2016-03-21 07:12:21　来源: 南方都市报(深圳)

　　贡献最大的是海珠、天河、萝岗(新黄埔)三区

　　2015年，广州市的土地市场以954亿元土地出让金收官，创造了广州历年土地出让收入的新高。而对这份“成绩单”贡献最大的是海珠、天河、萝岗(新黄埔)三区，海珠更是以307 .52亿元的土地出让收入位居榜首。

　　与排名前三的“金主”相比，在卖地收入排行榜中“兜底”的是越秀区，越秀区2014年和2015年的土地出让均交白卷。此外，根据合富辉煌的统计，全年共有11宗共147万平方米的土地流拍，其中商业用地占了9宗。

　　今年全国“两会”上，中国住建部部长陈政高在谈到一线城市房地产状况时表示，北上广深目前正在想方设法稳定市场，其中采取的措施就包括要增加土地的供应量。不过，广州今年的卖地计划尚未公布，2016年是否还会创下新高，我们将拭目以待。本期南都指数，旨在通过综合多家房地产研究机构及官方公开渠道数据，对2015年卖地数据进行综合梳理，形成南都卖地指数。以期向读者勾勒出过去一年广州的土地市场轨迹，及展现广州未来房地产的发展格局。

　　数据来源：感谢中原地产、克而瑞广州机构、合富辉煌、广州房协提供的数据和分析支持。除特别说明外，文章制图所用的2015年的广州卖地收入及土地成交面积数据，均按公开资料汇总统计而成。部分机构未纳入统计的从化、增城也一并纳入统计。

　　由于多家房地产统计机构提供的数据将萝岗和黄埔单列，为阅读方便及使读者更明晰区位，文中将萝岗、黄埔进行单列表述，按照最新的行政区划调整，黄埔的范围应该涵盖萝岗及老黄埔。而文中提到的黄埔区，除特别说明外，均指老黄埔区。

　　区域关键词

　　产业导向

　　海珠从倒数第二跃上榜首

　　琶洲成新兴产业“代表作”

　　2014年海珠区卖地收入只有不到3亿元，去年却高达308亿元，土地出让金收入排名从倒数第二跃居全市第一。成交量也从2014年的1 .23万平方米涨到2015年的49.03万平方米。

　　琶洲“互联网创新集聚区”，无疑是海珠区2015年的卖地“代表作”。据中原地产提供的统计数据，去年琶洲共卖了14宗地块，获得土地出让金接近180亿元，进驻的企业以电商巨头为主，如阿里巴巴、腾讯、唯品会等。

　　克而瑞广州机构首席分析师肖文晓认为，去年卖地一个显著特点是，政府对于商业用地出让的思路不限于“钱”了，琶洲的商业地块出让设置了明确的限制条件。如要求“竞买人或其关联公司需是从事互联网医疗及大健康产业的医药上市企业”等，这体现了在卖地之前，政府对发展区域经济和城市转型升级，都已有明晰思路。

　　除准入条件非常明确，琶洲地块出让的另一个特点是基本都以底价成交。在肖文晓看来，这符合广州“钩地”的惯常做法。他认为，对于商业地块这么做可以理解，政府通过引导企业布局产业、带来税收，促进城市经济发展。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，“长期性很重要”。政府主导产业布局的思路，将影响未来几年广州的发展，“在广州不是有钱就能做事情，还需要满足产业等‘ 门槛’才有机会拿到想要的地”。

　　城市运营

　　天河蝉联“吸金亚军”

　　前年靠宅地去年靠商地

　　根据中原地产的数据统计，与2014年大卖华美牛奶厂旧改地块开发宅地获得超过200亿元土地出让金相比，天河区2015年177亿元的卖地收入基本来自商业地块。其中国际金融城两宗地块便进账87亿元，占天河区2015年卖地收入近半。此外，沙太南路燕塘工业园的两宗地块也进账超过10亿元。

