当代置业，一个在北方响当当的地产招牌，以打造绿色建筑而著称；当代置业，也是一个“不务正业”的地产公司，除了主营的地产业务之外，还孵化了一系列的科技公司、服务公司、教育公司……

然而，虽然当代置业来到广州也已经有一段时间了，但在这个市场，一直都没有发出属于它的声音，看到具有“当代”标签的作品。难道，当代不屑于广州，不屑于大湾区吗？面对《NO1.广东地产杂志》，当代置业执行董事兼总裁张鹏为我们揭开了一切的因由。

关于市场：

回归常态，房地产已是“普通行业”

《NO.1广东地产杂志》:  2020年可以说是地产行业备受折腾的一年，从上半年的疫情，到下半年的政策严控（三道红线），让不少企业都调整了发展的策略。您是如何看待这一年的房地产市场？

张 鹏 :  无论是疫情的出现、还是三道红线的出台，都加速了房地产行业的转型升级，整个房地产行业的逻辑已经发生变化，春江水暖鸭先知，因此不少房企也都会随着改变发展策略。整体来看，今年房地产市场总的基调就是——回归。

第一，行业层面，回归普通行业。房地产金融红利的结束，以前高增长的时代已经过去，降杠杆成为大势所趋，房地产行业从高周转、高杠杆、高增长的“三高”时代步入低增长、低利润、低预期的“三低”时代，逐步回归普通行业；

第二，企业层面，回归产品主义。房企也从过往的片面追求高周转，到如今注重对产品力的打造，“品质”和“匠心”将成为市场新刚需，市场逐渐回归产品主义；

第三，客户层面，回归居住属性。通过长效机制的建立，因城施策的推进，让房地产回归居住本质，客户不再是将房地产作为金融产品，是避免中国经济空心化以及金融风险聚集的根本要求，也是推动中国经济高质量发展的前提。

《NO.1广东地产杂志》:  在这样的背景之下，明年的楼市又将走向何方？

张 鹏 :  相比2020年房地产行业的回归，2021年的房地产我觉得将会是“稳中有变”。

首先，宏观层面，长效机制加强。从经济角度分析，全国整体经济下行的压力依然持续，将直接导致房地产行业客户购买需求和购买力下降；从政策角度分析，“房住不炒，因城施政”的机制长效化，行业将在政策的指引下平稳发展，将难以实现爆发式的快速增长；从金融角度分析，房地产行业金融端不断规范化，企业融资渠道将持续收窄，因行业资金密集型的特点，金融端收紧将限制企业发展速度。所以，未来房地产企业将坚持长期主义，更加规范化、理性化、品质化发展。

其次，市场层面，城市分化加剧。一二线城市人口基数大，城市经济基础扎实，居民购买力强，城市对周边区域的吸附能力强，推测不会出现剧烈的波动，将在小幅震荡的周期下平稳发展；三四线城市经过上一轮去库存后的爆发式发展，城市刚需已接近饱和，房价已接近或超过当地居民的购买力极限，未来具有较大的下行风险；这一次的层级市场调整周期还将持续一段时间，短期内二线城市仍将是各大房企争夺的主要战场，长期内存量市场的发展空间将会更大。

最后，行业层面，行业聚集加深。今年1-11月业绩超过千亿元企业已有32家，百强房企集中度进一步提高，强者恒强的角逐下，管理规范、现金流稳健、资产优质、负债结构合理的房地产企业能够在未来持续稳健发展，同时接下来企业收并购趋势会有一定程度加强，大鱼吞大鱼，大鱼吞小鱼，将成为常态；在此背景下，房企间的生态化合作将成为主流。

关于广州：

悬悬而望，寄望更多合作开发

《NO.1广东地产杂志》:  当代地产来到广州已经有几年的时间了，但在广州却一直没有项目推出市场。这是为何？你们是如何看待广州楼市的？

张 鹏 :  对于广州而言，当代叫做悬悬而望，擦肩而过。广州一直都是当代置业的战略城市，我们也非常认可广州的市场，不过企业虽然有企业的战略，但是布局还是需要一些机缘。

一直以来，我们都在监测广州房地产市场，寻求合适的扎根机遇。首先，基本面优异，广州是四个一线城市中均价最低的城市，产业资源丰富，同时拥有大湾区规划等利好。其次，政策以稳为主，因地施策，简化审批流程，分期缴纳出让金，降低人才落户门槛，给予人才购房补助等优惠措施，在各大城市中表现中规中矩。最后，市场分化明显，市场热度有上升趋势，但区域分化严重，多区去化周期有所延长。

