一切，都如约而至。

今天上午，广州市公共资源交易中心，发布了第二批集中供地名单，48宗地块里，引人关注的“明星靓仔”不少。

其中在老城区，海珠的江泰路地块，石溪村蚝壳州地块，荔湾的广钢234地块，都是万众瞩目。

而其他区域，白云新城云港城地块、黄埔广汕路地块（黄陂）、以及番禺创新城地块、南沙横沥地块，也是备受期待。

| 土地出让，影响城市格局（@广州房产 细鹏摄）

它们不仅影响未来1—2年的楼市供应，更对城市改造，产能导入，拉升骨架，有着重要意义。

一场集中供地，折射广州的运营思路，以及未来的置业取向。

渴市已久，靓地出阁

虽说靓地不少，但第二轮供地的焦点，毫无疑问是海珠区。

为什么？

一方面，是海珠地块稀缺。在今年第一次集中供地中，住宅和商住地块共有36宗，但海珠没有1宗，而2016年至2021年，海珠全区也只供应了7宗地。

另一方面，则是海珠地价，近年来都不便宜，全市楼面价Top10中，海珠独揽四席，稳居第一，其中三宗，楼面价都是5万+。

| 土地出让，影响城市格局（@广州房产 细鹏摄）

当然，本次海珠格外耀眼，更重要的原因，是两宗地的地段太好了。

光看位置，就可以判断，这将是未来改善一族的香饽饽。

首先，我们来看江泰路50号AH0605005地块，根据出让公告，其起拍楼面价达到3.92万/平，容积率为5.0，最高限价为25.855亿。

| 江泰路地块航拍图（@广州房产 细鹏摄）

这个地段为什么好，数据说话。

距离地块不到1公里的江燕路地块，2016年以折合楼面价约42573元/平的价格拍出，如今已开发成低密合院，总价半亿起跳。

其价格多少呢？根据克而瑞的统计数据，今年网签了3套，均价约22.8万/平；其中最贵的一套，更是超过23万/平。

毫无疑问，这样的网签价是广州之颠，哪怕汇悦台，最高网签也只是19万/平。

可见，真正的塔尖人士，是懂海珠价值的。

| 江泰路地块位置图（@广州房产 制图）

再来看石溪村蚝壳州东街93号AH101418地块。

如果仅从位置上看，其比江泰路更好，因为在地块南面，是浪花跳跃，烟淡水云阔的珠江。

同时，地块毗邻地铁10号线大干围站，附近有旧改加持，也是海珠一谷一区一圈的核心。

所以，尽管宗地并不规则，面积也不大，甚至还靠思亲楼，容积率更是达到6.0，但起拍楼面价，还是超过了2万/平。

| 蚝壳洲地块位置图（@广州房产 细鹏摄）

或许，我们还是用数据说话最直观。

临近蚝壳州地块的，是中海观澜府项目，其在网签单价接近7万/平，套均总价接近800万的情况下，一口气网签了900多套住宅，金额约75亿。

毫无悬念，项目领跑广州市场，由于领先优势达到20个亿，哪怕住宅已经售罄，哪怕今年还有3个多月，全市销冠，也是十拿九稳。

而中海观澜府的一炮而红，也从另一个角度彰显了：

改善需求，正在井喷而出，而海珠，又是其重要的承载地。

| 海珠，正在成为改善的圣地（@广州房产 细鹏摄）

改善井喷，供需失衡

为什么广州改善看海珠，难道天河不香、越秀不香？荔湾不香吗？

其实，这跟市场的供需有关，更与明星项目的打造有关。海珠的产业，规划，自然景观等，房产君已说过多次，不再累述。