　　纵观2014年和2015年进入广州土地出让金收入“前三”的区，2014年广州土地出让金收入“前三”———荔湾、天河、白云都以推宅地为主，而20 15年的“前三”———海珠、天河、萝岗(新黄埔)中，前两个区均以推商地为主。

　　而据合富辉煌的统计数据，2015年广州卖出的商地(不包括增城、从化)达490万平方米，占比4 6 %，而2014年卖了215万平方米，占比只有26%。

　　中原地产的统计则显示，2015年主城区出让商服用地252万平方米，成交楼面地价14174元/平方米，同比上涨97%，主要由海珠琶洲、天河国际金融城等地块的起始楼面地价(13000- 18000元/平方米)拉升带动。另一方面，2015年广州外围区域出让商服用地124万平方米，成交楼面地价3198元/平方米，同比下跌19%。

　　也就是说，2015年中心区的商服地块比郊区供应量大得多，环比增幅更呈现“一正一负”趋势。不过，总体而言，2015年广州出让商服用地376万平方米(按总建面积)，同比增加67%，全市成交楼面地价10564元/平方米，环比涨了139%。

　　赵卓文分析，无论是海珠还是天河，广州的商业地产发展思路已经抛却过往“单一地产”的概念，比如国际金融城，在土地出让中设置了非常明确的限制性条件，并非“有钱就能买”，还得相关产业配套跟得上，这是城市运营思路的改变。如2015年金融城的土地出让，是按照政府计划及金融产业 发 展 思 路 来 布 局 的 ，“2015年是渐进式和策略式发展，预计未来会根据金融产业发展逐步推进”。

　　发展空间

　　黄埔土地供应量全市第一

　　为广州“东进”提供空间

　　萝岗(新黄埔)以109.73亿元的土地出让金收入，位居全市第三位，加上老黄埔46 .73亿元，新黄埔区去年的卖地收入超过150亿元。与天河、海珠靠卖商地为主不同，新黄埔的卖地收入来源主要是宅地。

　　若从土地供应量的维度来看，供应量最大的就是萝岗，达165.7万平方米，其次是南沙、花都、增城，这四个区的供应量全部都超过100万平方米。根据中原地产的统计，2014年是主城区土地供应量多、外围四区少，而2015年则恰恰相反。

　　赵卓文分析，黄埔向市场推出大量土地，既有现实需求也有地理空间优势。他说，一方面，黄埔早已布局了产业，G D P产出对全市贡献不俗，大量的企业进驻不愁就业人口来源，去年重点发力住宅用地供应量，相当于是为就业人口“配套”住宅。

　　此外，也呼应了官方规划的“东部山水新城”的城市发展思路，而且黄埔萝岗合并之后，城市发展空间比较大，政府通过新兴片区的规划、定位、土地储备和出让，为广州的“东进”提供了新的空间，目前地价已达每平方米六七千元，未来会成为广州土地供应和城市发展的新趋势和焦点所在。

　　三旧改造

　　越秀连续两年供地量为零

　　挖掘“三旧用地”将成新常态

　　越秀区连续两年土地供应量均为零，为什么会这样？

　　肖文晓分析，越秀区是广州的旧行政中心，开发早、楼宇密，近年来供应量都极少乃至为零，如今除了个别存在历史问题的烂尾地块外，几乎已经没有空地可供开发，唯有寄望于旧城改造，但一来成本高，二来各方利益难以协调，难度可想而知。

　　广州已于2014年年底成立全国首个“城市更新局”，“三旧改造”已被提到更高的高度。据合富辉煌首席市场分析师黎文江介绍，总体而言，2015年的居住用地供应源以旧城区的旧厂为主。

　　在黎文江看来，从目前的趋势分析，无论是十三五规划还是广州市城市总体规划，广州城镇建设用地日趋减少，挖掘“三旧”用地成为城市发展的新常态。尤其是像猎德这样的旧村改造、广钢这样的旧厂改造，政府会加大力度利用旧改挖掘和提升每平方公里土地的G D P产值。