当代置业起身北京，公司一直秉持5+15+M的区域投资策略，5是长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群等五大城市群，15是指持续深耕15个省会或具有投资潜力的优质二线城市;M是指机会性进入的经济和房地产市场基本面好、人口基数大、产业发展有潜力的城市。这其中，广州就属于我们关注区域。

《NO.1广东地产杂志》:  我们还需要多久，才能在这里见到“当代”？

张 鹏 : 近期，我们也针对广深等城市，内部做了一区一策的研究，针对性地提出了在投资、融资、行销等方面的策略，接下来我们也将加速落地。鉴于广州房地产市场竞争较为激烈，我们更加提倡合作方式拿地，共同开发，减少出资额，降低开发风险。

目前，我们和阳光城合作，在广州共同开发阳光城檀悦MOMΛ，在清远与龙湖合作拿下银盏TOD地块。这两个项目目前正在按步推进，相信很快，MOMΛ当代的品牌就会走入广州人民视野。

关于大湾区：

必争之地，当代置业谋求积极入局

《NO.1广东地产杂志》:  大湾区，可以说是近两年国内最火热的区域，吸引了大批的外来开发商的到来，似乎没有为自己贴上“大湾区”的标签，就跟不上潮流。当代是如何看待大湾区的发展？

张 鹏 :  我觉得可以用三个词形容大湾区的发展，第一是“国之重政”，无论是国家层面的支持、地理位置的优越，还是产业生态系统的完善，都给大湾区的发展提供无限的想象空间。第二是“局之火热”，大湾区目前存在“供需矛盾”的状况，土地等资源的有限与开发商的涌入存在矛盾，随着大湾区改革发展的深化，未来地产局势势必更加火热。最后就是“兵之必争”，无论从战略角度，还是战术角度，大湾区都是开发商必须插旗之地，目前开发商对大湾区的摩拳擦掌正是最好印证。

《NO.1广东地产杂志》:  当代置业在这片热土会有什么样的发展计划？

张 鹏 :  作为一家港股上市公司，当代与大湾区有天然的联系。近期物业公司港股的上市，更是孕育着与大湾区更多互联互通可能。具体而言，当代置业在大湾区主要有两方面的考虑：

第一，地产开发方面，积极拓展。目前，当代在大湾区已经有落地项目，并且有成熟的区域公司，而惠州、佛山项目进入到尾盘期，现在正是拓展新局面的时候。我们的房地产板块已布局广深片区，将积极参与以广州为中心的大湾区城市建设和更新实践。

第二，在城市更新方面，当代同样在寻找机会。大湾区的旧城改造、城市更新、城市微更新一直是市场热点，当代置业也希望成为当中焕发城市新活力的一份子。

在主业之外，当代置业也是一个生态体，在智慧城市建设方面也有自己的想法和行动。比如旗下黑科技公司51WORLD利用数字孪生技术，深度还原深圳市2000平方公里全域，与政府深度协同，提升智慧治理水平。

关于城市更新：

民生所向，三大策略赋能城市焕新

《NO.1广东地产杂志》:  刚刚您提到了“城市更新”。众所周知，近年来，城市更新已经成为了不少大型房地产企业的发展重点。你们是如何去看待“城市更新”的？

张 鹏 :  城市更新是城市发展的永续主题，是一个社会治理的过程。近年来，逐渐成为房地产行业新风口，我觉得有其特殊原因。第一，时代所致。目前我国很多一、二线城市核心城区已经进入了增量建设和存量改造并举，甚至存量占比更重的阶段。第二，民生所向。城市更新关乎百姓安居乐业和生活幸福，也是政府的核心关切之一，老旧小区改造、既有建筑改造，多次在政府工作报告中被提及，说明国家已将其作为重要的民生工作来推动。第三，市场所在。全国范围看，城市更新将会带动万亿级的产业链投资，促进经济增长，这在目前的国内外环境下是十分有必要的。目前，在城市经济转型升级的背景下，城市拓展从“增量开发”转向“存量盘活”，城市更新从以拆为主，到拆改结合，从单点改造到整体提升。

