11月1日早上，广州官方释出今年第三批供地，17宗合计120.8万m2，总起拍价为434亿。

对比第一、第二次48宗地块，以及千亿货值，今年供地“收官之战”仅放出前两次供地数的35%，货值不足前两次的一半。

▲2015年至今广州商住地供应情况（单位：万m2）

官方对第三批供地态度相对保守，一定程度上受第二批供地开发商（尤其民企）集体躺平影响。点击回顾：第二批供地结果分析

吸取第二批供地对市场预期、开发利润过度干预给众多开发商带来的不适；

本轮供地取消“限售价”以及南沙取消了倾斜首套置业买家等规定。

此外，第二轮大面积流拍的增城用地大幅锐减至1宗，“宁缺毋滥”或给增城市场带来更好的预期。

此外，如番禺飘峰路西侧地块一、二，白云太和沙亭北路、均禾上官苑地块等“回锅肉”亦下调了起拍价；

可以说本次供地，官方态度“诚意满满”。

▲第二批流拍的“回锅肉”起拍价下调超2成

但相比起关注第三批供地其中的特色，小研君更关注的是本轮土拍结果将给市场带来的影响；

本篇，小研君将着重从第三批拍地结果预期，对今年年尾行情以及2022年“小阳春”市场的“作用力”进行解读分析。

01.

新房连续5月表现疲软

房企压力大，争取“活下去”

拍地出现“高溢价”可能性低

受8月底，第二批供地挂牌“限售价”以及“二手指导价”两个深水炸弹影响，9-10月广州新房成交疲软，买家观望情绪趋浓。

去年成交平均破万的“金九银十”，今年变成“铜九铁十”，并延续6月以来7000宗/月的低位；

可见受轮番严厉调控，在挤水分的同时，刚需买家的购置热情亦随之降低，部分非热门板块项目去化不足20%，开发商压力不少。

而另一方面，近两个月广州新批供应量“节节攀升”。

2021年10月，新房供应量更是创下年内新高，达1.7万宗，比去年火热的同期还要高。

在当前市场下行期，开发商仍大量加推，说明其手上存货不少，目前“放手一搏”保业绩。

因此小研君认为，近1-2年在广州大展拳脚拿地的开发商，大概率会选择“去货回款”；

因此第三批供地即使条件优惠，出现过高溢价率的可能性仍较低。

02.

仅海珠“天斯地块”一宗明星地

传说中的越秀、天河、白云靓地

仍“千呼万唤不出来”

第三批供地缺乏“星味”。

回顾第一批供地，有杀入广州单价前十的金沙洲AB3701008地块、“一线江景”荔湾兴达地块、南站TOD、国际创新城等；

第二批供地，有海珠创新湾2宗靓地，广钢“最后一宗宅地”234号地块，白云新城云港城地块；

上述地块一则起拍价高，体现广州中心区价值，二则带动区域发展产业联动。

第三批供地，大家翘首期盼的天河、白云靓地并未登场，“头牌”仅海珠天斯地块（华洲路63号AH0801012地块），楼面价“破4”；

起拍楼面价排名3-5位的，均为第二轮流拍的“回锅肉”。

▲第三批供地，起拍楼面价TOP5地块一览

小研君认为，这将影响部分开发商对地块投入的热情。

部分开发商一方面手上新房存货不少，需要时间消化；

另一方面，本轮受市场追捧的成熟板块供应偏少，或延后至2022年才推出，或会影响部分开发商拍地欲望。

03.

增城“韬光养晦”，

南沙推地宗数排第一，

民企竞价态度值得关注

第二批出现大面积流拍的增城，本轮供地“韬光养晦”，仅推出朱村板块一宗用地。

而接棒成为供应宗数第一大区的，为南沙。本轮南沙将推出4宗地，累计11.4万m2，其中3宗位于横沥岛，1宗位于金洲-蕉门河。

▲第三批供地各区供地数量、面积情况

第二批供地，南沙出现了2宗流拍地，分别位于横沥岛和万顷沙；

此外，回顾第一二批供地，横沥岛大部分地块由“国家队”打包。

小研君认为，今年以来南沙收紧人才购房门槛“挤水分”，对区域一二级市场带来较明显影响；

尤其距离稍远的万顷沙板块，缺乏持续利好带动，成交氛围不及去年。

除人才收紧影响成交以外，横沥、万顷沙相关基建配套发展亦左右着开发商（尤其民企）、买家的投入信心；

本轮横沥岛推出3宗地块，小研君重点关注民企的报名、竞拍情况。

04.

假如开发商继续“躺平”

或将加速房地产税落地？

10月中，高层宣布房地产税即将进行试点，一时间市场对其出现了形形色色的解读；

▲房地产税推进时间轴

就正如小研君此前分析（点击回顾房地产税解读推文）。

房地产税其中一个重要的功能是“逐步改变地方政府收入结构，减少对卖地的依赖，缓解地方财政压力”。

放眼全国，第二三轮供地，普遍城市下调起拍楼面价，增城推地锐减，严控地价，“房住不炒”严管楼市；

开发商层面，拿地态度对比之前有明显变化，对成本的测算更加精细化，部分干脆直接转战旧改市场，减少“招拍挂”拿地。

双方的变化，将导致城市土地收入减少。

而城市建设脚步不停，需要大量投入；

因此小研君认为，土地低溢价，官方收入结构逐步改变，或会成为未来市场的发展方式之一。

05.

就第三批供地情况，

普通买家应该

如何在春节前置业？

虽然第三批供地大概率以“低溢价”结束，为2021年广州土拍画上句号。

但对于买家而言，在一手指导价、二手备案价的调控下，官方为买家“制造”出不错的购房窗口期。

目前新房开发商大部分采取“以价换量”方式吸客，加上土拍结果稳定，预计“笋价”将会持续一段时间。

另一方面，年内天河、越秀、白云（广州大道沿线）无宅地供应，

这意味着上述片区新房供应将依旧稀缺，未来买家希望购置上述片区，应该好好珍惜区内优质二手。