今天，我们想重点谈谈，海珠的改善需求有多强劲，以及市场缺口有多大。

在这之前，可以温习房产君之前的文章：

??：老城置换一套房，比你想的难N倍，为什么，只有海珠炸市

接着，来看三张图：

第一张，是全市的人口密度图，海珠区仅次于越秀和荔湾，排在第三位，可见，仅仅是本区街坊，就有庞大的置换需求。

由于越秀供应极少，海珠还要承接越秀的外溢需求。

| 人口为七普数据，面积来自各区统计局

第二张图，是十四五期间，广州城镇住房分区发展目标。

其中海珠是8.2万套，低于荔湾的9.8万套，天河的11.21万套，市场供应仍然紧俏。

| 图源：广州市住建委

第三张图，就更直接，是十四五期间，全市11区的新建住房分布。

海珠多少套？仅仅2.5万套，低于天河、荔湾，甚至地广人稀的远郊从化，更只有番禺的一半，甚至不到黄埔的1/3。

现在能理解，为什么海珠的改善需求会井喷？人口多，需求大，供应少！

| 图源：广州市住建委

说到这里，房产君还想分享一个数据，2020年，海珠区的二手房，网签了14381套，而新房呢？网签不过1545套，这意味着：

二手成交占比达到90%！

这样的市场，一旦出现了可以改善，可以置换的优质项目，自然是众星捧月，一家有女百家求。

观澜府之后，是观雲府

看到这里，很多朋友会问，作为海珠区改善需求的“头马”，中海观澜府的住宅已经售罄，一线江景大平层也不多。

未来，海珠乃至整个广州的换房族，要看哪里呢？

今天挂出的江泰路地块，蚝壳州地块，自然是备选，不过二者的总建筑面积之和，也才12万平，即便按照100平/套计算，未来能入市的，也不过1200套。

粥少僧多，价格自然不会便宜，而且等其入市，至少1—2年。

可见，寻找观澜府的接棒者，赢在当下，才是聪明人的做法。

| 谁能接棒中海观澜府（图源：微信公共图库）

但是，在这个市场上，能够接棒中海，能够超越中海的，恐怕也只有中海自己了。

而且，很多事情需要天时地利人和，尤其是地段这样的东西，可遇而不可求。

幸运的是，同样在海珠区，同样在中大创新谷，同样南向面朝珠江，中海又拿出了一个作品。

尤为重要的是，其即将在几天后，也就是9月1日登场亮相。

这便是：中海观雲府。

| 中海观雲府外立面效果图

这是一个典型的中海出品，坚持对地段的苛求，坚持对精工的渴求，坚持对产品的迭代和升级，坚持对未来生活方式的引领。

所以，中海观雲府，不是一个简单的新盘，而是府系豪宅焕新之作，出色的均好性，给了换房族一个大大的惊喜。

原来，房子可以这样，生活可以这样，一栋建筑的内涵，可以超乎预期。

| 中海观雲府效果图

或许，当你看到中海观雲府的第一眼，就会认定它。

铜韵流体、奢金立面，让项目颜值开路，脱颖而出。而在细节的处理上，观雲府通过横向弧形金属线条，纵向香槟金和古铜色，勾勒出梦幻的曲线。

很多人会问，中海观园国际，中海花城湾等经典项目，都没有用金色，为什么观雲府会用？

其一，是追求创新和视觉冲击，其二，则是致敬脚下的这片土地，从广式铜艺中获得设计灵感，赋予前沿的设计理念，让城市在传统中遇见未来，为业主打造70年不褪色的面子，彰显广州独有的魅力值。

