2020年12月3日，中指研究院在“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”上，重磅推出《中国房地产市场2020总结&2021展望》，甄选物业服务市场地位领先、满意度领先及特色运营等企业，分析总结其在运营模式、服务管控等方面的经验，为物业服务企业的健康、高速发展提供借鉴。

发力城市服务，全域管理迈向新征程

城市服务是一个全新的管理模式，目前进入该领域的还以头部企业为主。2020年，万科物业、碧桂园服务、融创服务在城市服务方面均有收获。以融创服务为例，8月17日，融创物业服务集团有限公司与天津市南开区政府签订战略合作签约。此举不仅是南开区政府在高端物业服务行业全区部署重要举措的一项重大成果，也将是一次政府与企业共同推动“城市服务物业化”的强强合作与战略探路。

表：2020年部分物业服务企业新签城市服务项目

万科物业发布业内首个城市服务品牌—“万物云城”，计划未来三年拓百城

10月24日，万科物业发布行业内第一个以城市服务为定位的品牌——“万物云城”。

未来三年拓展计划：“百城计划”——以京津冀、长三角、珠三角三个中心城市群为高地，以成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南等7个重点城市为主，开展系列城市服务及老旧小区更新探索，争取实现三年拓“百城”的战略布局。

图：万物云城项目分布图

图：万物云城服务产品

上市物业企业成为资本市场的一道风景线

目前，共有34家企业登陆港股、3家企业进入A股。2020年，新增13家企业登陆港股，另有8家已交表，20余家企业在准备进程中。

截止2020年12月3日，港股上市企业总市值达5636亿港元，较年初增长1203%，A股上市企业总市值达353亿元人民币，较年初增长21%。港股上市企业平均市盈率约为35倍， 远高于港股平均市盈率10.3倍。

表：递交A1的物业企业

三星级占比49.54%，一线城市四、五星级项目占比61.25%

图：二十个城市物业服务星级评价情况

从调研结果来看，二十城市合格样本中获得三星级的物业服务项目占比为49.54%，四星级和五星级占比分别为42.60%、7.86%。

珠三角地区和西南地区四、五星级占比领先

图：区域物业服务星级评价情况

珠三角地区和西南地区四、五星级样本占比均超50%，分别为66.36%和58.93%，占比领先于长三角地区、环渤海地区和中部地区。

各星级物业服务均价同比均上涨，三星级同比涨幅最高

图：2020年12月不同星级物业服务均价

2020年12月，二十大城市整体三星级物业服务均价为1.93元/平方米/月，同比上涨0.98%，其中深圳均价最高，为3.25元/平方米/月。

国内外物业服务企业新的发展动向

国内外物业服务企业新的发展动向主要体现在：1）服务范畴：包括不仅限于住宅物业的商办、园区、公众物业等业态，城市服务、国企后勤服务等；2）服务内容：不局限于基础物业服务，还包括基于社区“场”提供的各类创新增值服务；3）服务工具：呈现科技化、智能化、平台化特点；4）服务价值：为业主、合作商、社会创造价值。

表：国外部分企业多元业务拓展领域

港交易所颁布上市新规的影响

1. 港交所日前向市场发布咨询函，拟提高主板盈利要求：方案一三年盈利提高到港币1.25亿元，方案二提高到1.5亿元，自2021年7月1日开始实施。

2. 2021年7月1日前递表沿用旧规则。

3. 如果按照近一年的利润高于6000万港币计算的话，相当于年收入高于6亿元港币，如果基础物业服务收入占比80%的话，那么物业公司在管面积得在2000万平米以上。

4. 可能会造成物业公司在明年7.1前扎堆递表，而如果想在明年7.1前递表，现在必须启动或者已经启动。

5. 为了达到门槛值，中小物业公司之间可能进行股权合作，引发新一轮并购潮。

6. 行业集中度将进一步提升，上市企业数量迎来更大突破，行业到了真正需要突破、升级的时刻。

来源中指研究所