近日，国家统计局发布11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，11月新房价格上涨城市9个，上涨城市数量连续6个月减少，新房价格下降城市59个，占比超84%。11月仅3个城市二手房价格上涨，上涨城市数量连续8个月减少，二手房价格下降城市62个，占比90%。

10月以来，央行、银保监会等发声纠偏房地产信贷，支持合理购房需求。合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，从信贷适度宽松，到楼市成交量由下行转为上升需要2-3个月时间，之后还要经历1-2个月市场才可能迎来价格拐点。

新房、二手房价格继续下跌

国家统计局数据显示，11月新房、二手房价格上涨城市均创年内新低。11月新房价格上涨城市9个，二手房价格上涨城市仅3个。整体来看，11月新房价格指数环比下降超0.3%，连续3个月下跌；11月二手房价格指数环比下降近0.4%，继续下跌且跌幅扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就目前看，二手房下跌幅度大于新房，在信贷适度宽松之下，新房优势可能更明显，二手房外部环境欠佳，房东和购房者观望情绪明显。

从城市能级来看，据测算，11月一线城市新房销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平；二线城市和三线城市新房销售价格环比分别下降0.4%和0.3%，降幅较10月分别扩大0.2个百分点和持平。

10月市场表现不佳，房企加码“银十”促销，11月房企加速冲刺年终业绩，降价促销力度加大。贝壳研究院高级分析师潘浩告诉21世纪经济报道记者，新房价格浮动往往具有结构性特征，促销后集中网签影响月度数据表现。11月新房价格下降，也有前期促销房源转为集中网签数据因素的影响。

市场适度宽松信号持续释放

下半年以来，房地产市场急转直下，11月新房、二手房价格继续下降，从中央各部门到地方政府，10月以来政策适度纠偏持续进行，市场适度宽松信号持续释放。

继央行和银保监会发声纠偏房贷之后，日前中央经济工作会议对房地产的表述发生变化，明确在“房住不炒”的调控基调下，强调加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这意味着政策在纠偏。目前房地产业循环不畅，影响到行业健康发展甚至防风险高度，房地产调控顶层设计在保持战略定力的同时，去除阻碍行业顺畅循环问题，要在多元主体、多元房屋类型、新供地类型、新融资模式方面进行探索。

从城市来看，继多城推出“限跌令”后，近期又有十余个城市推出购房补贴等政策，鼓励购房。如12月14日，安徽芜湖发布购房支持新政，对符合条件的青年英才最高可获得10%购房款补贴。

严跃进指出，从实际过程看，此类城市的政策，有助于鼓励特定群体购房，加速库存去化。在当前房地产市场降温的大背景下，预计类似三四线城市购房政策放松的可能性较大，尤其是针对大学生、改善型购房需求、三孩家庭等，后续可能出台相对宽松的购房政策。

郭毅表示，推出购房补贴城市的房地产市场多处于全面下行状态，购房补贴针对人才等特定人群，很少出现全面补贴，不会对局部市场产生明显拉动。

李宇嘉指出，尽管中央经济工作会议提出要在需求端进行适当扶持，但当下市场和行业环境与过去不同，当前住房供需矛盾、居民杠杆率、收入预期、购房者心态、房价水平等都发生了很多变化，在资金方面未来不可能再放水。“未来一年内楼市走稳是最好结局，已实属不易了。”李宇嘉说。

融资规模环比大幅增长

业内人士认为，随着恒大事件短期冲击的逐步明朗化，行业预期将进一步改善，金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。

中国银行间市场交易商协会12月10日举行房地产企业代表座谈会。这是继11月9日之后，交易商协会二度举行房地产企业代表座谈会，向市场释放出房地产企业融资环境将继续改善的信号。

据参加12月10日交易商协会房企代表座谈会的人士透露，短期个别房企出现风险不会影响中长期市场正常融资功能，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口，以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

王继林摄。（中经视觉）

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次座谈会释放出房地产市场融资环境持续改善信号，将有助于缓解房企资金压力，防范化解风险。

从近期债券发行的情况看，房地产企业债务融资环境正在逐步回暖。数据显示，11月，房地产企业在境内市场已经发行各类债券（含资产支持债券）共49只，较10月多发20只；发行面值总额达482.48亿元，比10月多263亿元，环比上升约120%。从债券类型看，11月发行的地产债券多为银行间市场的中期票据和超短期融资券。

“房企资金面紧张的情况略有缓和。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹分析称。

9月末，央行货币政策委员会第三季度例会以及央行、银保监会房地产金融工作座谈会均明确提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。政策效果在10月房企资金面中已经有所显现。

夏丹表示，尽管开发企业到位资金同比增速延续了从年初以来的下滑态势，但回落速度较此前趋缓。在几项权重较大的资金来源中，自筹资金和个人按揭贷款增速下滑幅度均为1个百分点，较此前明显减缓。

“政策层面正在从防范风险、保障刚需的角度，矫正前期房地产领域信用局部过紧的现象。”夏丹预计，信贷边际放松的效应将在年末逐渐显现，房地产企业资金面过紧的状况将趋于缓和，居民获取中长期贷款的难度也将有所降低。

房企融资将保持平稳

今年中央经济工作会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。业内专家认为，未来在坚持“房住不炒”定位的同时，金融机构应继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，保持房地产开发贷和个人住房按揭贷款平稳运行。

中国民生银行首席研究员温彬表示，“房住不炒”的原则并未改变。目前监管部门采取了一些政策上的微调，但目的仍是为了保持房地产市场平稳健康运行。从银行角度看，在合规前提下，增加开发贷款和按揭贷款有助于房地产市场平稳健康运行。

近期，金融监管部门的表态也再次传递出“稳”的信号。“短期个别房地产企业出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。”中国人民银行行长易纲表示，人民银行始终坚持营造公平的市场环境，将督促有关企业及其股东按照法律和市场规则的要求，妥善处理好自身债务事宜，依法公平保护各类债权人利益。

对于房地产开发贷款、住房按揭贷款等，银保监会近期表示，将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

“房地产调控‘稳’字当头。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，在强调因城施策、精准调控、保护刚需与房企合理融资需求的同时，还应加快建立长效机制，满足多层次住房需求，促进房地产中长期健康发展。