2014-06-10　来源: 南方都市报

　　核心提示：6月份，广州将推出17宗地块，高于5月份的13宗，创今年来推地数量新高。不少业内人士指出，在一手房市场遇冷、房企观望情绪浓厚等影响下，不排除这批地块有底价成交的可能性。

　　将推出17宗地块，总起拍价超过五月47亿元的卖地收入

　　尽管5月份的土地市场遇冷，相关部门在6月份的推地节奏仍未被打乱。据某网数据显示，6月份，广州将推出17宗地块，高于5月份的13宗，创今年来推地数量新高。不少业内人士指出，在一手房市场遇冷、房企观望情绪浓厚等影响下，不排除这批地块有底价成交的可能性。

　　有南沙地块可首用港币交保证金

　　据广州国土资源和房屋管理局资料显示，六月份，广州推出的17宗土地中，住宅用地达到10宗，商业用地4宗，工业用地3宗，是今年以来推地数量最多的月份，总起拍价约为54.2亿元，该起拍价就已超过五月47亿元的土地收入。

　　自贸区传闻不断的南沙，在本月将推4宗商住用地。其中，将于6月20日拍卖的两宗商住地块，分别为2014N JY -5地块和2014N JY- 6地块，起始价共计22 .974亿元。值得注意的是，这2宗土地还首次接受港币缴纳保证金。这次挂牌出让的两宗商住地公告中，除了标示以人民币计价的竞买保证金金额外，还标示了以港元计价的竞买保证金金额，但在公布的竞买人条件中，并未与之前南沙卖地公告有异。

　　有评论认为，接受港币缴纳保证金是受粤港澳自贸区可能获批的传闻影响。对此，合富房地产经济研究院院长龙斌表示，粤港澳自贸区何时获批尚未成定局，南沙允许使用港币缴纳保证金更多的原因在于南沙粤港澳合作示范区的定位，以便吸引更多港资。

　　黄埔2宗住宅用地和1宗工业用地均位于科学城，其中KXC-I4-5地块，曾于4年前出让，现再度挂牌，占地面积为36580平方米，缩水了至少8000平方米，但起拍价由2亿元涨至3.3亿元，折合楼面价为4551元/平方米，将于6月30日拍卖。该宗地为商务用地，可兼容商业用地，按照要求，竞买人须为总部企业。

　　而原定于5月30日推出的从化温泉镇温泉村林果场地段地块，因故推迟出让，将于6月18日进行拍卖。

　　增城成供应大户

　　从六月份推出的地块不难看出，地块主要集中在南沙以及黄埔、增城等南部和东部地区。数据显示，六月份，增城将推出9宗土地，南沙则推出4宗土地，黄埔继续推出3宗土地，从化也推出1宗。

　　值得关注的是，上月，黄埔以9宗土地成交拔得头筹，6月份，增城则成了土地出让大户，占全市52.94%的供应量。其中，住宅用地4宗，商业用地3宗，其余两宗为工业用地。

　　有网友认为，这是政府想向东部和南沙疏散中心城区人口的信号，业内专家却并不认同这个看法。

　　龙斌认为，目前广州的可供出让的土地都集中在外围区域，东部和南沙推出地块的

　　数量自然就多些。方圆地产首席市场分析师邓浩志直言：“推出地块的这些区域存量较大，不是政府不想卖中心城区的地块，而是中心城区存量太小，政府能卖中心城区还是愿意卖中心城区，比如说之前被中止的橡胶新村东部地块。”

　　5月土地竞拍没预想中火热

　　针对6月份推出的17宗地块，有业内人士指出，在一手房成交下滑、房企持续观望等影响下，不排除这批地块有底价成交的可能性。

　　据了解，在刚刚过去的五月份，广州共有13宗土地入市，数量及土地面积均为前五月之最，可以说是上半年推地小高峰的开始。然而从成交的情况来看，本轮的土地竞拍并没有预想中的火热。

