实施城市更新行动，转变城市开发建设方式和经济增长方式，对提升城市品质、满足人民群众美好生活需要、推动城市高质量发展具有重要意义。

自从“城市更新”被正式写入《政府工作报告》后，全国各地加快了城市更新的步伐，陆续出台了相关的行动计划和任务目标，积极探索可持续的实施模式。

“城市更新项目往往会涉及公共职能和公共利益，涉及到大量社区公众的参与和协商，项目更新过程中需要更频繁地与政府进行沟通和决策。所以，无论是政府管理、公众的参与、社会资本的投资，还是开发商的运营能力，各个方面都会面临一定的挑战，都需要逐步摸索，然后形成一定的实践模式。”仲量联行华北区战略顾问部总监王飞分析指出。

多地按下城市更新加速键

近日，中国经营报报道称，“多地按下城市更新加速键”。

事实上，就广义的城市更新而言，片区开发、棚户区改造、旧居住区改造以及狭义上的三旧改造、城市更新、拆除重建、综合整治等本质上都属于基建的范畴，在今年依托大基建托底经济的大背景下，城市更新的提速也势在必行。

比如上海在5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中就明确要求“加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障。年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策”。

如长沙市提出“差异化更新”理念，将建成区划分为更新核心区域和外围区域两个部分，核心区域以历史文化保护和综合整治为主，逐步向外疏解人口及非核心城市功能，外围区域承接核心区疏解功能，加快片区功能布局完善，提升城市品质。

成都市则在国土空间总体规划中编制城市更新专章，确立“提升城市竞争力和宜居度”的总体目标，提出更新总体指引。划定173个更新单元，以产业空间、文化空间、交通空间、生态空间四类更新为重点，带动城市整体更新。

同样作为住建部首批21个城市更新试点城市的南京市，则提出探索打破传统的“小区”概念，推进相邻小区及周边地区联动改造。以老旧小区改造为契机，整合利用城区公共空间，推动小区内外公共服务和社会服务联动的城市更新，促进居住社区品质提升。据了解，南京今年计划改造老旧小区128个，建筑面积276万平方米，惠及群众3.69万户。

根据住建部数据统计，截至2021年年底，全国已有411个城市实施2.3万个城市更新项目，各地出台的有关地方条例、管理办法和指导意见超过200个。在实践中，各地不断创新实施模式，出台地方条例、管理办法和指导意见等超过200个，不断完善支持存量更新的政策举措，逐步探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

大湾区城市更新政策也有新变化

据投资机构西政资本近日发布的报告，自5月25日国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议以来，全国各省市的稳经济政策措施都将基建放在了重中之重，在细项的政策和措施中也基本都有提及城市更新的流程精简和审批提速优化措施，比如大湾区各城市近半个月以来城市更新的政策和市场推进力度就有明显的改善。

从大湾区城市更新的最新政策和市场变化情况来看，在国务院5月25日召开全国稳住经济大盘电视电话会议后，广东省召开了省政府党组扩大会议和三场全省21个地市分片区的经济形势分析研判会议，重点就是审议广东省贯彻落实国务院稳经济政策措施的一揽子工作方案。

5月底的时候，广州市城市更新的重点代表区域（黄埔区）紧急优化了第一批城市更新项目的调整措施和近期工作目标，按照“控规模、调节奏、提品质”的新原则，黄埔区31个城市更新（含未批）项目随后将全力提速。更准确地说，广州的城市更新在“防止大拆大建新规”发布后历经8个月的沉寂期后终于进入了轰油门阶段，广州2022年城市更新项目年度计划也即将出台。

截止当前，大部分存量城市更新项目都在按新政的要求进行相关调整，比如编制或申报树木保护专章，另外鉴于“防止大拆大建新规”中强制性指标的实施导致项目无法实现盈亏平衡，目前不少开发商都尝试将城市更新的蛋糕做大，比如将旧村的城市更新拓展到旧村的片区开发，也即在城市更新的同时争取承接市政配套设施建设等总包工程，以争取政府给予的优惠政策或实现项目整体的盈亏平衡。

同样的，东莞市自然资源局5月13日发布了《关于征求〈关于加快“三旧”改造项目动工建设确保固定资产投资的通知〉〈关于聚焦先进制造 打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见〉意见的函》（东自然资函〔2022〕402号），这份征求意见稿的最大亮点在于简化并联旧改流程，通知中还明确要求“全面梳理已受理的三旧改造项目，择优筛选一批项目纳入动工清单，加快推进实施。

