广州招商房地产有限公司总经理， 湖北省人，研究生，获经济学、法学、工商管理学硕士学位， 从事房地产业技术与管理工作十几年， 具有丰富的房地产开发管理经验。
  招商局地产控股股份有限公司（ 简称“ 招商地产”） 是央企招商局集团三大核心产业之房地产版块的旗舰公司， 是中国最早的房地产公司之一， 国家一级房地产综合开发企业，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，总资产达1340 亿元。公司总部设于深圳， 公司A 股、B 股在深圳证券交易所上市，B 股在新加坡证券交易所第二上市， 招商局置地（HK.978）在香港联交所新上市。

广东省地产商会常务副会长、广州招商房地产有限公司总经理
邓锦雷：商业地产还没多到可以养老鼠的地步

  今年7 月底，招商地产广州指标大盘金山谷在楼市整体下行的大背景下，创造了新组团开盘“日光“的奇迹。近日，借参加广东省地产商会第三次代表大会之机，记者专程对话新当选为广东省地产商会常务副会长的广州招商房地产有限公司总经理邓锦雷，探讨房地产市场的最新发展趋势，展望招商地产在广州的拓展计划，分享他对众多房地产热点问题的看法。

□文 / 林林

  政府松绑或取消限购是大势所趋，广州几率较大

  7月份以来，广东各城市中，佛山已经开始松绑限购政策，近日珠海、深圳和广州也都相继传出即将松绑或取消限购的传言。对此，邓锦雷指出“松绑或取消限购是大势所趋。”他解释道，每个城市有自身的客观情况，广州作为一线城市，经历过2013 年房价的快速上涨和2014 年以来的平稳回调，目前房价已处于较为稳定的水平。近年的限购政策，对防止房价过快上涨已取得较好效果，从目前看，估计近期政策松绑的几率较大，但南沙、花都等郊区先部分松绑，还是连中心城区也全面取消限购，还有待政府政策的制定。
  面对房地产调整期，发展商该何去何从，如何应对？提及这个问题，邓锦雷指出，其实房产市场跟其他商品市场一样，都会有一定的市场规律和发展周期，调整期是必然的阶段。中国的房地产是随着中国的市场经济发展进程而发展的，土地公有制的体制，决定了我国的房地产市场必须经历一个又一个的调整期。在楼市火爆期，高地价的风险比较大，“我担忧的是，随着调控而出现的楼市的大起大伏，通常政策调整的变化是比较快。政策经常变动其实非常不利于房地产的健康、稳定发展。特别是在经济新常态下，房地产市场也应该进入新常态，应该进入一个由市场调节为主导的更稳健发展的新时期。”

  30 年开发百多个项目，招商地产完成重点区域布局

  提起招商地产的全国化进程，邓锦雷介绍说，招商地产成立于1984 年，2014 年刚好是招商地产成立30 周年，也是一个极具里程牌式的年头。作为中国最早的房地产公司之一，招商地产30 年来从蛇口走向了全国，目前已完成以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场布局——在全国30 个大中城市华北、华中、华东、东南、西南五大区域设立管理总部，先后和正在开发100 余个项目，总资产达1340 亿元，已形成了全国化的发展战略布局。
  2013 年招商地产在19 个城市销售59 个项目，完成销售签约面积274 万平方米，销售合同金额突破432 亿元。
  邓锦雷指出，因为一直倡导“社区综合开发模式”、“绿色人居开发理念”、“全程服务体系”，招商地产被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。凭借合理的业务结构布局所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”。
  目前，招商地产已形成自身发展的核心价值体系：可持续发展的绿色生态开发理念、综合的社区资源整合开发能力、租售并举的产品结构形态、完善的全程服务体系，同时以优良的资金运作保证及招商局集团的大力支持，使招商地产不断赢得市场认同。

  广州区域将加大南沙、东部山水城等片区拓展力度

  作为招商地产广州市场的领军人，邓锦雷非常看好广州市场。他认为，广州作为一线城市，发展潜力不容忽视。下半年广州楼市新增供应将进一步加大，随着新城建设的推进和大广州格局的建立，需求也将持续旺盛，预计下半年楼市将平稳发展，市场不可能出现崩盘。
  邓锦雷透露，招商地产一直关注和重点发展广州市场，在合适的时机会会不断加大广州市场的投资力度和规模。“广州各核心区以及南沙新区、东部山水城等重点发展区域的优质地块，都是我们非常看好的片区，未来将积极拓展更多的项目机会，加大在广州市场发展进程。”
  邓锦雷透露，2014 年，招商地产广州公司年度销售任务是20亿元，从目前情况下，“完成年度销售任务应该没有问题。”
  招商地产广州的龙头项目招商金山谷，作为华南板块唯一在售的城央大盘，推售情况市场备受关注。邓锦雷介绍说，目前该项目在售的“尚层”洋房组团，总建筑面积达33 万平方米，规划有5 万平方米的中心园林和无边际游泳池。该组团在7 月底推出了首批372 套精装洋房，凭借便利的交通、综合开发模式以及优质的精装产品等优势，一开盘就博得了市场的青睐，不到半个月就已基本售罄。目前，该组团的第二批新品洋房即将启动蓄客，预计将在11 月推出。另外，今年12月，招商地产还将在广州推出全新项目——城市主场，该项目位于极及发展潜力的番禺万博板块，是商用性质的公寓产品，宜商宜住，投资自用两相宜。

  商业地产突围需要创造新业态、新模式

  提起近年备受关注的商业地产过剩，项目招商难，空置率过高等问题，邓锦雷深有感触地指出，“目前我们的商业地产确实面临产业过剩、同质竞争、电商冲击等威胁。与此同时，因为住宅市场不像以前那么容易赚钱了，所以有很多人可能会进入商业房地产领域，结果就导致商场空置率过高等现象。”邓锦雷笑言，“虽然空置率是不低，不过从目前看，还不至于说已到了多得可以用来养老鼠那地步！”
  邓锦雷表示，“我认为商业地产不仅仅是提供了商业设施，同时更在许多城市的城市整体升级改造中起到重作用。目前在很多城市的整体升级改造过程中，还有大量的低端商业要拆掉，因此，商业地产的发展还是有不小的空间的。”邓锦雷还指出，在过去10 年，在房地产市场唯一没有变化和调整的政策就是商业地产，不管是稳增长的时候，还是抑通胀的时候。“商业地产从来没变化过，我觉得这种稳定本身也是一种政策倾向，就是要让市场说话，让市场自己去调节。”
  对商业地产目前面临的众多发展困境，邓锦雷分析道，“我认为商业地产只有在产品及经营理念上有所创新，才能实现突围。未来商业地产发展需要发现新模式、新业态。而新模式转换的基本点，就是把其他不同的产业价值点与地产进行融合。商业模式的转变，需要我们发现未来新的业态，通过模式转变，建立商业地产新的发展方向。”