1月广州新房网签9256宗，环比下跌20%，虽然同比去年同期成交下跌超3成；

但对比近半年广州月度成交，该成交量仅次于2021年12月，为近半年第二高位。

在央妈降息、房贷审批提速等利好带动下，广州楼市迎来开门红，成交气氛有所改善。

▲广州1月一手住宅网签量价环同比

除降息这一利好因素提振市场信心以外，广州中原研究发展部认为，带动本月成交提升的还有2个原因：

1.部分2021年三四季度观望买家加快入市步伐，优质项目轮番开盘、加推。

如本月成交量较大的珠江花城、保利天汇、万科幸福誉、亚运城、星汇城等项目均为去年12月以来有大规模推售的优质物业，买家购置需求被进一步激发。

2.国家公布2021年经济数据，表现较市场预期乐观。

国家统计局于1月17日发布2021年国家经济成绩单，其中全国GDP突破110万亿，GDP环比增幅更是超预期达到8.1%；

可见国家整体经济形势仍趋于乐观，此前部分由于担心“经济下行”而捂紧钱袋子的观望买家，加快了入市步伐。

可见“经济数据向好”给广州市场带来春节前的又一波“购房热潮”。

▲近两年广州一手住宅供求情况变动

01.

临近春节

新年开发商重新规划部署，

供应大幅回落

1月，广州住宅新批供应4720套（49.8万㎡），此前广州已连续5个月供应量超万宗；

广州中原研究发展部认为，供应量骤减的主要原因为春节临近以及新年之后开发商重新规划推货部署，因此供应量大减。

广州大部分楼盘在踏入2022年后缩小优惠幅度，加上房贷利率小幅下调，房贷审批加速，部分开发商认为市场将吹“暖风”，因此放慢了推货节奏以及收回年前优惠力度。

开推盘项目数量、货量以及新批预售量环比均出现明显下跌现象，1月每周仅个别项目有加推动作，说明大部分开发商正观望未来后市发展走势。

▲1月统计周期内每周住宅新批预售情况（单位：万㎡）

从推货区域结构来看，南沙、黄埔供应依然保持1000套（10万㎡）以上水平。

其中南沙本月供应1524套（15.35万㎡），创近8个月新高，保利南沙天汇单盘贡献1000套新增供应；

此外星河东悦湾、中国铁建海语熙岸亦有一定量供应；

经历了2021年人才购房门槛的大幅收紧导致成交下滑，2022年南沙需要“恒稳致远”；

1月25日发布的《2022年广州市政府工作报告》中提出，今后将要“以南沙为主阵地打造高质量发展新引擎”。

面对大面积供地陆续转化为产品以及为南沙更加迫切的“吸纳人口”任务，我部认为南沙应该出台对人才更具吸引力、针对性的政策，切切实实“筑巢引凤”。

▲1月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

02.

开发商收回优惠

成交回调，

天河大盘加推“逆袭”

踏入2022年，开发商开始陆续调整新一年计划；

加上临近春节假期，各区主流项目营销动作普遍有所减少，番禺、黄埔、海珠部门“国家队”热盘更是大肆宣传收回去年11-12月提出的优惠措施，故市场成交量出现回调。

虽然市场整体活跃度降低，但部分加紧春节前机会推售的项目，依旧吸引到不少客户关注。

▲1月广州各区一手住宅供求量价对比

如天河大盘珠江花城，2021年12月获批近千套单位并加推，对于一整年处于严重缺货状态的天河区而言，本轮珠江花城加推或将为市场局部“解渴”。

又如白云嘉禾望岗板块的新世界云耀，于元旦后入市，本月录得115宗成交，排名白云TOP1；

此外，黄埔知识城升龙学府上城，虽然开盘定价高于板块平均水平，但由于具备学位、距离地铁近2大优势，加上经历近半年的蓄客，去化表现同样可圈可点；

可见虽然临近春节，但热点板块项目并不缺乏人气。

03.

成交回升，

库存持续两个月

保持下行态势

截至1月末，全市库存量1094.59万㎡，去化周期12.2个月。

由于新房成交从11月起有所起色，带动整体库存从高位回落。

▲近一年广州库存及消化周期变动

区域方面，仅越秀、天河、黄埔3区去化周期仍不足6个月，相对紧张，其余区域去化均相对平稳，说明买家选择空间充足。

▲各区库存及消化周期

04.

天河“双子星”盘踞一二位，

限签优化部分高价盘集中网签

天河经历了一整年缺货以及客观原因导致的延迟推新，“双子星”大盘保利天汇、珠江花城相继于2021年12月底加推，总货量分别达到600套以上水平；

蓄客多时加上天河区位优势，吸引买家成交，两盘累计成交量达620套，盘踞本月TOP10榜前两位。

此外，由于踏入新年广州限价、限签政策有所优化；

2021年三、四季度成交的中高价位项目亦进入网签阶段，如富颐华庭、越秀?和樾府、悦江上品苑等楼盘，因集中网签而“入榜”。

▲2022年1月广州一手住宅网签宗数TOP10

05.

原地过年+降息利好

“春节月不冷”或将重演

虽然春运已正式拉开帷幕，市场陆续进入“节前模式”，但成交并未像19、20年般迅速下滑至百宗水平，在降息利好之下，市场成交“逆势”增长，保持一定热度。

此外，历年来各大银行12月到次年3月“额度紧张”的惯性情况似乎在今年暂未出现；

加上出于防疫要求，今年官方提出“非必要不出市/省”；

参考2021年情况，广州中原研究发展部认为今年春节月市场或将保持一定热度，售楼部“春节不打烊”将再次上演。

对于刚需客而言，2022年开年有“房贷审批趋松+春节促销+货量充足”的大礼包，因此当前是较佳的入市时机。