《NO.1广东地产杂志》:  当代置业在“城市更新”方面，布局如何？会有什么样的想法和做法？

张 鹏 :  当代置业将城市更新分为棚改拆改、既有建筑改造和综合提升三类。棚改拆改是对区域部分或整体拆除，既有建筑改造是对城市做改造更新，保护、微创为主；综合提升主要为增加城市配套，提升生活环境。

当代置业在城市更新研究及实践，主要体现在三个方面：

首先，是以内容，改造既有建筑。这主要依托当代置业旗下倍格生态，这是一家新三板上市的集合办公、商业、居住为一体的综合体运营商，倾注于打造“绿色空间+活力集群+城市向美”的城市硅巷综合体，目前在北京、上海、南京、西安等9个城市有30多万平的运营面积。我们结合不同城市能级和项目禀赋，研发出三条不同的产品线，适合于不同区位、不同体量的存量物业，赋能城市空间新价值。

第二，就是以数字，赋能数字资产。我们孵化的企业51WORLD，是一家数字孪生技术为核心的原创新科技公司。在城市更新和既有建筑的改造实践中，我们借助数字孪生的力量，提供可观、可感、可听、可触的极致体验，让城市更新同样可以做到全生命周期的绿色、低碳、环保、低影响、可持续。

第三，就是以绿色，提升居住质量。未来，我们将把一部分精力聚集于老旧小区的微更新。在城市更新中，一方面，我们以社区为最小单元，对老旧小区、养老物业、租赁租房等进行基础设施改造，借助十余项绿色建筑科技系统，让既有建筑通过改造同样达到新建社区的健康环境和产业配套。此外，还通过硬科技、黑科技和数字科技等手段，助力老旧小区的科技化改造，数字化运营，建设科技AI社区，提升老旧小区的智能化人居体验。

关于绿色建筑：

义不容辞，坚持比选择更重要

《NO.1广东地产杂志》:  都知道，当代在绿色建筑的开发方面取得了非凡的成就。能为我们介绍一下当代对绿色建筑的理解和开发经营之道吗？

张 鹏 :  对于绿色建筑，当代的理念是“坚持比选择更重要，始终坚持长期主义。”我们不在乎一城一池的得失，在乎更稳健发展。

短期看，做绿色建筑可能是增加了成本，包括研发投入和建设费用，确实是牺牲了一定的利润和去化。但是长期来看，我们认为行业已经逐步建立起了绿色可持续的发展理念，以及对绿色健康产品的高认知和高认可，而客户的新理念和市场的新需求都将逐步转化为溢价率和去化率，这对于志在长期主义发展的企业是大有裨益的。

作为一个开发商，力所能及地在推动城市化建设的过程中，在自己的能力范围内努力地去找到一种把环境、能源和人的舒适度和硬件、和商务能够相对平衡的，一种建筑和企业可实践的道路是我们义不容辞的责任。

《NO.1广东地产杂志》:  做绿色建筑最大的难题是什么？当代又是如何去解决的？

张 鹏 :  在我们这么多年的绿色地产事业发展中，最大的难题是市场对绿色住宅价值认知不足。在需求端，经过近些年的舆论宣传和项目实践，客户认可度虽有一定提升，但整体关注度及认可度仍有待提高，绿色健康理念需要进一步普及。而在供给端，绿色建筑同行少，技术迭代不够快。前期科研投入大、后期建造维护等成本偏高与企业股东利益最大化存在矛盾，无有效政策激励下，少有企业在绿色发展方面进行充分投入，绿色健康技术迭代速度不够快。

另外，在资本市场上，认可度同样尚待加强。目前资本市场对于房地产企业的估值和投资还更多地关注企业规模、利润这些财务指标，而绿色健康地产行业的企业，速度、规模发展相比于传统地产商来说存在劣势，这就会反映在企业的股价偏低、融资难这些方面上。

《NO.1广东地产杂志》:  那么当代置业又是如何去克服这些难题呢？

张 鹏 : 要解决这些“难题”，首先，以体验升级认知。我们认为绿色建筑一定是未来的发展趋势和产品进阶方向，是城市人居的最新需求。疫情期间，当代置业在全国范围内开展了十万人次的“绿色健康家”大调查，旨在研究房地产新时代下客户的全新诉求，我们依据疫情下业主对安全、健康、防疫的特定需求，对产品理念做了升级，发布了我们最新的绿色健康复合社区理念，让全社会了解绿色建筑、绿色住区为客户创造的健康人居和舒适生活。同时，我们通过科技人居体验馆、博物馆、绿色科技战略白皮书等，不断刷新客户体验与认知。

