摘要：受政策影响，商品住宅用地供应不足，市场对住宅价格的预期偏低，深圳房地产市场将维持低位运行。

观点指数 6月9日，深圳市发布“十四五”规划纲要，提出到2025年，建设筹集公共住房40万套，新增供应公共住房28万套。

“十三五”时期的规划纲要同样提出，建设筹集保障性住房40万套，而实际完成建设筹集数量为44万套。不同的是，“十四五”期间公共住房计划供应套数相比上一个五年减少了7万套。

预期供应趋于保守，意味着5年内深圳住宅市场规模不会有明显的扩大。根据往常公共住房供应比例不少于住房供应总量60%的规律来看，未来5年深圳将新增至少约18.7万套商品住房。

都市核心区继续扩容

《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（本文简称“深圳‘十四五’规划纲要”）指出，建设具有全球影响力的科技和产业创新高地。未来科技和创新产业将聚焦信息科学、生命科学、新材料科学等领域，以光明科学城为主体进行集中布局。

另外，各区差异化发展，都市核心区将扩容至宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道。

此外，《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案）于6月11日发布公示，深圳土地利用格局短期内不会有明显改变。

规划提及，到2035年，全市以城市更新、土地整备为主的存量低效用地再开发规模不少于170平方公里，完成有机更新不少于150平方公里，表明城市更新是未来深圳土地供应的主要方式。

疫情下一手住宅成交回升

6月广东受到境外输入关联本地疫情冲击，生产和生活受到一定影响，在这种情况下，深圳一手住宅成交量环比仍有小幅度回升，二手住宅成交量下跌明显。

据观点指数监测，6月深圳新建商品住宅成交2866套，同比减少14.3%，环比上升7.1%；成交面积28.08万平方米，同比减少16.4%，环比上升5.8%，成交小幅回升，整体热度不足。

本月成交前三的区域依次是龙岗区、坪山区、宝安区。其中，坪山区一手住宅成交5.65万平方米，环比上升84%，成为推动全市成交量上升的主要区域。此外，宝安区、龙岗区、南山区、龙华区成交量有所上升，而由于新房库存严重不足，光明区本月成交量下跌39%。

从成交面积段来看，90至144平方米的改善型产品是成交主力，占总成交面积的61.4%，其次是小于90平方米的刚需户型，占总成交的33.1%，而144平方米以上的豪宅占总成交量的5.5%。

数据来源：深圳市房地产信息平台、观点指数整理

深圳市房地产信息平台数据显示，6月全市新批预售住宅项目6个，共2855套，环比上升43.47%，新批供应面积26.36万平方米，较上月增加28.8%，供需比0.94。随着供应逐渐升温，购房需求趋于理性，项目开盘去化率下降，短期内供需有望维持均衡。

截至6月末，深圳市新房库存面积181.65万平方米，库存套数18475套，去化周期为3.6个月，住宅库存持续下降。

逾十项目推货，龙华区尾盘入市

6月坪山区、宝安区、龙岗区、南山区、龙华区和罗湖区共有11个项目入市，合计推出3603套。

坪山区有2个项目加推，分别为万樾府和玺悦台；宝安区有2个项目开盘，为星河荣御和万科都会四季花园；龙岗区佳兆业壹都汇大厦开盘；南山区半山臻境项目开盘，龙华区港铁天颂（荟港尊邸）和宝泰雅苑少量尾盘入市，壹成中心璞誉府推出楼王，恒壹四季华府新盘首开；罗湖区缙山府二期开盘。

据了解，港铁天颂和宝泰雅苑已于多年前完成销售，此次入市的单位为余货二次开盘，其他区或陆续跟进，开展尾盘清仓行动。

开盘售罄的项目有半山臻境、星河荣御和万樾府。

半山臻境位于南山区招商街道赤湾片区，6月推出586套115至180平方米单位，备案均价约10.14万元，总价在1036至1975万元/套。

星河荣御位于宝安区沙井街道，推出211套89至182平方米单位，其中主推143和181平方米的五房单元，开盘备案均价50950元/平方米。

万樾府位于坪山区坪山大道，本次推出380套85至112平方米三至四房单位，备案均价约41720元/平方米。

后市研判

6月入市项目明显增多，带动一手住宅成交轻微回升，随着供应升温，短期内成交有望回升至三千套以上水平。

长远来看，受政策影响，商品住宅用地供应不足，市场对住宅价格的预期偏低，深圳房地产市场将维持低位运行。

就单个项目而言，随着购房者态度变得理性谨慎，户型设计具备宜居性和实用性、项目区位条件良好和具有巨大的发展潜力，越来越成为项目畅销不可忽视的影响因素。