　　卖地9 0 0亿元 占广州财政收入3 5 %

　　根据广州市财政局局长陈雄桥在今年“两会”期间的汇报，2015年广州全市财政总收入是2546 .6亿元，其中市本级总收入1458 .1亿元。由此看来，900亿元卖地收入相当于广州财政总收入的35%。近三年来，广州卖地收入占财政收入的比重都在三四成之间。2004年2月，广州市人大代表曾对卖地收入占财政收入4成的状况表示担忧，市财政局解释说，土地收入比重较大主要跟中央和广东的财政体系有关，广州地区税收收入大部分都要上缴，所以显得土地收入占比大。 南都记者 徐艳

　　焦点问题

　　为何卖地收入创新高 溢价率创新低？

　　根据克而瑞提供的统计数据显示，广州2015年出让的98宗地块里，有23宗出现溢价，其中溢价率达45%或以上的有9宗，溢价率在10%以下的有2宗。这与2013年动不动就几十轮竞价的场面截然不同，当年溢价率达45%或以上的足有22宗。

　　纵观克而瑞2013年以来的统计数据，尽管2015年出现溢价的地块比2012年的22宗多了一宗，但2012年广州的卖地收入只有200余亿元，而去年却超过900亿元，土地出让金总价不可同日而语。

　　克而瑞的分析报告认为，广州2015年整体溢价水平持续走低，创出近几年最低水平，尤其是2015年总价最高的广纸旧改地块也是底价成交，市场热度与2013年比相去甚远。

　　2015年广州的土地市场为何会呈现“卖地收入创新高、溢价率创新低”的趋势？据合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，由于之前调整过一轮基准地价，土地起拍价已经颇高，底价高企导致开发商缺乏积极性，所以溢价率不高。据去年年中的报道，从2010年到2015年，广州居住用地的基准地价从2085元/平方米涨至6255元/平方米，涨幅高达200%。

　　据肖文晓介绍，条件好的地块“随行就市”，起拍价都不低，比如广钢、琶洲，地块起拍价达1.3万-1.4万元/平方米。与此同时，2015年确实也没有出现“面粉贵过面包”的情况，开发商显得更为理性。

　　其实，2013年以来，广州的土地出让市场中，住宅用地基本都以“限地价、竞配建”的方式出让，关注度高的宅地基本都设置了“最高限价”，设置标准一般是45%的溢价率，超过45%溢价率之后，就通过配建保障房来完成土地拍卖的竞争，政府通过这样的方式抑制地王的产生。

　　特别关注

　　“过江龙”布局广州将愈加频繁

　　最近几年，广州土地市场的竞争者中，越来越多“过江龙”的身影。

　　2014年，天河东部黄云路华美牛奶厂多宗旧改地块以112亿元成交，溢价23亿元，当时的买家包括龙湖、华润置地等，全部都是“过江龙”。此外，广钢、琶洲这些官方重点布局的区域，也不乏外地开发商的身影。

　　根据中原地产的统计，2009年-2015年，累计通过公开渠道竞得地块的新增外来房企数量已达26家，累计首次竞得商品房用地达608万平方米。葛洲坝、华润、金融街、龙湖、远洋及中国金茂等品牌房企均正式进入广州，完善其在华南的布局。外来品牌房企首次购地区域主要集中在天河、荔湾、白云等主城区，因为完善的配套、良好的居住氛围及比其他一线城市较低的土地价格等多重因素，为企业打造精品标杆项目提供良好条件。

　　此前广东省政府公布了一份去库存的方案，提到广州的商品房库存量有2248万平方米。不过，在赵卓文看来，对广州来说，库存的大头是商业和写字楼，“广州的住宅不愁卖”，2015年居住用地全面上升的趋势非常明显。

　　肖文晓认为，20 15年的广州土地市场上，绿地、华润、金融街等多家“过江龙”继续发力，广州目前的楼价是一线城市中最低的，这些“过江龙”都看好广州未来房地产市场的前景。