%开展建筑设计、施工工作。

  二、对融资地块建设商品住宅中小户型配置设置最低比例。

  按照城市更新规划建设管理圈层，第一、第二、第三圈层改造项目融资地块建设商品住宅配置的90平方米以下中小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例分别不低于40%、30%、25%，其中60平方米以下的小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例分别不低于15%、10%、5%，并作为刚性指标纳入详细规划管控。

  商品住宅地块分期开发的，中小户型住房至少50%的建筑面积总量应首期开发中完成且其余建设量不得安排在最后一期。

  对于保障性住房、人才公寓、拆迁安置房等政策性住房供应不足的区域，且改造项目尚有承载余量的，可通过适当调增容积率或扩大融资地块面积增加住房建设量，全部用于建设保障性住房、人才公寓、拆迁安置房等政策性住房。

  三、明确规划节余建设量中小户型住房配置及其使用规则。

  项目实施方案确定的住房建筑面积与规划相较有节余的，主要配置建筑面积60平方米以下的集体宿舍型、单间型、小户型住房，其中30平方米以下的集体宿舍型、单间型住房的建筑面积占全部规划节余建筑面积的比例不低于30%，主要用于住房保障、人才公寓或拆迁安置，具体户型和套数，在建筑设计方案中明确。

  四、规范复建安置区住房建设方式和中小户型住房配置。

  用于村民自住住房、用于出租住房按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，分别按相邻楼栋或楼层集中建设。在征求村民意见基础上集中建设村民自住住房。在调查研究改造前住房出租情况基础上，征求村经济组织、村民意见集中建设出租住房并配套洗衣、餐饮、健身、文娱等服务设施。

  出租住房中，建筑面积30平方米以下的集体宿舍型、单间型住房原则上应占到全部出租住房总建筑面积的20%以上，建筑面积60平方米以下的集体宿舍型、单间型、小户型住房原则上应累计占到全部出租住房总建筑面积的60%以上，建筑面积90平方米以下中小户型住房原则上应累计占到全部出租住房总建筑面积的80%以上。

  引导村民通过托管等形式，将出租住房委托村经济组织或住房租赁专业机构等单位遵照《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号），在防范经营风险的基础上规范化、集约化经营，避免散、乱、差低效经营，消除“长收短付”、“以租代售”等乱象，防范住房租赁矛盾纠纷，严格落实治安消防管理措施。村集体所有的出租住房优先保障住房困难村民家庭租赁居住，有剩余用于出租经营。对于保障性住房、人才公寓短缺的区域，市、区住房保障部门或受托实施机构可以从出租住房中择优整体承租用于公共服务。

  五、完善片区策划方案、详细规划方案、实施方案的编制和审核。

  各区城市更新部门组织编制旧村庄片全面改造区策划方案时，应对融资地块、规划节余建设量、复建安置区的住房建设方式和中小户型住房配置按照本意见明确控制性指引和指标；在组织编制详细规划方案、项目实施方案，应在控制性指引和指标范围内具体明确的住房建设方式和中小户型住房配置具体布局和比例，不得突破本意见规定比例的下限。

  市住房和城乡建设部门、区政府在审核旧村庄更新片区策划方案、项目实施方案时，应审查本意见的落实情况，未按规定落实的，退回修改。

  市规划和自然资源部门在审核详细规划方案时，应审查本意见所规定住房建设方式和中小户型住房配置比例是否已纳入规划条件，未纳入规划条件的，退回修改。

  六、做好规划、用地、设计、施工、验收各环节指标传导和审验把关。

  规划和自然资源行政主管部门签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证时，纳入中小户型住房配置占比具体要求且不低于最低比例要求并作为传导性指标传导至下一实施环节。后续施工图审查、施工监管、联合竣工验收等环节，也应对中小户型住房配置占比具体要求且不低于最低比例要求落实情况进行审验把关。

  七、各级城市更新主管部门应将本意见相关内容列入监督管理协议、按规定纳入监管范围，并按住房用途、户型分类进行统计评价。

  八、本意见公布实施前，已经审议通过的改造项目实施方案可继续实施，需要调整中小户型住房配置要求的，由改造项目所在地区政府依法履行决策手续并按相关规定办理变更手续。

  来源：乐居城市更新