8月，一手市场成交明显升温，在南沙的大力支持下，供求均创年内新高；而二手成交则由于前段时间火热，加上不少业主后市信心大增，明显上调报价，促使客户接受意愿不高，本月成交出现合理回落。

二手住宅：市场结构性调整，成交微跌6.2%

　　2020年8月（1-26日）广州市二手中介网签量为3979宗，较7月同期（4244宗）环比下降6.2%。周度成交量基本维持在1000宗左右的水平。

　　小研君分析认为，本月广州二手市场成交略有回落主要有两方面原因：一方面，前段时间二手市场相对活跃，客户入市热情偏高，成交周期缩短，促使市场优质客源、盘源被快速消化，而未能及时补充，成交略有受阻；另一方面，受市场活跃度上升的影响，业主报价信心也明显增强，不少活跃板块甚至出现反价现象，导致客户接受意愿偏低，市场成交下滑。

　　价格方面，本月二手住宅成交均价为27962元/平，环比微跌0.7%。

外围区需求提升，天河继续霸占榜首
　　从各区成交情况来看，南沙、增城、从化等外围区域成交相对活跃，本月分别成交110宗、379宗、372宗，环比分别上涨22.2%、8.3%、0.5%。另外，花都区因前段时间需求活跃，促使本月成交结构性回落，共计成交408宗，环比下降20.8%。

　　此外，本月天河区共计成交578宗，环比上涨2.5%，成交继续保持各区榜首位置。

天河多板块需求旺，萝岗板块热度不减
　　本月，天河多个板块表现亮眼，比如东圃板块、珠江新城板块、天河北板块、后天河北板块等，其成交均价分别为50010元/平、83257元/平、69820元/平、48880元/平。

　　另外，需要指出的是，本月黄埔区萝岗、老黄埔板块需求活跃，大批优质次新房房源吸引购房客户关注，成交活跃度高。本月分别成交均价为33061元/平、32687元/平。

一手住宅：成交攀升至9533宗，刷新年度新高
 
　　根据广州中原研究发展部监测：8月广州新房网签9533宗，环比上月升12%。网签面积103.85万㎡，环比上月升12%。8月网签量继续高位攀升，刷新年度新高。

供求情况：供求均创新高，南沙热度高涨
　　从成交结构看，本月全市5区成交环比上升，6区下降。其中南沙、番禺环比升幅最大；天河、黄埔环比跌幅最大。

　　8月主力成交区域依然集中在增城、南沙、黄埔三区，分别录得网签2321宗、2267宗、1140宗，三区成交量占全市总成交六成。

　　其中南沙八月表现最为亮眼，成交量不仅维持连续三月高位攀升，且本月环比升幅高达77%，促使南沙新房市场占全市市占率大幅提升8.7个百分点，为24%，与增城并列第一。这主要得益于三个方面：一是政策红利持续，受深圳收紧购房政策影响，加上南沙自身人才政策吸引，大量外市购房需求持续涌入；二是南沙八月新房供应充足、产品类型丰富，单区供应量达4150宗占全市50%供应量，刷新南沙区供应记录历史新高；三是南沙明星项目多点开花、百花齐放、互相影响、共同促进成交。以月成交超百宗以上的楼盘统计，热点区域如增城、黄埔、番禺，分别有5、3、2个楼盘入围，而南沙高达7个项目，分别是广州恒大阳光半岛、南沙保利城、越秀明珠天悦江湾、中国铁建海语熙岸、星河东悦湾、中交蓝色海湾、星河山海湾，基本覆盖目前南沙主力新房板块。

　　供应方面，本月广州全市新增供应8262宗，供应面积达87.53万平，为2020年月度新高。其中南沙单区供应量4150宗，创南沙历史新高。

　　荔湾区本月新增供应511宗，环比升252%，升幅全市第一，八月荔湾区的供应九成来自广钢新城。不过值得注意的是，荔湾区冷冻厂地块项目以“保利天珺”的备案名于本月首次取得预售，预计金九银十进入市场，冷冻厂地块楼面地价高达42520元/平，预计项目入市后的销售价格将达7万/平以上，将刷新芳村新房售价标杆。