　　纵观整个五月份的土地市场，成交区域相对集中在黄埔。住宅用地和商业用地均位于黄埔，总成交金额近47亿元。除了黄埔外，仅剩增城成交2宗工业用地和南沙成交1宗其他用地。

　　对此，邓浩志认为，五月份土地市场遇冷主要有两个原因：“一是受成交量下滑影响，房产资金紧张，开发商拍地热情不高；二是政府根据目前的市场状况，有意延缓了拍地的节奏。”

　　“除了成交下滑与政府因素之外，还有一个原因不可忽视：去年楼市成交状况不错，统计数据也有滞后性，导致开发商对市场有误判。”寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，土地市场受开发商和政府的双重人为因素影响，出现降温属正常现象。

　　楼市遇冷，开发商拿地趋谨慎

　　去年，广州土地市场还曾掀起“地王”热潮，土地市场的火热延续至今年第一季度。根据国土部门官网的公开信息统计，今年前三个月，番禺汉溪、黄埔蟹山路以及广钢新城纷纷刷新区域单价“地王”纪录。从第二季度开始，开发商在广州拿地就趋于谨慎。

　　不仅广州，近两个月，全国土地交易市场急剧降温，地块底价成交居多、流拍现象频出，土地成交面积和金额同环比大幅回落。

　　土地市场历来受一手房交易市场的影响。有统计数据显示，今年以来，在一手房市场遇冷的情况下，北上广深等10个典型城市土地成交建筑面积出现连续3个月同比负增长，土地出让金更是出现20个月以来的首次同比负增长。有业内专家指出，这反映出房地产企业观望气氛浓重，拿地趋谨慎。而在去年同期，土地市场十分火热，“地王”项目频出。

　　另据中原地产研究部统计数据显示，从全国范围来看，销售20强的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减。去年5月在土地市场创下455亿元的辉煌战绩，今年5月拿地金额仅为71.28亿元，其中只有万达12亿拿下东莞虎门镇博涌社区一块11万平方米的地块外，保利、金地、恒大、碧桂园有小规模拿地，其他15家房企5月份在土地市场毫无动作。

　　实际上，从今年前4月土地市场情况看，标杆房企明显出现愈加谨慎的态度，连续四月减少拿地额度，其中一月达到600.99亿元，随后2月拿地额骤减至约326亿元，3月萎缩到254.54亿元，4月更是下调到142.23亿元。

　　底价成交或流拍现象将持续蔓延？

　　不少专家认为，土地市场未来底价成交或流拍的现象有可能持续蔓延。不过龙斌认为，要区别看待，对于外围配套设施不完善的区域推出的地块，开发商拿地会更加谨慎，更容易底价成交；但对于中心区的优质地块，开发商仍会持较高的关注度。

　　开发商资金回笼方面压力增大，可能是导致土地市场未来状况不容乐观的因素。中原地产研究部统计数据显示，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报，有61家公司利润出现同比下滑或亏损。随着楼市预期改变，今年房企业绩释放的动能已明显减弱。117家房企合计净利润约为96亿元，相比2013年同期的127.36亿元出现了明显下滑。

　　邓浩志指出：“开发商资金还是紧张。”五月份住宅成交量仍未放开，在未来的日子里，开发商资金紧张的状况若还是不能得到缓解，那么对土地市场就会一直持观望态度。他认为，这种状况在楼市成交量上升，开发商资金到位之后才会得到缓解。

　　韩世同进一步分析，若是政府定价过低，虽然财政收入会受到一定影响，但通过竞价后价高者得，能比较客观地反映市场情况；若是政府不愿意降低价格，自然会导致底价成交甚至流拍。

　　业界预测

　　对于外围配套设施不完善的区域推出的地块，开发商拿地会更加谨慎，更容易底价成交；但对于中心区的优质地块，开发商仍会持较高的关注度。

　　———合富房地产经济研究院院长龙斌

　　开发商资金紧张的状况若还是不能得到缓解，那么对土地市场就会一直持观望态度。

　　———方圆地产首席市场分析师邓浩志