城中村旧改一夜暴富不是神话。如今，调控终于要对“旧改”出手了！

昨天（8月8日），住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。

这份《通知》明确了出台的背景和目的▼

近期，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

每刻君把《通知》提炼成以下4点▼

① 严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

② 除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

③ 不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

④ 不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

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对此，房地产专家赵卓文认为，这是一个针对城市更新发展的约束性文件，意味着城市更新进入转折点。

在大家都在为旧改前景担忧之时，每刻君认为不能以偏概全。大家不妨重点留意这份通知的主体：老城区、城中村、城市连片旧区。

具体到广州，对哪些区域的旧改影响最大，毫无疑问是传统的核心老四区：天河区、越秀区、海珠区以及荔湾区！

01.

昨夜今晨，广州房产圈把目光聚焦在旧改如火如荼的黄埔区，作为全广州市旧改的标杆，“三年拆掉66条村”以及“清零行动”可谓轰轰烈烈。

不少人发出疑问，这是针对黄埔区吗？有人说这是黄埔旧改的关键时期，担心会影响推进。也有人认为黄埔赚大了，幸好拆得早，捉住了一波风口，但未拆的之后还能拆吗？

这份《通知》也许还真捶不到黄埔，与其担心拆得火热的郊区，还不如担心一下旧改进度缓慢、拆迁难度大的市中心老四区。

去年9月份，广州旧改以区域首次划分了三个圈层，可以看到第一圈层大约是环城高速以内，刚好就是天河、越秀、海珠及荔湾的大部分地区。

这份新政未来对第一圈层的老四区（旧区更新）影响较大，而第二、三圈层的郊区旧村（新区扩张）可能只是受某一两条限制而已。

如果暂缓老城区更新，对中心区房价上涨会有一定的抑制。

例如猎德、林和、杨箕、琶洲等等中心区我们熟悉的旧改项目，结果都带来区域房价的上涨，村民获得的补偿，成为庞大的购买力流入楼市。

02.

广州老四区的发展十分依赖旧改！

广州老四区2021年旧改三年计划完成进度

随着去年天河9个村社纳入3年计划，未来10年，天河旧改村社将达到23个。天河区“十四五”规划提出，未来五年会投入292.4 亿元，对 87 个项目进行更新重整。

据统计，仅在今年6月份，天河车陂、长湴村、沙东村、石牌村、银河村、黄村就相继发出公告，宣布启动数据调查工作。

克而瑞统计显示，近日石牌村等多个耽搁已久的旧村也陆续启动了数据调研或设计方案等流程，珠江新城的冼村旧改新一期也有了动静。

而越秀区旧改总计8村，目前仅两村旧改确认主体。

事实上，越秀区的旧改进度比较缓慢。2009年亚运会前夕，瑶台、登峰、西坑、农林、寺右和杨箕就被列入首批旧改名单里。

这几个旧改项目中，不难发现，能够顺利完成改造任务的，仅有杨箕村。其余5条旧村，由于规划、拆迁等各种原因停滞不前。

在越秀区发布的“十四五”中，明确将“着力优化提升中心城区功能，打造城市更新典范”。其中，南洋电器厂项目改造纳入全市首批混合改造试点项目，寺右等其他5条城中村以综合整治的方式完成一轮改造。

除了天河和越秀，海珠区和荔湾区作为老城区两个旧改大户，今年也加大了旧改的推进力度。

以海珠为例，作为广州曾经的工业区、城乡结合部，海珠区现存大量旧厂房、旧村庄，制约了产业升级和周边发展。

海珠区“十四五”规划中提出，需改造提升的“三旧”地块面积约占城市建设用地的50%，城市更新任务繁重，提出“全力以赴推进城市更新”。

▲海珠区“一区一谷一圈” 发展布局，

严重依赖区域内旧改

可见，海珠“十四五”中，旧改几乎覆盖半个海珠区：

根据计划，最先被列入三年计划的有5个行政村或经济联社，涉及赤沙村、沥滘村、石溪村、凤和村（新市头）、凤和村（康乐、鹭江）。

其次，在5年内要进行改造的则有9个行政村或经济联社，涉及五凤村（沙溪、泰宁、五村）、联星村（南箕）、红卫村、东风村、三滘村、瑞宝村、北山村、龙潭村、土华村。

最后，十年规划行列中包含有6个行政村或经济联社，分别是凤和村（客村、江贝、旧市头、下渡）、五凤村（旧凤凰）、联星村（新凤凰、庄头）、仑头村、桂田村、黄埔村（东围、杨青、新洲）。

合计下来，意味着接下来10年，海珠区至少要改造20条城中村。

另一头，荔湾区“十四五”规划指出，将以1208.8亿的投资额重磅押注城市更新项目！积极推进西郊、河沙、坦尾、茶滘、东漖、鹤洞、花地、五眼桥等20条旧村的改造工作。

据克而瑞监测，截至6月29日，荔湾区14村已确认主体或意向企业。

这些城中村大多数都与荔湾区的产城规划息息相关，例如西郊、河沙、坦尾属于大坦沙健康岛的规划范围，一直以来都是荔湾的建设重点；鹤洞村旧改事关广钢新城、广船片区的发展；花地村更是白鹅潭核心区最有价值的片区；五眼桥村则可能与未来荔湾高铁站有关……

新规禁止“大拆大建”，对正在急速推进旧改的中心四区来说，无疑是利空，暂缓旧改，在一定程度上抑制区域房价上涨。

赵卓文认为，至少在短期内，未批复的城市更新项目，将面临新政策的调控。城市更新遍地开花，无序推进，后果难以预料。管理部门提前作出防范，有利于城市更新的稳妥推进。

未来待新规正式落地，老城区旧改将何去何从，我们将持续关注。

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