库存状况：库存周期连续四月缩窄
　　本月全市库存量813.95万㎡，去化周期10.1月，库存环比上月略有增长，但去化周期已连续四月缩减，主因6、7、8连续三月新房市场热度高涨，成交大幅增长所致。

一手商办：商业市场去化放缓，公寓供应超15万㎡
　　8月份广州商业市场无集中推盘项目，市场以散售为主，成交走跌明显。不过，本月若干公寓、写字楼全新项目亮相，为市场带来大量新货。

　　广州商铺市场供应冲高回落，本月入市187套1.83万㎡，供应量环比下跌57%。本月商铺市场项目散售为主，成交量环比下跌40%，为378套3.66万㎡。

　　本月琶洲总部区写字楼项目全新入市，助力市场供应量环比上涨115%，为182套7.43万㎡。而市场交易走淡，成交持续下滑至84套2.50万㎡，环比下跌39%。

　　公寓市场项目扎推入市，供应量突破15万㎡，为2119套15.16万㎡，环比涨幅达219%。本月无集中推盘项目，市场成交转淡，成交跌至958套5.33万㎡，环比跌幅为43%。

各分市场详细分析如下：

商铺&写字楼市场

　　本月商铺市场中心区占主导，成交占比达67%，除白云区零交易外，各区呈现均大幅度增长。

　　荔湾、海珠两区成交领先。其中，荔湾产业项目广州国际医药港销售可观，以65套0.81万㎡的成交量位居榜首。其次，位于广纸板块的绿地越秀海玥推出17-292㎡的餐饮现铺，项目跑量50套，共计0.49万㎡，海珠区旧盘领江一号也贡献了11套0.38万㎡的成交量。天河区成交环比上涨79%，主要贡献来自恒大珺睿，项目本月批量交易0.31万平方米的底商。

　　外围区及增城从化成交缩减明显，占比分别为17%、16%，仅个别项目表现活跃。南沙区阳光城丽景湾近期主推366-640㎡的社区商铺，项目本月成交22套。另外，增城区恒福花园、侨建御溪谷各录得36套、14套社区商铺交易。

　　本月外围区写字楼成交占比85%，但较上周缩减45%。其中，番禺区成交缩减最为明显，南沙区成交量也下滑60%，不过本月南沙新盘中交国际邮轮广场入市销售，项目成交两层共计0.49万㎡的甲级写字楼。

　　而花都、黄埔两区本月录得正向增长。保利国际金融中心V8栋小独栋写字楼售出，广州国际空港中心、绿地中央广场也有整层写字楼交易。保利鱼珠港则以0.81万㎡的销量位居第一，交易主要为项目G3栋的第3-8层以及S栋的第7层写字楼。

　　中心区除白云绿地汇创国际录得整层0.20万㎡的非甲级写字楼外，其余交易主要为金融城尾盘的零星成交。增城区也只有合汇璟园录得1套商业别墅交易。

公寓市场
　　本月广州公寓市场供应均来自外围区。南沙滨海花园、誉山国际、港航中心各供应了634套、483套、370套LOFT公寓。此外，金洲板块新盘南沙建滔广场亮相，供应632套，主力户型为31-225㎡的平层/ LOFT公寓。

　　本月外围区公寓市场降温，成交缩减34%，各区交易维持在百余套。中心区因个别项目的活动促销，多区热度回升，不过因海珠区主力盘的销售放缓，整体成交仍呈缩减趋势。增城区则因个别新盘跑量，成交环比上涨158%，为103套。

　　本月成交最多的为增城新塘板块的时代风华，项目主推33-56㎡的LOFT公寓，售价约1.85万元/㎡，本月跑量78套。上个月的销冠越秀星汇海珠湾销量由475套降至71套，位居第二。

　　另外，白云区保利金沙大都汇、荔湾区逸合商务中心各成交55套、42套，后者本月推出“三重礼”公寓优惠活动。其余上榜项目为外围区的主力盘，销售持续跑量。

　　注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。

广州中原研究发展部
2020-8-28

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