在去年全球大放水背景下特立独行的中国，经济一枝独秀。今年，美国继续放水，而土耳其、巴西、俄罗斯则加息，形势更加复杂。努力构建双循环发展新格局的中国，经济能否继续领跑？货币政策会不会有所改变？房地产行业又该如何应对这些变化？

3月26日，在“2021中国房地产全行业领袖新年峰会”上，中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任、研究员张明在接受广东省地产商会《NO.1广东地产》专访，从宏观经济，到房地产企业，张明给出了自己的观点。

中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任、研究员张明

中国今年GDP增幅8-8.5%

对于宏观经济的走势，经历去年的一枝独秀，人们对中国今年的GDP更加信心十足。张明也非常看好中国今年经济的增长。他认为，中国今年GDP增速要和去年一起来看，因为去年的经济是特别的。

张明介绍说，去年，我国GDP增速前低后高。一季度是-6.8%，??二季度由负转正，后两个季度分别为4.9%和6.5%，全年增幅是2.3%。??今年??刚好相反，是前高后低的格局，??一季度的数字很快就要出来了，??没有意外的话，一季度的GDP同比增速可能会到18%左右，因为去年的增幅太低了。??

二季度，根据张明团队的预测，??GDP会回到8-9%附近?。今年下半年三、四季度??，GDP增速会回归正常，大概回到一个??6-7%的水平。??今年全年的GDP增速，??现在市场预测普遍在8-9%之间，??他们团队稍偏保守一点，预测是8-8.5%之间。???

去年全球经济因为疫情集体衰退，中国一枝独秀，??中国去年2.3%的增长是全球重要经济体中??唯一一个正增长的。张明认为，今年全球会??有一次集体的复苏，??但如果看领跑方的话，美国依然是发达经济体中领跑的，??它的增速估计会到5%以上；中国依然是新兴经济体中领跑的。“如果把去年跟今年的GDP增速取平均值的话，??中国和美国是不同经济体的领跑者。”

货币政策跟国内基本面走

对于美国的继续放水和新兴经济体中土耳其、巴西、俄罗斯的加息，张明认为他们之间是相互联系的。

他表示，在疫情冲击下，美国经济在发达国家里是表现比较好的，这种情况下还要出1.9万亿美元的财政刺激，让市场产生了一种担忧：??今年下半年美国经济的复苏会超预期，??美国的通胀会增强。??“这种担忧下，最近美国的??长期国债收益率上升得非常快，??它10年期国债收益率已经超过1.6%了。美国的长期收益率上升就会导致??美元升值，??以及新兴市场国家出现资本外流。??新兴市场国家想??防御资本外流，它可能就要被迫加息。??这就是前段时间??土耳其以及其他一些国家??发生的事情。??”

但他认为，中国是??体量很大的新兴市场经济体，??我们还有比较系统的资本管制措施。从历史来看，??当其他新兴市场国家发生资本外流的时候，??对中国冲击没那么大。??“中国可能也会面临??短期资本的外流，特别是证券投资项下的资本外流。??对于一个大国来说，货币政策还是要根据国内的??基本面来进行制定，我们应该珍惜非常难得的??正利率的空间，我们不会因为国外的放水，就相应地放松。”

??但由此也会导致一个结果：中美利差扩大之后，??资本流入会更加的汹涌，??人民币兑美元的汇率肯定也会面临升值的压力。??张明建议，在这个情况下，可以采取??两个方式来进行应对：??第一，??人民币对美元汇率可以适当的升值，??然后配合进行一些资本流入的管制；同时??国内的金融监管机构也要加强宏观监管，??避免热钱过度涌入，??导致资产价格过快升值，??来诱发新的金融风险。??