其次，以标准降低成本。每一家企业都有自己的边界，也会把成本用在最擅长的领域，此消彼长的平衡，因此擅长绿色建筑也好，擅长中式建筑也好，擅长豪宅建筑也好，大家的成本差距并不大。绿色健康住宅是分不同产品线，我们有4条标准化产品线，当代MOMA、当代著MOMA、当代阅MOMA和当代城MOMA，覆盖终极置业、改善置业、品质置业和混合置业，其建安成本和科技成本虽然有一定梯度，但当代20年的集团化、系统化、标准化实践已经逐步把各项成本摊薄、摊平，因此反应在价格上基本也不会有明显的差异。

最后，以合作迭代科技。在绿色科技事业这条路上，同行并不是竞争者，而是合作者。同行间的合作可以资金共担，降低单企业研发支出；技术共享，增强技术研发成功率；资源共用，发挥更大使用价值。行业规模的增加，产业链的协同，可以有效降低应用成本，加速绿色科技的迭代。

关于多元化发展：

由内到外，走出“航母+舰队”发展模式

《NO.1广东地产杂志》:  在政策严控之下，近年来很多地产公司纷纷踏出多元化发展之路。您是如何看待这种现象？

张 鹏 :  稻盛和夫很早就提出过：多元化发展是企业稳步增长的必要条件。这也影响了很多企业的发展，成为很多企业向外扩张的主要策略。

但对于多数房企来说，主业营收远大于多元化产业营收，因此多元化发展的价值更多体现在战略意义上：首先是协同，多元产业协同高质量拿地，获取超自身价值；二是互补，与主业模式互补，提升整体价值，增强公司整体稳定性；三是新生，多元产业新赛道获取高PE，例如近期的物业风口。

《NO.1广东地产杂志》:  当代在这方面又是否有什么样的计划？

张 鹏 :  企业决定多元化发展很简单，如何多元化才是重点。对于当代置业而言，一直在强调“同心多元化发展”。同心多元化，就是一业为主、多业协同，围绕房地产绿色开发主业，我们在不断探寻新的增长空间，发掘新的利润增长点，同时希望第二、第三曲线成为和主业相互加持、相互给养的新生力量。

当代置业十年前就开始了多元化发展的探索，我们在绿色科技房地产开发主业以外，围绕新消费、新空间、新消费培育孵化了40多家创变生态体和引力加速体。其中，创变生态体是从0到1，是围绕价值链生态的初创期企业，以体系内部业务为主，刚开始可能要依附于地产，但等成熟了，就一定要勇于飞出庇护区，参与弱肉强食优胜劣汰的市场竞争，此时就叫“引力加速体”，在资本、市场、资源等力量的加持下，实现发展加速，规模速增。而同步推行的以“四创管委会”为机制、以“全生命周期”为实践等制度，则在为这个多元化发展进行保驾护航。

目前我们已经形成了“航母+联合舰队”的发展模式。在当代置业的绿色开发旗帜之下，衍生出了包括第一服务控股、倍格生态、51WORLD、第一教育、第一体育、第一商业、找梯网、绿材网、蔓兰酒店、摩码公寓、养老公寓等机构。我们认为，今年的疫情是危机，也是机遇。把握机遇，为机遇创造条件、做足准备，从企业、客户视角进行更多创新和尝试，才可能会步入一个新的快速增长赛道中。

人物介绍

张鹏：任职香港联交所上市公司当代置业（中国）有限公司（股票代码1107.HK）执行董事兼总裁，第一服务控股有限公司（股票代码2107.HK）董事长、第一摩码资产管理（北京）有限公司董事长等职务，北京市东城区第十六届人大代表、中国房地产业协会第八届理事会名誉副会长、西安文理学院特聘教授等十余项社会职务。

张鹏在20多年的企业实践中，致力于绿色科技战略创新和产业孵化，是我国绿色科技地产的领军人。同时创立并演进了丰富的理论体系，涉及企业创新创变、人力资源管理、企业流程与运营和智业文化等方面，成为行业和企业实践的重要理论支撑，取得了良好的经济效益和社会效益；发表论文20余篇，参与编制《绿色住区标准》等数本行业著作，并著有个人文集《风雨不欺少年郎》，《星火不拒烛光满》也即将付梓。