来源：广东省地产商会市场研究中心 陈春苗  2013-07-03

　　我国房产税改革发展历程

　　2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议要求严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。
　　其实早在1950年1月，政务院就出台了相关房产的税收政策——《全国税政实施要则》，要则中规定征收房产税和地产税，1950年6月税收调整，将地产税和房产税合并为城市房地产税，1951年9月公布了《城市房地产税暂行条例》，并在全国范围内实行。
　　1984年第二部利改税出台，国务院规定“恢复征收土地使用税(保留税种暂缓征收)和对国内企业单位恢复征收房产税”。这样，原城市房地产税的税名与征收范围已名不符实，于是将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。
　　到了2007年税收政策有所修改，施行的修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》将外商投资企业、外国企业纳入了纳税人范围，实现内外资统一；自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税，1951年9月的《城市房地产税暂行条例》同时废止，彻底结束了我国内外两套税制的历史。
　　2011年新一轮的房产税改革又拉开了序幕。1月28日，上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税，开创了我国住房制度改革以来向本国国籍个人拥有住房征收房产税的先河，表明我国的房产税改革进入新的发展阶段。

　　重庆、上海房产税试点模式对比

　　2011年1月27日，上海、重庆分别宣布自28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。
　　“重庆模式”和“上海模式”的根本区别就是，征税范围不同，重庆对增量房和存量房征税，而上海只对增量房征税。

　　从上表可以看出，重庆房产税改革方案，不仅对新购房屋征税，而且存量房达到规定标准的房产也要征税。上海则不同，征收范围仅指上海市居民增量二套及以上住房和非上海市居民家庭增量房。两种改革模式都透露出了一个共同信号：对外来炒房者高度警惕，上海模式对外来投机、投资者的打击力度更严。
　　征收税率上，上海低于重庆。重庆按照差别税率征收，有 0.5%-1.2%几个不同的档次，而上海确定的是0.6%和0.4%两档税率(其中0.4%的税率是优惠税率)。
　　在实际操作过程中，两种模式下的房产税对地方财政的贡献力度非常小，“重庆模式”的弊端相对明显一些。重庆当地的高端房产占比很小，加上存量房中的独栋别墅数量每年都不会有太大的变化，所以重庆模式的征税范围比较小，加上重庆模式的税率较低，导致征收效果并不理想。按照官方公布的数据显示，重庆第一年共征收个人住房房产税近1亿元，占重庆地方财政收入的比例只有0.3%。上海2011年全年房产税22.1亿元，征收总额虽然比重庆要多得多，但占全年3429.8亿元的财政收入，还是显得量小力微。
　　在个人住房房产税改革试点工作开展满三个月之际，虽然需求量有些下降，成交稍显缓慢，但重庆、上海二市房价却没有出现明显下跌。国家统计局公布的2011年3月份数据显示，3月重庆新建商品住宅大、中、小户型同比、环比均成上涨趋势，其中144平方米以上大户型价格同比上涨4.5%，环比则小幅上涨0.1%。而上海方面，2011年第一季度商品住宅成交均价为为22237元/平方米，同比上涨12%。
　　重庆、上海个人住房房产税改革试点工作开展2年多以来，对地方财政的贡献力度很小，除了在税制改革上具有积极意义外，其他诸如用房产税来调节房价、支撑地方财政收入等作用暂时还没有显现出来。

个人住房房产税改革面临的问题

一、个人住房房产税有推高租金、房价的风险

　　我国当前的房地产市场往往更倾向于卖方市场。有很大一部分人持有的多套房产主要用来出租，而本应由出租人缴纳的房屋租赁税费，大多数情况下都是由承租人缴纳的。一旦开征个人住房房产税，也很可能跟房屋租赁费一样，把房产税习惯性转嫁给承租人，就算不转嫁给承租人，按照惯例也会变相抬高租金，间接转嫁给承租人。买卖房子也是同样的道理，按照“实收”房款操作模式，有关税费也往往转嫁给你购买方，这样也等于变相推高了房价。到目前为止，还没有方法可以有效避免租赁交易环节税费的转嫁问题。因此房产税的开征同样存在这样的风险，不得不令人担忧。

二、现行房地产税制混杂交叉，税负偏重

　　我国现行房地产税制中开发、交易环节税种偏多，税负偏重，而且未进行归类整合，就房地产相关的行政收费项目就有好几百项，单单土地金就已经很高了，现在推广个人住房房产税，有重复征税和加重整个房地产税费负担的嫌疑。如果要把房产税作为调节房地产市场的长效手段的话，需要先整合和规范各个环节房地产税费，取消不合理收费，对重复税费进行整合，完善房地产税费制度。

三、“重庆模式”存在技术缺陷，设计方案亟待调整

　　“重庆模式”房产税的征税范围窄，税率又比较低，收到的房产税很难到达理想状态，对提高地方财政收入来讲意义不大。而且“重庆模式”的计税依据也存在问题，存量独栋别墅采用原始价而非评估价作为计税依据，这对新购的高档住宅来讲相当不公平。如果是较早时候买的别墅，可能价格只有现在高档住宅的1/4, 按照原始价格来算的话，别墅所交的房产税比现在购买的高档住宅还要低，加上别墅占用土地远远大于高档住宅，所以对现在新购买的高档住宅来讲，是非常不公平的。
    四、个人住房信息系统建设进程缓慢
2011年1月２６日召开的国务院常务会议要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。专家认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。但作为房产税技术支撑的个人住房信息系统，建设进程却很缓慢，并没有按照预定的时间完成任务。按照官方之前公布的消息来看，今年6月底是住房信息联网扩展到500个城市的最后期限。至今大限已过，住建部却表示没有任何消息公布。
    房价上涨过快，以往调控效果不佳，导致不少人对房产税寄予很高的期望，期望房产税能达到降低房价，增加地方财政收入的目的，期望值明显有些偏高，对房产税能起到的作用也有些夸大。事实上，个人住房房产税开征不一定能起到那么好的效果，在很多开征房产税的国家，同样存在房地产泡沫。短期来看，对打击投机、投资行为有一定的效果，但是要把个人住房房产税作为调控房地产市场的长效机制之一的话，还需要多管齐下，毕竟房价的构成因素包含了成本、利润、税金等，单单控制了利润和税金，而不抓成本（特别是土地成本）的话，很难使整个房地产市场健康平稳地房展。