双循环是中长期策略

而对于目前大力推进的“双循环新发展格局”，张明认为这是去年??中国提出的一个中长期策略，??这个策略可能会在??未来10-15年的时间能得到贯彻。

“??提双循环的一个很重要的背景，是出于中美冲突可能会长期化和持续化的判断。??在这个情况下，??短期内的国际经济政治局势的变动，??不会影响我们实施双循环新发展格局的战略的决心。”他认为，??从目前来看，??中国经济体量越来越大，??单纯靠外需来带动在国内经济增长，?开始力不从心。?更何况，现在?外需变得也不稳定，??主要国家之间的地缘政治摩擦不断。??

张明表示，在这种大环境下，中国经济??的确应该是由内促外??，先把内需搞起来，??先建立一个广阔的国内消费市场，??实现国内产业结构的升级，??然后再以内部经济的扩大，带动更高层次的对外开放。?“双循环并不意味着要??闭关锁国搞发展，??而是说以内为主，??来实现更高水平的开放。????”

金融、科技是大湾区两翼

对于粤港澳大湾区，张明有深入研究。??两年前当其在平安证券的时候，就带着团队??专门写了1个比较国内未来5个区域的系列报告，这些报告今年刚好要出一本书，叫“五大增长极”，????包括了粤港澳大湾区跟长三角、京津冀，还有中部和西部三角。

张明认为，????大湾区跟长三角是中国未来?发展前景最大、发展最快的两个区域，??这两个区各有特色。??“粤港澳大湾区的特色在于市场化程度是最高的，形成了??两个很强的方向，一个是金融，一个是??科技，是粤港澳大湾区的两翼。??”张明认为，粤港澳大湾区还有一个优点就是有??香港和澳门，??相当于????内地的几个超强城市，??跟香港澳门相互呼应，??相互配合，??相得益彰。??

当然，在张明的眼中，粤港澳大湾区也有缺点，就是?发展的一体化程度还不是特别强。“????现在我们看到最强的就是珠江沿岸的这些城市群，??粤北和粤西相对而言发达程度还是有限的。长三角不同，长三角是几乎没有短板，??江苏、浙江、上海发展都很好。”

张明进一步表示，粤港澳大湾区跟长三角比还有一个弱势，??就是优质公共产品供给比较少。“??我们可以简单的把优质公共产品??理解为好学校和好医院，粤港澳大湾区的985、211高校??和三甲医院的体量??跟长三角比要弱一些。不过，这几年深圳正在??快速构建新的优质公共产品，??从??其它地方引入高校，包括建新的医院，??过一段时间，这个短板可能能够得到比较有效的弥补。”

新形势下房企、购房者需要改变

回归到房地产领域，近一年多时间里，房住不炒、三道红线、房贷收紧等等论调和政策的出台，为房地产行业戴上了“紧箍咒”。面对这样的局面，开发商应该怎么做，购房者又应该怎么做？

对此，张明很明确表示，现在的房地产和以前不一样了。他认为，对于房企来说，未来必须要做调整。第一个调整是不能复制过去全国统一铺摊子的做法，要深耕重点城市；第二是拼命加杠杆、重资产运营的模式要改变，要重视资金链；第三是要做存量游戏，参与旧城的开发改造（就是城市更新），要把出售??变成长期持有加运营。随着开发商经营模式的转型，需要找相应的、新的金融工具，例如??MBS、Reits等。

对于购房者，张明认为，应该分投资和自住来看。“房地产作为一个大的投资门类，它的总体的吸引力是在下降的。”他表示，从20??03年到2017年，??这15年的房地产是中国涨得最快的资产，??所以这15年可以什么都不管，买房子就可以了，?买哪的房子都可以，都会增值。未来房地产投资它慢慢会回到一个利润正常的投资门类，??对选房??选区域??选户型的提出了很高的要求。

对于自住，其实??除了商品房之外，还有其它的选择，例如??保障性租赁的住房，??两限房，共享产权房，??不一定非要用大部分资金来买商品房。“??无论是投资还是自住，??买房都要注重资产的流动性，??就是以后容易变现，同时能够降低杠杆率。所以，买房最好是一二线重点城市，其次需要核心区域，第三就是中小户型。”

文/《NO.1广东地产》特约记者 张秀钦