本期看点

1.8-9月成交跌至新低，外溢客逐步回流，多城热度下滑明显

8月湾区市场淡季下成交低位，9月延续颓势持续走弱，国庆期间营销组合拳下热度环比有所提升。

● 特征一，核心城市广深供应带动成交回暖。广州8月房企博弈观望下供应量低位运行，9月中心区及黄埔多项目接受限价入市，带动成交止跌回升；南沙降价升佣促进成交。深圳新房市场供应放量下热度回暖，国庆期间成交量创近年同期新高。

● 特征二，投资客逐步回流，外溢区持续走冷。东莞临深、惠州临深临莞、中山东部、珠海等板块受到投资客回流影响，市场热度明显回落。

● 特征三，内生需求有支撑的区域表现平稳。如东莞主城、惠州惠城、佛山等内生需求强劲的区域。

2.广深集中供地带动成交放量，两城热度分化明显

大湾区9城8月淡季下土地成交处低位，9月受广深两城集中供地带动成交放量，总成交建面899万㎡。其中广州规则限制及利润压缩下二批次集中供地不及预期，48宗挂牌地块中超半数流拍，平均溢价率仅1.5%；深圳地价下探下房企利润可观，土拍热度高企，22宗挂牌地块成交21宗，其中18宗溢价封顶转入竞自持/摇号阶段，自持比例达5-30%。

一、楼市动态

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全国视角

“金九”旺季不旺，成交延续颓势，国庆市场氛围有所改善。

8月重点40城商品住宅成交面积2629万㎡，9月受居民信贷偏紧、市场观望情绪维持等影响，成交延续8月颓势，同环比分别下降30%和2%，约为2018-2020年同期平均水平的8成。国庆期间市场环比有所回暖，但仍处于近年来同期低位。

分区域来看，全国各区域同比普降，其中华南热度下滑明显，降幅超4成，位列第五，仅高于东北和海西。

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大湾区楼市

大湾区成交

大湾区8-9月成交持续走弱，国庆营销组合拳下交投较活跃。

8月淡季下大湾区9城商品住宅市场表现冷淡，9月延续8月态势持续回落，成交量分别为433万㎡和380万㎡，同比均回落超4成，环比连续六月维持下降趋势。十一期间供应放量、营销组合拳下，大湾区整体交投氛围较9月明显提升。预计节点过后市场热度将有所回落，客户或回归观望状态，部分城市信贷存在边际改善空间。

大湾区9城表现

广深供应增加带动成交回暖，投资客退潮下外溢区走弱。

广州8月房企博弈观望下供应量低位运行，9月随房企逐步接受限价入市。中心及近郊多个热盘贴限价加推，带动成交量止跌回升；南沙多项目降价升佣促进成交；外围增城除核心区域外整体表现冷淡。深圳新房市场供应放量下热度回暖，国庆期间成交量创近年同期新高。

东莞受8月初限购、限售、增值税等政策再度加码影响，市场观望情绪浓重、投资客开始逐步退潮，临深板块出货压力增加；主城内生需求支撑强劲，市场表现相对稳定。

惠州8月临深临莞重点片区开启限购，叠加信贷高压下，深莞投资客回流，市场热度持续下滑；中山东部片区等外溢区域受投资客减少影响，市场趋冷。

二、土地动态

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全国及大湾区成交

● 多城二批次集中供地开启，55城宅地供求提升明显。

随着8月初自然资源部升级土拍要求，多城集中供地延期至9月，8月空窗期下全国土地供求均处低位。9月随着二批次集中供地陆续启动，全国监测55城土地市场宅地供求量环比提升明显，溢价率受土拍新规严控持续下滑，环比降至4%，多城二批次集中供地较首轮降温明显。

● 大湾区土地市场受广深集中出让带动成交放量。

大湾区9城8月成交256万㎡处低位，仅佛山、东莞、惠州、肇庆、江门有宅地成交，除佛山、东莞部分地块外均以底价成交。9月湾区9城宅地总成交899万㎡，广州、深圳成交量分别以357万㎡和263万㎡位居前两位；佛山、东莞紧随其后，成交量超80万㎡。

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城市表现

广州开启二批次集中供地，土拍规则较首轮取消“竞配建”，调整为“限地价+固定配建+竞自持/摇号”出让模式，溢价率均控制在15%以内，部分地块增加了限房价、限销售对象等要求。土拍新规下，二批次多宗地块苛刻配建条件变相增加房企成本，房企利润率受限下观望情绪加重，进一步导致二批次供地降温。本轮挂牌48宗地块中25宗流拍，总成交建面357.4万㎡，平均溢价率仅1.5%，单个地块参拍房企从首批次的8-30家锐减至2-7家。其中中心区高成本下多地块以底价成交，增城多地块流拍。本轮成交国家队占据绝对主导，其中中海斩获中心区三宗靓地。

深圳较首轮相比，二批次土拍取消了竞配建，调整为“限地价+固定配建+竞自持+摇号”，同时下调地块溢价率及销售限价，保障了房企利润空间。本轮土拍热度高涨，22宗地块中共21宗成交，成交建面263万㎡，其中18宗价格触顶，竞自持比例达5-30%，且首次出现达摇号阶段地块。本次拿地房企超九成为央企、国企，其中中海和保利置业为最大赢家，分获4宗及3宗土地。

东莞8-9月共成交9宗宅地，建面达230万㎡，成交金额222亿元，房企预期维持高涨。其中北京首开以14024元/㎡楼面价摘得东莞首宗双限地块，刷新洪梅镇最高楼面价。

佛山8-9月共成交9宗宅地，建面153万㎡，收金141亿元。其中本地房企锦绣华庭以12389元/㎡摘得南海狮山地块，创狮山楼面价新高；中铁首入佛山，底价摘得高明荷城三洲商住地。

肇庆、江门、惠州、中山土拍市场表现冷淡，8-9月共出让17宗地块、总建面152万㎡，均以底价成交。

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土拍排行

Top10总价排行榜中，广州包揽4宗，东莞3宗，深圳2宗，佛山1宗。

从总价门槛来看，8-9月TOP10门槛为38.9亿元；其中广州白云新城地块总价高达101.9亿元位居第一，深圳宝安区松岗街道地块及广州广钢新城地块以63.3亿元、63.2亿元分列二三。

从拿地企业看，越秀广州摘得多宗地块，华润、中海、碧桂园、粤海等房企均有所斩获。

8-9月TOP10溢价率门槛为15%，TOP3的宅地来自东莞佛山。保利以近45%溢价率竞得东莞樟木头镇地块，高居榜首；碧桂园和当代分别以34%和32%溢价率竞得东莞茶山镇及佛山狮山地块。

三、后市研判

（1）市场端：节点过后整体市场热度将有所回落，客户或回归观望状态。广佛信贷边际改善下，客户入市意愿或增强，东莞临深、惠州临深临莞、中山东部等外溢区域受投资客退潮影响持续承压，内生市场需求有支撑的区域表现平稳。

（2）土地端：10月随广深二批次集中供地落幕，市场整体成交量将明显回落，土地供应将主要集中在佛山、东莞、惠州等城。其中东莞将出让7宗地块，包含3宗双限地和首次出让的4宗三限地（限套型、限房价、限销售对象），主要分布于滨海湾及东南临深片区，预计将仍为房企关注重点。