2015-05-08 07:40:18　来源: 南方都市报(深圳) 

　　[地产琳距离]

　　刚刚过去的五一假期，低迷的房企猛发力。广州楼市的销量表现不俗：五一假期前两天广州全市网签354套，和去年303套相比，同比上升17%。开发商还通过各种优惠措施来“抢”买家，有的从卖点入手，开讲座、“无理由退房”、直升机看房等，也有从价格层面吸引，成功购房送车位、送物管费、免契税、免维修资金、免首付等等。

　　然而，推出巨量新盘市场能接受吗？乐观是应当的，但谨慎也是必不可少的。

　　先从推盘量看，就可看出开发商对于出货的“急不可待”。进入4月以来，包括北京、上海、广州以及深圳在内的重点城市开发商每周楼盘推货量大幅增长，4月13日-19日期间，累计推出房源飙升至9052套，4月20日-26日期间，重点城市推盘量已暴涨至16873套，近两周环比增幅超80%。

　　放眼整个第一季度，广州的楼市在经济整体低迷的情况下，销售量堪称不俗，销售面积、金额同比增速自去年以来首次实现正增长。广东省房协日前公布的报告指出，今年一季度，广东房地产市场销售明显回暖，商品房销售面积和销售额均实现3%-4%的增长，与近年同期相比，今年一季度商品房的销售量仅低于2013年同期，处于历史次高位。

　　销售量反映需求量，单从销量来看，广州的需求看起来仍然旺盛，楼市并没有随着经济下行而逐渐萎缩。

　　然而，综合各种市场反应和统计数据，笔者认为，广州楼市全面回暖仍然需要一段时间。

　　虽然销量增加不少，但并没有缓解广州库存高企的态势。经纬行监测广州市场数据显示，五一假期广州有约44个住宅楼盘推出约6500套住宅新货，较去年十一期间大增68%，同比上年五一实际新推货量增加79%。新推楼盘的增幅远远高于五一网签增长的17%。

　　从库存数据来看，广州库存仍然高企，销量虽有上升的趋势，但短时间难以消化积压的库存。克而瑞机构检测的数据表示，截至4月中旬，广州全市约有15万套库存，其中可售套数7.36万套。按一季度的去化速度，广州可售货量就足够消化一年多。一般来说库存消化周期保持在一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求。

　　从房企的卖房动作不难看出，“降价走量”正成为房企的新常态。五一广州楼市均价即是明证。相对于去年低迷的五一楼市，广州销量虽然上升，均价反而下跌，从去年的13663元/平方米下降至今年的13003元/平方米，同比下跌5%。整体成交数据呈现出量升价跌的态势。结合上一段广州库存消化周期，这种价跌走量的新常态，大概需要维持到年末。

　　毗邻广州的佛山，也按捺不住库存的“高温”，搬出措施“救火”。2014年8月，广州人已经可以凭身份证去佛山买一套房。有分析认为，上一次的“松绑”已经吸纳了八九成的潜在购买力。但不得不考虑的是，在央行降准、降息、调低首付等多个措施出台下，购房者的购房预期增加，还贷压力降低，尤其对于购买广佛交界的14000-19000元/平方米均价的购房者来说，这些政策红利更是必不可少的。而且，佛山限购的全面放开，对广州二手市场影响会更大，因为能拉走的客户实际上是在广州一手市场无力购房，但可能是二手房市场的潜在客户群。

　　更重要的是，住房公积金、二套房首付降低等中央优惠政策尚未落地广州，在广州以刚需房为主的楼市结构下，存量购房者的购房欲望难被激活。