广州旧改又出重磅新政。

9月24日，广州住建局发布了《关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》（下称：《意见稿》）。

《意见函》主要分八个方面，一、统一改造项目中小户型住房户型划分；明确融资地块政策性住房配置比例，明确规划节余建设量中小户型住房配置，明确复建安置区中小户型住房配置；

以及，完善片区策划方案、详细规划方案、实施方案的编制和审查，做好规划、用地、勘察、设计、施工、验收各环节指标传导和审验把关，进行日常监管和统计评价闭环管理，鼓励对已审议改造项目实施方案进行优化调整。

划重点来看：

1、中小户型住房具体户型为：集体宿舍、单间宿舍（建面30㎡以下）、小户型住宅（建面30~70㎡）、中户型住宅（建面70~90㎡）。

2、越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙等8区，改造项目融资地块保障性住房和人才公寓等政策性住房的建面，占融资地块住宅建面的配置比例原则上分别不低于15%、5%，花都、从化、增城等3区政策性住房配置比例由区政府确定。

3、项目实施方案确定的住宅建面与规划相较有节余的，主要配置建筑面积70㎡以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅；其中，集体宿舍、单间宿舍的建面占全部规划节余住宅建面比例不低于30%；由政府按成本价回购，主要用作政策性住房。

4、复建安置区用于建设集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建面不低于复建安置全部住宅建面的25%，倡导多建设集体宿舍、单间宿舍。

5、编制、审查旧村全面改造片区策划方案、详细规划方案、项目实施方案时，应明确融资地块政策性住房、规划节余建设量住房以及复建安置区中小户型租赁住房的配置比例、具体类型。

显然，这份草案，是住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》进一步细化的版本。

《意见稿》出台之突然，征求意见时间之短，仅有4天提出意见的时间，不出意外将很快会有正式文件落地，足以证明广州市希望快速提高市内旧改项目的租赁性住房规模，响应上层“努力实现全体人民住有所居”的决策。

住建部“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，高层解释了限令的内涵，即“三要”，要划出城市更新重要底线、要保留城市记忆、要稳妥推进城市更新。

其中，住房方面提出，控制住房租金涨幅，“有些地方大拆大建后，给群众租房带来困难，所以要降低市民尤其是低收入困难群体租房子的成本”。

提高旧改项目的保障性住房比例，恰好符合城镇住房保障体系更加完善的趋势。

本月10日，广州市政府发布了《关于进一步加强住房保障工作的意见》。

主要目标是：到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务（含公租房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套）；逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

其中，明确指出，旧改项目将成为保障性租房的重要来源之一。

实际上，自住建部限令发布后，广州旧改市场一直处于较为“沉默”的状态，只有个别已公开招商的项目有新的动态出来，其余旧村少有新进展。

或许，广州旧改进入短暂的“中场休息”，就是等待这份政策性住房、中小户型租赁住房配置新规的出台，重新调整步伐，后续旧村改造将重新进入快速推进状态。

以下为征求意见稿原文：

广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见

（征求意见稿）

各区人民政府，各有关单位：

根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）等规定，现就我市城市更新旧村庄全面改造项目（以下简称“改造项目”）政策性住房和中小户型租赁住房配置提出以下意见：

一、总体原则

改造项目应统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规范政策性住房和中小户型租赁住房配置规划建设，丰富房源套型、增加套数供应，有助于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。

二、统一改造项目中小户型住房户型划分

中小户型住房具体户型为：集体宿舍（人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》）、单间宿舍（建筑面积30平方米以下）、小户型住宅（建筑面积30平方米~70平方米）、中户型住宅（建筑面积70平方米~90平方米）。

三、明确融资地块政策性住房配置比例

越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙等8区改造项目融资地块保障性住房（公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）和人才公寓等政策性住房的建筑面积占融资地块住宅建筑面积的配置比例原则上分别不低于15%和5%，花都、从化、增城等3区政策性住房的配置比例由相应的区人民政府确定。单个项目无法满足要求的，各区按片区或行政区统筹安排。

政策性住房及其配套车位（车库）用地按划拨处理，建成后由政府按成本价回购，其具体类型、户型布局、建设标准、交付时间、回购价格等在土地出让合同中书面约定。

改造项目融资地块分期开发的，开发建设单位应明确政策性住房施工进度和竣工交付时间，在商品房规划建设总量完成80%前取得政策性住房竣工联合验收合格证并办理移交手续；分三期及以上开发的，不得安排在最后一期。政策性住房建设视同居住区配套公共服务设施参照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》进行监管，施工进度和竣工交付纳入融资地块商品房预售款监控范围。

四、明确规划节余建设量中小户型住房配置

项目实施方案确定的住宅建筑面积与规划相较有节余的，主要配置建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅；其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的建筑面积占全部规划节余住宅建筑面积的比例不低于30%；建成后由政府按成本价回购，主要用作政策性住房。

五、明确复建安置区中小户型住房配置

按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，在征求村民、村集体经济组织意见基础上分别相对集中建设村民自住住房、租赁住房。租赁住房应遵照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设标准》（建办标〔2021〕19号）建设并配套生活服务设施。

复建安置区用于建设70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于复建安置全部住宅建筑面积的25%，倡导多建设30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍。

六、完善片区策划方案、详细规划方案、实施方案的编制和审查

在组织编制和审查旧村庄全面改造片区策划方案、详细规划方案、项目实施方案时，应明确融资地块政策性住房、规划节余建设量住房以及复建安置区中小户型租赁住房的配置比例、具体类型。

单个旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的比例无法满足本意见规定的，由区人民政府提出按片区或行政区统筹安排的具体方案，在片区策划方案和详细规划方案中明确，并提请市城市更新工作领导小组会与市城市规划委员会审议。

七、做好规划、用地、勘察、设计、施工、验收各环节指标传导和审验把关

规划和自然资源行政主管部门按照经批准的详细规划，出具旧村庄全面改造项目商品住宅地块规划条件、签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证时，应明确政策性住房和中小户型租赁住房配置要求，并作为传导性指标传导至下一环节。

建设工程勘察、设计单位及施工图审查机构，在编制建设工程勘察、设计文件及施工图审查环节，应当严格遵从已批准的项目实施方案和已核发的规划条件、建设工程规划许可证所明确的政策性住房和中小户型租赁住房配置要求开展相应的勘察、设计及审查工作。

住房和城乡建设部门核发施工许可证时，应把关施工图设计文件已按规定审查合格并按时提交；组织竣工联合验收时，在规划条件核实、质量竣工验收过程中应对政策性住房和中小户型租赁住房配置是否按照规划条件、施工图审查合格文件落实情况进行审验，对违规情况一票否决。

八、进行日常监管和统计评价闭环管理

各区人民政府应将本意见相关内容列入监督管理协议、按规定纳入监管范围，并按住房用途、户型分类进行统计评价。

九、鼓励对已审议改造项目实施方案进行优化调整

本意见公布实施前，已经审议通过的改造项目实施方案，鼓励按照本意见调整完善政策性住房和中小户型租赁住房配置，并由改造项目所在地的区人民政府依法履行决策手续并按相关规定办理变更手续。

十、本意见自2021年 月 日起施行，有效期5年。

广州市住房和城乡建设局       广州市规划和自然资源局

2021年 月 日