看一下项目的位置图吧，你就明白为什么。

正可谓：中轴之上，海珠湾芯。

| 中海观雲府位置图

从位置图上不难看出，项目靠近南洲地铁站，5站连通珠江新城，5站直达广州南站，7站抵达琶洲，坐拥广州的现在和未来。

而如果喜欢开车，交通路网也是相当发达，通过内环放射线往北直达越秀北京路，荔湾上下九。一条环城高速，又连通琶洲、鱼珠等新兴产业高地。

| 中海观雲府交通图

如此鎏金地段，又是府系升级版，中海观雲府在产品打造中，自然匠心独具。

这种匠心，不是单纯的栽种名树古木，也不是土豪般的堆砌奢华装修，更不是虚无缥缈的抛概念。

而是对改善需求的挖掘和理解。

比如：健康、舒适、格调、优雅，换房，是生活的升级，这种升级包括体验上的，也包括精神满足上的。

所以，观雲府会为未来的业主，开启高定模式。比如，颇有想象力地与方所跨界联名，推出方舟客厅。

| 方舟客厅效果图

在这样的艺术空间，可以喝一杯咖啡，可以来一次花艺，可以轻松悦读，也可以给孩子烘焙点心，要么干脆啥都不干，挥霍时光。

或许，你随手发一张图片，都会引来朋友圈的羡慕，格调生活，不用去太古汇，只需在家门口。

如果说方舟客厅，让下楼成了一种乐趣，那么观江会客厅，则让登顶，有了别致体验。

这是属于业主的精神世界，不容外界打扰，自习室、茶室、冥想空间，瑜伽室，因在云端而与众不同。

你能享受一份宁静，也能与朋友分享喜悦和欢乐，观江会客厅设有女王生活馆，家庭轰趴馆，要玩，就玩的惊天动地。

| 中海观雲府观江会客厅效果图

是不是漏了什么？

对，孩子的乐趣在哪里，别急，颇受好评的海宝农场，也搬来了中海观雲府，城市里的野趣，让小朋友们以天地为序，识五谷之分。

而中考体育场，则是专门的运动空间，不用开车去天河体育中心，篮球、足球、跳远、跑道统统都有。

| 海报农场效果图

这些再加上丛林式登高体验道、迷你植物园、漂浮式会客盒子、洞穴式童玩空间等，让乐趣能洒满童年。

更惊喜的是，在项目打造中，无论是方舟空间，海宝农场，还是中考体育场，或园林小品，中海都融入了岭南园林之中。

| 丛林式登高体验道效果图

回家的动线，是丰富且愉快的，9月1日项目开放当天，各位不妨体验下。

户型再升级，”超聚厅“惊艳

最后，我们来看看户型。

在中海观澜府的基础上，中海观雲府再一次进行了升级，一共拿出了四款产品，包括建面约86㎡的三房两卫、建面约106㎡的三房两卫、建面约131㎡的四房两卫、建面约164㎡的四房两卫。

是的，都是为改善而来。

为此，我们看到中海推出了“超聚厅”这个令人尖叫的设计，四款户型，无论大小，都有一个健康和人性化的餐客厨空间。

| 建面约86㎡三房户型图

| 建面约106㎡三房户型图

| 建面约131㎡四房户型图

这样设计的好处，是让所有的家庭，至少拥有一个家庭影院。

是不是不可思议，但中海做到了。

同时，超聚厅的基础，是客厨一体化，通过开放式厨房、岛台设计，增加了家庭互动，更让做饭，烘焙，泡咖啡，调鸡尾酒，拼果盘这样的琐事。

有了氛围和温度。

因而，超聚厅的存在，让家人和朋友，有了更多相聚的时光，这就是设计的力量，也是对人居痛点的洞察。至于自动洗碗机、进口厨余垃圾处理器、专业无缝大板砖等，都是标配。

| 中海观澜府岛台实景图

除了超聚厅，中海观雲府的每一个户型，都有270°飘窗设计，以及超大景观阳台。

当你买过一套房，需要改善的时候，你就会懂这样的设计，有多加分。

另外，根据户型的大小，中海还有很多尖叫空间，比如131平的步入式衣帽间，让妻子成为女王。

又比如164平的五星级套房主卧，是面积达40平的私享空间，设计师通过点睛之笔，把家庭温馨与个性需求，以及居住尺度，巧妙结合在一起。

100个业主，可能会有100种享受方式吧。更别提，中海还配备了全屋语音控制，智能控温、智能光照、智能总控，让尖端技术焕新慵懒体验。

| 建面约164㎡四房户型图

私享、格调、丰盛、温暖，如梦般的生活方式，谁能拒绝？

不管楼市如何风起云涌，也不管土拍市场走势如何，海珠这样的项目，中海这样的出品，终究是稀少的。

心动，就要把握当下，想生活升级，就要追随中海。