综合考虑权属情况、拆赔进度、改造主体实力与经验、项目进展、拆赔动工计划、镇街保障力度等因素，优先对今、明两年可动工项目进行审查”。市场消息称，自广东省组织贯彻落实国务院稳经济政策措施的一揽子工作方案以来，东莞城市更新的新政出台亦在提速，包括密度分区管理技术标准、单元划定方案编制和审查工作指引、东莞市国土空间规划等细则都将会尽快出台。

与东莞的情况类似，深圳今年上半年的代表性新政中，规划和自然资源局2022年3月29日发布的《深圳市土地整备利益统筹办法》（征求意见稿）、龙岗区人民政府办公室3月26日印发的《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2022〕2号）等新政都重点提到了城市更新/土地整备利益统筹项目推进流程简化以及开发商提前介入项目等诸多问题的解决方案。

截止当前，深圳地区涉及产业类的城市更新与土地整备利益统筹项目的推进速度已有明显的加快，只是未列入计划的商住类项目门槛已明显提高，不过已列入计划的商住类项目的推进速度预计还是会有较大的改善。

对此，西政资本认为，全国范围内城市更新的提速将迎来国央企和优质民营房企大力扩充土储的绝佳机会。对于爆雷房企来说，其拥有的城市更新项目储备也很有希望通过城市更新的提速而获得更多的转让或盘活机会，因此城市更新战场的重启对楼市和房地产行业的企稳回暖也能起到不可替代的作用。除此之外，就我们投资机构而言，除了对大湾区城市更新项目提供市场化的前期融资，我们目前已更加关注内地城市由城投平台主导的片区开发、城市更新、棚改等项目的融资业务机会，因为城投非标已成为我们今年最重要的业务增长点。

降低准入条件！

广州旧改项目招商政策或将调整

近日有消息称，《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》又将调整征求意见！

其实，早在2022年初，广州市住建局于就《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》（修订稿）征询了相关职能局意见，近期听说已根据各职能局修改意见修订出了最新一版指引，并再次向各职能局征求意见。

据悉，主要调整内容如下：

通过上述汇总情况可以看到，这一次的征求意见内容有挺大调整。

明确规定了招商文件设定条件时需加入历史文化保护、树木保护的要求内容。这与现在提倡文物保护及古木名树保护的大环境相呼应，只是这次把这些要求调整为合作企业准入的硬性条件了。

而新一版指引中政府对合作企业的准入条件也有相应的降低：减少了专业人员的人数要求，降低了企业资产要求，另外也放松要求，把企业全资子公司的人员也纳入考核范围。

但政府在降低企业准入条件的同时，也对合作企业的监管力度进一步加大：不仅要求增加区城市更新、产业、教育、卫生健康、商务等相关部门共同监管旧改项目，还进一步强调未经批准不得擅自转让项目公司股份。

对于区城市更新、产业、教育、卫生健康、商务等相关部门加入监管的行列，可能有些人还没有深刻体会到这对项目的影响，最直观的一点就是后期复建安置资金的监管问题，即后续的资金拨付需要取得这些职能部门的同意意见才可以拨付。

以前就两三个人管着你的钱袋子，现在可能变成了一帮大佬帮你看着，确保你能乖乖干活。

资金监管

另外，文件中也提到：在合作企业退出过程中，对于可能出现的安全、涉稳等紧急情况，区政府可采取预防和应急补位措施。而针对合作企业的股权转让问题，也明确了在项目面临烂尾等紧急情况的时候，可由政府采取应急补位措施。

这是否也意味着政府负责项目的兜底工作，暗示着政府对项目把控力度的加大。

当然，在现如今的市场条件下，可能大家关心退出机制多过引入机制，而文件中对于退出路径也有相关规定：经研究后确认合作企业退出的，区政府或其指定的部门组织区相关部门、属地镇街和村集体共同制定合作企业退出专项工作方案。

文件中对退出条件及路径均有明确，但对于实操细节未明确，只提及后续制定合作企业退出专项工作方案。这是否意味着每个项目具体退出条件还需进一步协调？

而大家关心的履约保证金如何退还，并无明确规定。而笔者通过查询比对已正式引入合作企业的公告材料，在公示的合作协议及监管协议模板中，均未提及履约保证金退还的相关规定，只对企业退出情形及路径有相关约定。

鉴于这方面情况，大家怎么看？欢迎大家在评论区一起探讨。

当然，这次指引调整笔者认为应该算是广州旧改的利好消息，准入条件的降低意味着更多的企业可以参与进来，而政府对参与过程把控力度加大，其实也是增加项目推进的保障。

来源：中国经营网、西政资本、广东省城市更新