一、宏观经济环境

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全球：经济共振复苏，中国保持领先

在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。

宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划。

下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。

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国内：主要指标回落但不改向好势头

国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。

出口边际转弱（5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。

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财政：后置明显，后续基建有望提速

去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、2019年水平。

专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。

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货币：M2增速回落、社融增长放缓

前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较为温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧特征显著、居民端信贷受限。

预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。

二、行业政策环境

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中央基调：重申“房住不炒”，监管延续

2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防止以学区房名义炒作房价”。

预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。

两会首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等多城陆续响应。

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地方调控：调控维度多、频次高

今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打补丁，封堵此前需求端政策漏洞。

本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。

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调控特征：金融和行政手段相结合

特征一：严查违规信贷资金扩围强化

与上一轮信贷调控不同，本轮主要针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续加强，深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。

全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额度受限，部分银行停止新房、二手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。

特征二：一手限价深化，调控蔓延至二手

全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳，其中上海、深圳等限价最严；广州、成都等限价较严，保有一定政策空间，但房企普遍规范销售；西安、武汉等限价程度中等，湖州等部分城市捆绑车位突破限价。

价格调控蔓延至二手市场，深圳首发“二手房指导价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其是银行贷款层面。

特征三：房企融资维持收紧，渗透非标类

在“三道红线”、银行“两道红线”强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。传统融资渠道陆续关闸，资金面偏紧态势持续，部分房企资金压力较大。

部分房企转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道资金需求前置、表外融资渠道规模提升，因此首轮土拍整体热度较高。5月份大批量涉房类ABS项目被终止，监管逐渐渗透非标类融资。

特征四：宅地“两集中”试行，多城加码调控

宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计特大城市、大城市供应规模将提升，土地“非公开交易”空间缩小，对于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。

首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策，涉及土拍规则调整、限马甲、控风险、限房价等，土拍隐性成本提升，预计市场热度或将趋稳。

特征五：财税改革加速推进

土地出让金和房地产税改革加速推进。2021年7月起上海等7省市将试点土地出让金划转税务部门征收，将管理地方对土地财政依赖度，改变政府供地逻辑，倒逼政府增加土地供应、丰富多业态住房。

中央多次表态推进房地产税改革试点工作，5月专项工作座谈会召开，或意味着房地产税改革试点的工作方案已经形成，目前有专家建议深圳、海南先行试点。

三、结语

年内开启新一轮调控，经济稳增长压力趋缓，对楼市调控态度难言放松。预计后市行业政策将延续精准调控，行政和金融手段双管齐下，控制城市过热现象；资金监管为调控敏感点，房企、居民信贷环境趋收敛。