广州旧改从2008年开始，已经走过十余年时间，这期间，政府不断修缮政策，发布政策时间从“年更”到“月更”甚至“日更”，至今已有上百份政策。

与最初刚成型的1+3旧改体系不同的是，1+1+N政策体系从1+3体系延伸并不断完善，最后演变成“一区一策”乃至“一村一策”。

1+1+N”政策的出台，最大的改变就是流程的优化，以及对个个节点严控。一方面优化了个个节点的工作内容和审批时间，另一方面严控了开发商在节点的操作空间，广州整个旧改的玩法发生了巨变。

所以在广州做旧改的开发企业，一定要清楚广州政策的走向，流程与政府的顶层思维逻辑，这样便可把握改造的风向，将项目按照节点甚至提前完成。

为此，基于此背景，笔者梳理了五年间广州旧改流程的十大变化，希望能帮助大家通过变化看清未来旧改的风向。

一、基础数据调查前置

在《广州市住房和城乡建设局关于优化城中村全面改造项目审批流程的实施细则（征求意见稿）》中规定：“成片连片改造的项目可在基础数据普查时按入户调查深度完成数据调查”。

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以往的基础数据调查虽说查证项目没有那么多，但是内容不够详细，需要通过多次的调查才能完善一个村的基础数据内容。导致基础数据调查的时间间隔时间长，控违工作不好开展，第一次与第二次调查数据容易不符，造成项目拖延。而现在一次性完成基础数据调查，大大缩短了数据调查工作的时间。

二、方案同步编制、并联审查流程

《广州市旧村庄更新实施办法（修订征求意见稿）》中明确规定：“片区策划方案和实施方案可同步编制，片区策划阶段的基础数据调查可按实施方案阶段的调查要求及深度开展。”

同时并联了审批审查的流程：

“涉及国土空间详细规划修改或编制的旧村庄更新项目，片区策划方案、国土空间详细规划方案和实施方案可同步编制、同步审议。”

在广州项目中，一个项目的流程以往都是做完一个才能开始下一个，这样操作往往会将项目的运作时间大大拉长3-5年，对项目进度极为不友好。

而在经历了方案的同步编辑、并联审查后，项目的时间成本大大压缩，展现了广州旧改加快进度的决心！所以近两年才会爆发出许多项目的动态。

三、优化审批许可流程，实现提前开工建设

在《广州市住房和城乡建设局关于优化城中村全面改造项目审批流程的实施细则（征求意见稿）》中还提出：详细规划批复后改造主体可以凭借规划条件，办理“基坑支护和土方开挖”阶段的施工许可证。

在以往，房屋的建设是需要取得工程整体的施工许可证才可以开始建设的。而广州旧改为了快速推动，特别是安置回迁房的建设。《细则》里允许了可以凭借相应的条件批复，取得不同阶段的施工许可证，进行提前开工建设。加速村民们的回迁安置，减少村民们因为某些原因久等不能回迁的现象。

同理，提前建设，也是加快融资区域商品房的建设，让开发企业可以加速获取地块收益，回笼资金填补旧改巨额的前期成本，实现项目的多期“滚动式”开发。

在2019年前，广州旧改项目由于受多种因素影响，项目改造进展较为缓慢,，特别是前几年的黄埔，由于缺乏有效政策支撑，签约率一度停滞。

随着黄埔开发区的“快批、快拆、快建”的优秀经验取得成效之后，广州也开始对黄埔模式进行采纳，把“快”字贯穿城市更新全过程，让项目不在前期受阻。

四、优化村民表决效率

在广州市住房和城乡建设局发布的《关于印发广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知》中，政策对表决作了详细的指引。规定村集体可以通过召开成员大会，或者成员代表会议的方式，对涉及城中村改造的重大事项进行表决。

不过，这两个会在表决的通过数值上，又有所不同。成员大会需要1/2以上通过，成员代表会议需要2/3以上通过。

除了表决数值之外，《指引》首次确定广州城中村改造表决事项的数量，主要包括七大表决事项，改造意愿、改造实施方案（审议前）、合作意向企业选择、合作企业选择、批复后改造实施方案、拆补方案表决、集转国等。

不仅将旧改项目中涉及的表决情形进行归类，让表决变得更规范化和标准化，而且对每一类的表决事项，都规定了相应的公示时间。自此，表决信息更加公开化和透明化，村民也将大大提高对于城中村改造的参与度和积极性。

五、创新异地平衡方式

2020年12月22日，广州市规划和自然资源局发布《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》。这是广州市首次在市级层面出台旧村全面改造涉及成片连片整合土地及异地平衡的操作规范。

其中特别指出越秀区旧村全面改造项目可以跨区平衡，也就是说，受白云山影响的片区可以在其他区建设安置区或融资区，破解了规划的难题。

按照《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案的通知》里的计划，越秀区五年之内要改造5条村，分别是西坑村、瑶台村、寺右村、登峰村以及农林村。

这5条村，在十年前就传出改造的消息，但一直无实质的进展。阻碍项目十年难走最根本的原因便是限高、文化保护等规划难题。规划限制下，改造的成本与利益无法达到平衡，越秀区即使区位再好，也于事无补。

广州旧改通过整合土地和异地平衡方式推动旧村全面改造，破解部分旧村实施成片连片改造难度大、土地节约集约效率未充分发挥，难以实现盈亏平衡的难题。

最后

2015年，广州发布了《广州城市更新办法》后，无数个日月过去，由于政策的不完善以及流程繁琐，当时许多项目处在了推而不动的状态。政府层面为了实现破局，快速推进，在近年间不断出台新政，刷新流程。许多改造的漏洞逐渐被填补，项目流程也越来越规范清晰起来。

基于篇幅有限，本次就先分享关于广州旧改提速的五个变化。下期，我们再带领大家了解，广州旧改如何针对广州特色，进行严控的变化！